買樓是最好的投資？（二）投資角度

上一篇文章分享了情感角度，今次分享投資角度，究竟買樓是否最好的投資。

首先，我們要了解物業的本質。有看筆者文章的朋友，相信都留意到，我喜歡了解事物的本質來看事情，因此這樣可以幫助你更貼近現實，做出正確的決定。為何一層樓值錢？如果沒有清晰的理解，自然會很容易受市場的雜音，傳媒以及代理的影響了。

1）物業的價值：土地價值及建築價值

可能不少資深投資者都知道，霍英東在1954年創出樓花以及分期付款活躍了香港物業市場，而吳多泰在1947年創出了分層出售的概念。在這些創新之前，樓是一棟棟買的。再尋根究底追索源頭，一棟樓其實是買了土地，然後建築而成。

因此，基本概念就是物業分為土地價值，以及建築價值。p.s. 今後看一層樓的樓價，心中記得要出現兩個價。

歷史上，我們看到的樓價上升，究竟是土地價值上升，抑或建築價值上升？答案顯然而見，真正讓樓價長期上升的，是土地價值。絕大部份的建築價值及裝修，只會折舊消失，甚至成為負擔。這解析了為何傳統智慧講Location Location Location。（補充：當然，在豪宅市場，你也可以透過藝術般的特色裝修來提升物業價值，至於是否能成交就要看是否有知音人了。）

2）物業的長期回報

既然是考慮長遠的土地價值，香港作為亞洲金融中心，我們當然要跟國際的金融中心對比，才有意義。關於土地的長期回報，可以參考這篇文章，裡面詳細展示了紐約最中心的曼哈頓金融地帶，接近400年來的增長，每年複合回報有6.59%。這不是單一現象，這個回報數字切合了全球多個地區過去150年來的統計數字。你可能會認為，過去幾十年香港的樓價升幅感覺上超過這個平均數。對的，這是因為過去幾十年是香港經濟飛速增長的世代，更是盡攬全球化好處的歲月。今後土地價值的長期升幅，只會歸於平均，因為土地長期的價值，取決於人口密度以及其城市的經濟地位。相對而言，中期看政策及稅率，而短期則看利率。

3）我們看到的只是槓桿後的回報？

由於分期付款的創新，大部份業主，當年都是利用按揭去買樓。幾十年後，大家看到回報的賺錢故事，是槓桿後的回報。以香港的藍籌屋苑美孚新村為例：40年前的2房單位，價值約40萬的物業，現在價值約600萬。利用財務計算機計算，每年的複合回報約7%，吻合全球範圍的物業長期回報數據。7%，對你來說，吸引嗎？市場上有不少工具能夠做到，並非一定要買樓。

但是，買樓可以選擇貸款購買，例如，用30%的首期，約12萬來購入。這樣一來，資金的回報率自然大大增加。只是換一個角度思考，如果其他資產，同樣可以融資購買的話，理性來說買樓就不一定是最好的投資了。

4）收租是否真的被動收入？為何不少人被逼佛系收租

買樓有收租回報，是理所當然的。當我們觀察香港的樓價及租金走勢，不難發現樓價跑贏租金的升幅。只不過，今時今日租金回報可以低至1.5%，更需要考慮高昂的管理費，差餉及地租。筆者並非認為買樓投資不好，只不過想提出「買樓是最好的投資」這個信念有它的不足之處，應該根據家庭的理財狀況及目標而計劃如何規劃人生及投資，而非盲目相信「買樓是最好的投資」這個信念。

同時，收租絕對不是被動收入。收租，是一個業務，需要經營。包括如何讓你的物業吸引，裝修，甚至與代理溝通的時間，與租客討價還價的溝通時間等等。佛系收租，尤其經常於新世代出現，可能是由於怕以上的麻煩，也可能由於平時自身的工作無瑕打理，導致所收取的租金居然低於市價，當然可以有很多理由去解析，但核心實屬無可奈何之舉。舉例，假如投資一個REIT，管理公司又是否會佛系收租呢？此外，如果純粹靠收租退休，萬一健康遇上問題，或有其他突發狀況，又是否能夠有效應對呢？

5）折舊角度及維修成本

物業的維修，是另外一個問題。香港經濟在戰後高速增長，真正的起飛期在70年代，至今大約50年。受惠於建築技術的提升，絕大部份70年代建成的物業，只要保養得宜，現時並不會有大問題出現。儘管已經有不少個案大維修，或維修升降機，水箱等需要夾錢，某些更需要每戶出資幾十萬港幣來完成，但畢竟不是大範圍事件，大部份香港人亦未看到這一面。隨著時光流逝，再過20年，情況又會如何？值得大家思考。

更重要的是，人面對生老病死，可以買保險。例如我怕重病帶來的醫療開支，可以買醫療危疾保險。但如果我持有的物業老了病了，需要大維修甚至「器官移植」，並沒有保險可保，只能真金白銀現金支付。因為自然損耗，肯定是保險的不保事項。這就是一開始提到，物業的建築價值長期來看必然會帶來負擔的重要原因。它不只跌到零，嚴重的更可以蠶食土地價值。

總結：從投資角度，物業的長期回報約7%。選擇得宜它可以是一個好投資，但同時考慮風險及回報的話，就絕對不一定是最好的投資。因為，連儲蓄保單這種保守工具都可以達到6.5%。

延伸閱讀：買樓是最好的投資系列 一）情感角度 二）投資角度 三）實際用途角度 四）流動性角度 五）稅務角度 六）抵押融資角度