【深度分析】2022中國房市泡沫與房地產崩盤(上)爛尾樓背後的大陸金融危機與經濟邏輯

小蔡哥x大局觀

更新於 2022/11/23發佈於 2022/08/13閱讀時間約 6 分鐘

面對中國的崛起，台灣人常有著難以言述的情緒，我們心中有許多問題卻少有人能透徹的分析解答：

從20年前台灣的新聞就常常說中國房產要崩了，結果崩了20年了都還沒崩，最近這次中國房市又出了問題，到底這次是真崩還是假崩?
中國自豪的特色的社會主義又是什麼呢？透過土地財政瘋狂賣地嗎？這個模式走到極端為什麼成了中國經濟的惡性腫瘤呢?
台灣人只知道台灣經濟奇蹟，但其實全世界發展起來的國家全都各自炫耀說他們國家創造奇蹟哇，那中國自豪的經濟奇蹟又是怎麼靠這個土地財政來達成的？

(點擊上方播放 Youtube 悠閒觀看版)

這一集我們就用中國地方政府和銀行金融的角度來聊聊，而下集我則會從人民企業和國家戰略的角度解讀：為什麼中國不得不讓房產崩盤(Link稍後補上)

土地財政如何創造了中國奇蹟?

了解中國房市崩盤的原因前，我們需要先了解創造中國奇蹟背後的中國土地財政政策，因為就是這個土地財政政策的成功才讓中國飛速發展，也才因此過度依賴房地產而造成了今天的泡沫化

在 1990 年代末的時候，那時候大陸已經有一定程度的工業化了，但是當時土地政策的限制重重：

有錢想投資的商人和生產企業進缺地
地方政府缺錢搞經濟
人民缺工作討飯吃

所以，傳說中的中國特色社會主義下的土地財政也就因應問題而生啦

這一套新的土地財政模式是這樣的：
①首先政府把地拿出來先便宜賣
②企業買地入駐
③入駐的企業會創造工作就業的機會
④人民因為在當地工作自然也就買了房
⑤這促進了地方經濟的發展
⑥地價、房價因此也就跟著上漲啦
⑦地方政府也就開始可以抬價賣地啦
⑧而賣地的錢，政府又可以用於投入基礎建設，拉動民生經濟，並且最後又把地價房價給拉起來

想出這樣一個土地財政模型可以說真的是好棒棒，政府搞經濟、企業好辦事、人民有飯吃、買房還增值，創造中國經濟奇蹟，還把台灣的企業都給挖出走過去了

這樣的土地財政的成功讓中國嚐到了甜頭上癮了，一套組合拳給打了20年到今天，那為什麼這土地財政最後成了中國經濟的惡性腫瘤呢?

為什麼中國土地財政模式失效了?

土地財政政策要能成功，那是有幾個前提假設條件的：

第一條件，人民要有錢能貸款、買得起房：
但是現在中國人民的房價已經高到讓年輕人絕望的都要躺平的程度，能買房的人越來越少，而買了房的韭菜因赴房貸負擔太重、一旦失業就會房貸違約還不上款，所以這第一個條件在2022爆了，等下細說
再來第二個條件，城市化還能夠維持高速：
也就是說城市的廉價勞動力人口還能繼續增加、企業還能繼續拿到低價的土地、基礎建設蓋了還能夠對城市有幫助，但是中國的城市化率已經到了65%的程度，再上漲離歐美80%天花板已經非常接近了，因此這第二個條件也即將瓦解

我們回到2022之前這兩條件還成立的時期，房價雖然像是惡性腫瘤的不斷漲大，但中國也順利成長沒有病發直到今年，但疫情後的經濟下行戳破了房市泡沫，當人民失業還不上貸款、買不起房，那土地財政就到頭了，怎麼理解呢？

當城市化的速度放緩了：
①政府的地就很難再賣出去了
②企業也因為城市已經發展起來了、沒有廉價的人力和土地而不入駐地方了
③人民又運氣不好碰上經濟下行，有些人失業了、在職了也不漲薪很多年了
④一大部分的人民要馬買不起房、要馬失業了還不上款
⑤正常這個時候政府會搞些基礎建設工程來拉動經濟，但過去20年蓋太多了，現在已經沒啥有用的基礎建設能蓋了，再蓋也沒辦法幫助經濟
⑥所以地方的經濟停滯了
正循環被打破了，預期一反轉⑦房市當然就只能崩了，一部分地區的房價直接跌回兩年前的價格，而且跌勢還沒停下來，而地價一跌，地方政府靠賣地賺錢的手段就不靈了，賣地賺的錢減少了...

可以說中國成也土地財政、敗也土地財政，一路走來到了今天已經運行不下去了，整個經濟結構只能透過房市崩盤一波來休克療法來重新振作，當然這個看我們下期的文章會比較容易了解
(下期文章link馬上補上...)

而這一連串的轉變，連帶的把銀行這個剛剛都沒提到的角色也給扯了下來，釀成了金融危機和斷尾樓的出現

看懂土地財政引發的中國金融危機

一牽扯到金融的話，概念就複雜了，所以我們再來張圖來幫助大家理解土地財政背後的金融邏輯：

①地方政府為了要整理土地賣給地產商，需要先跟地方銀行借錢
②而地方政府把地賣給地產商後，③就有錢能夠還給銀行錢了
④但是地產商沒錢阿，怎麼辦呢？沒關係，找銀行借就行啦
⑤地產商借了就有錢可以付給政府了
⑥接著地產商要把房賣給人民，但人民也沒錢阿，怎麼辦呢？
⑦沒關係，找銀行借就行啦，⑧借了人民就有錢可以付款給地產商了

這一連串流程在高速發展的時候可真的是好棒棒，銀行貸款賺錢、政府賣地賺錢、地產商賣房賺錢、人民雖然當最後的接盤俠但可以用房價上漲來長期投資

如果城市化可以繼續高速，地和房可以一直漲價，那人民就算苦也還能撐住，不過我們也別忘了，⑨地價房價、泡沫&債務負擔、風險是一直在默默積累著的

然而，走到今天，城市化到頂、這個過程讓地價房價高漲過頭，並且人民的債務負擔和風險都上升到了極端時：

①當經濟環境一出現下行，失業率上升
人民沒了工作後，②要馬還不上款、要馬不買房了，表現為：房貸斷供
③地產商房賣不出、款收不回來，那就資金緊張了，④但是房賣不出去銀行也不可能再額外借錢給地產商，因此資金鏈斷裂後，跑路留下爛尾樓
⑤而地方政府整了好多地但賣不出去了，⑥銀行的錢也還不上了，所以河南出現了公務員薪資停發的狀況
⑦最後債主銀行借出去的款都收不回，那還怎麼活，直接開大招，不准存錢的儲戶取款了，真的是很聰明的方法哇

這樣的悲劇在經濟下行後的中國遍地開花

看懂中國房地產的興衰邏輯

相信朋友們看到這，就已經有中國從奇蹟般的發展到現在的爛尾樓的大局觀了：

首先土地財政創造經濟奇蹟
模式走到盡頭走不下去了、城市化到頂、留下了高房價、高負債的風險
接著一旦遇到了全球經濟下行、人民失業率飆升還不了款的狀況，就整條鏈路連環出現金融問題
爛尾樓的結果出現在人們的視線中，但這棋子是20年前的局埋下的果，參與者全部受害，銀行停止取款、地方政府發不出薪水、地產商跑路留下爛尾樓、人民斷供還不上貸款

這一期的內容我們把重點放在了『地方政府』、『地方銀行』的角度，但是民生經濟、中國內循環、共產黨維持政權的困局我們都沒討論到，大家可以觀看我的下期內容來了解

大家也可以思考一下，中國目前的狀況，台灣就沒有嗎？那台灣房市在什麼條件下會崩盤呢？會崩的多誇張呢？歡迎留下你對大局的觀點! 你敢提出、小蔡哥一定回復你跟你開槓！

在下半集推出前，歡迎參考我的相關文章：【深度分析】房地產泡沫摧毀台灣產業升級!? 產業外移中國的元兇!?

為什麼會看到廣告

46會員

9內容數

高房價損害民生造就台灣的少子化，並且導致台灣產業升級失敗，然而金融體系與房市已經高度綁定，我們需要對房產有正確的認知才能避免台灣出現系統性的經濟危機

留言0

查看全部

發表第一個留言支持創作者！

小蔡哥x大局觀的沙龍的其他內容

【深度分析】房地產泡沫摧毀台灣產業升級!? 產業外移中國的元兇!?

許多無良建商與政客為了自身利益欺騙大眾把房地產定義為經濟火車頭，當房地產把產業升級的資金挪用後，台灣的企業還怎麼能有國際競爭力呢？企業發展無力導致民眾的收入停滯，形成了均貧的局面。動起來！改變讓台灣的悲劇不再繼續上演！了解房地產阻礙台灣的過往，讓身邊更多的人清楚狀況，一同推動台灣改變！

#房地產 #房市泡沫 #金融蓄水池

台灣房地產泡沫化?何時崩盤?為什麼房價這麼高?

台灣房市的泡沫化還沒有嚴重到出現崩盤，至於何時會出現房價崩盤的前兆？可以觀察GDP與房市之間的關聯來判斷未來的走勢，目前兩者在一個合理的波動範圍，因此需要購房者仍可安心購房，台灣的房現在仍可以買，只要台灣政策沒有出現大的變動，但長期人口的問題會有對應的資產持有風險，需要再額外的觀察判斷才說得準

#房地產 #房價2022 #房市泡沫化

風險思維：中國房地產泡沫猶待調整！系統性風險浮現,金融將與其同歸於盡？

三中全會罕見大篇幅聚焦房地產。但文件只簡短呼籲「完善擴大消費長效機制」。其中，幾乎沒有提到任何措施。紐約時報認為，三中全會並未提出任何具體措施，中國爛尾樓和房價問題，恐怕無解。經濟學者也警告，中國正往金融崩潰邁進。中國的房地產泡沫問題猶待調整！但，系統性風險已然浮現，其金融系統恐怕將與其同歸於盡？！

#三中全會 #聚焦房地產 #但文件只簡短呼籲

Dennis Lee（阿丹哥）的沙龍

2024/06/28