2022-06-03|閱讀時間 ‧ 約 5 分鐘

Opendoor在美國房地產市場有巨大的潛力

公司的商業模式為何能勝出

Opendoor以電子商務思維建立線上房屋交易平台，讓想要買賣房屋的用戶在網路上就能快速完成交易，從公司35%以上的流量轉換率看出來，人們非常願意利用Opendoor交易。以往要完成房屋買賣大多是靠房仲，而美國房仲從業者約3百萬，每年房屋交易量為600萬，是一個非常零散效率低落的市場，即便有一些科技公司利用線上平台撮合客戶與房仲，如Side以及Compass，可以減少交涉時間，但我認為他們仍然無法有很大的成長性，原因在於客戶終究還是需要靠房仲來交易房屋，對顧客而言，成交的不確定性以及複雜度依然很高，頂多只比傳統模式好一點，以馬斯克常用的第一性原理來看待房地產市場，可以發現房地產市場面臨的核心問題是房屋的流動性太差以及程序繁瑣，導致成交時程冗長繁複，這並不是找到好房仲就能大幅改善的，而是在於房仲制度本身就需改善。

房屋市場非常大但相當零碎

因此Opendoor直接面對問題，自己做造市商促進流動性，也提供許多便捷一站式服務，增加客戶體驗，而Side及Compass則是從房仲的業務切入，但這只是客戶體驗中的一小部分(find an agent )，從Compass的財報來看，沒有顯著的規模效應，依然虧損，很可能是因為公司創造的價值不多導致的結果；而Side尚未上市，但他的方式是僅錄用菁英房仲營業員來提高成交率，但這也導致公司收入需要與許多的房仲分成，也要發許多股票薪酬留才，這個模式可能顧客體驗會好一些些，但以單位經濟效益來看，應該不會太好。以Opendoor來說，好的演算法以及便利的用戶服務，能大量減少人員成本，又對用戶非常友善，這個商業模式顯然贏過要與房仲抽成的模式。

創造流動性及優良客戶體驗

Opendoor直接拋棄了顧客對房仲的交涉過程，利用平台的演算法判斷，在幾十分鐘內就能自動給出價格，而且房屋除了買賣契約外，需要辦理的附加服務，如保險、貸款、家具搬運、裝潢修繕等等，都在平台上可以處理，多數客戶可以在2個星期內完成交易，甚至1個星期內就能完成交易，然而傳統房仲往往需要1到2個月的斡旋與看房，數個月的交易時程也是很常見的狀況，因此Opendoor房屋週轉非常快，同一筆資金可以在一年內週轉3.9次。

Opendoor想要讓房屋交易可以快速有效率的進行，因此自己做造市商(Market maker)，這種新興的商業模式稱為ibuying，目前多數用戶的使用評價都很高，Opendoor的NPS有80+/100分，而他的競爭者Offerpad約70/100分，然而，Opendoor的成長性其實也與Offerpad拉開了差距，交易量在22Q1已高出3倍以上，而且Opendoor在上市一年後，就實現了會計盈利，跟Upstart一樣，他們正在快速發展，不但具有革命性產品，而且在早期就實現了盈利。

顧客評分領先傳統業務模式

業務擴展快
公司有信心能夠建立全美國的服務網，他們發現房地產市場在全國皆有一定的相似性，只需要稍微調整演算法，而且ibuying的優勢是，在各個地區配給的人員不需要很多，就能取得業務快速擴展，成本也只會少量提升，去年曾經在一天內，業務就同時進入六個地區。長遠來看，公司認為自己有能力承擔25%全美的家庭房屋的銷售。

佣金與HPA的動態調整
Opendoor在22Q2提高了點差(Spread)，也就是佣金比例，且轉換率並未低於預期，因此第二季的貢獻利潤率將會優於第一季，然而下半年會逐漸回歸，長期落在4-6%。公司可以藉由自己的演算法，在不同的時期給予不同的佣金，在市場熱度高時，降低佣金比例，但可以透過高價出售，提高自己的利潤率，即fliping。市場冷卻時，擴大自己的佣金，可以降低買入房屋的成本，再以差不多的價格賣出，加上未來會推出更多附加服務提高毛利率，並隨著內部成本控制的進步，產生顯著的規模效應，確保公司在任何經濟周期都能盈利。

綠色部分為內部成本控制帶來的單位經濟效益提升

總結

目前Opendoor雖然是最大的房地產交易數位化平台，但只有1%的市占率，仍有巨大的成長性。只要房地產是剛需，Opendoor的商業模式依然具有破壞式創新的架構，前景看好。

即便雲端相關技術已高度成熟，房地產交易數位化仍在早期階段

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