房地產科技公司受到的衝擊

受到2022年聯準會升息、縮表的影響，原先2021年在美聯儲寬鬆政策下，抵押貸款利率下行，美國購房需求旺盛而蓬勃發展的房地產科技也開始亮起紅燈。多家美國房地產科技公司陸續祭出裁員、暫停募資及採取各種措施希望度過此次的景氣寒冬。 美國房地產市場的現況究竟是如何呢？而升息、縮表又是什麼？這會對房地產科技公司造成多少的衝擊呢？而臺灣的發展現況與未來展望又是如何呢？今天就讓馬克帶大家一同了解吧！

（ㄧ）美國 2021年在美聯儲寬鬆政策下，抵押貸款利率下行，美國購房需求旺盛；今年隨著美聯儲開啟加息周期，抵押貸款利率開始飆升，但專家表示，美國地產市場到2022年不會有太大的緩解(抵押利率飆升不會緩解)。 隨著美國通貨膨脹以四十多年來最快速度上升，抵押貸款利率的上升和物價飆升，人們願意支付的房價可能會受到壓力。根據《華爾街日報》報導，雖然出現全國性房價下跌的情況很少見——觸發了2008—2009年金融危機的房市崩盤是罕見例外，但會出現房價漲幅落後於通貨膨脹的時候，這實際上使住房在一段時間內更容易負擔。 對可負擔住房的追逐可能會帶來人們購買的房屋類型和購置區域的變化。例如，根據美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）的數據，2月份美國西部地區成屋銷量同比下降了8.3%，但在房價中值相比西部低近20萬美元的南部地區，成屋銷量增長了3%。 （二）臺灣 受到升息的影響，五大行庫新承作房貸利率也已經從新冠肺炎疫情期間的低利率時期最低1.35%上升至八月的1.73%，讓貸款族的還款壓力更加巨大，也影響到購屋者的買房意願。今年六月七都的預售屋成交量與成屋成交量從今年高點三月分別下降約44%及45%，台灣房市明顯開始降溫。 若以房價的角度來看，信義房價指數減掉名目GDP可以看出房價是否有過熱的情況，從新冠肺炎疫情以來該指標年增率持續上升，今年第二季年增率來到9.47%，必須留意房價有過熱的風險。若後續房市需求端不足以支撐供給端，房價下跌的情況是必須留意的風險。

升息和縮表都是常見被用來調整市場上資金數量的措施，目標就是要降低市場上的貨幣流通數。當央行決議透過升息來收緊貨幣政策，銀行的存款利率跟貸款利率都會上升，那不論是民眾或是企業就會保留較多的資金在手上而不貿然進行風險性投資（例如：債券、股票等等）。而縮表則是更激烈的貨幣緊縮政策，以美國為例，就是指聯準會 (FED) 縮減「資產負債表」的規模。簡而言之，就是希望透過縮表直接將市場上的資金回收，減少市場上的熱錢。 美國聯準會（Fed）常見的縮表手段，是停止將到期債券的本金所得全部再投資購買新債。此外，本次縮表的過程中，聯準會並不會主動出售債券。這裡可以先回顧 2017 ~ 2019 年的縮表政策。

簡單來說，隨著經濟好轉，聯準會的貨幣政策會從寬鬆轉為緊縮，上一個循環的順序是：

在9/22時Fed 決議升息三碼，利率區間上調至 3% ～ 3.25%，希望透過升息抑制高居不下的通貨膨脹。但升息的過程因為資金成本提升，企業進行新投資時會更加保守，導致公司縮減規模、裁員進而導致經濟衰退，付出為降低通貨膨脹所產生的代價。聯準會主席Powell 也不斷提到Fed 不會因為經濟放緩就降息，就算過程中會對經濟帶來一些傷害，也堅決要確定通膨「根治」才會鬆手，因此可預期升息在未來的幾個月仍然是聯準會調節市場資金非常重要的工具。 Fed 已經敲定縮減資產負債表計畫，在2022.06開始縮表，預計每月縮表950億美元，比上一輪縮表步調快了將近一倍。縮表的意思是中央銀行收緊貨幣政策的手段，以美國為例，就是指Fed 縮減「自身資產負債表規模」，將量化寬鬆（QE）政策期間印出來的錢慢慢收回來。

房地產科技（PropTech）為房地產與科技的結合，配以大數據、人工智能、航拍技術、虛擬實境、區塊鏈等，以及協助房地產和建設建築業界不同環節的運作。如：虛擬實境技術可以協助住宅買家遠程看房子，人工智能的科技可以用作分析房地產的經濟數據，建立智能估價系統（AVM），區塊鏈可以處理記錄房地產產權，模塊建築可以加快房屋的建設速度，減低成本等。 事前閱讀：房地產科技資料庫 （一）疫情時代的房地產榮景帶動房地產科技公司的成長 疫情時期人們非常重視是否擁有自己的專屬生活空間，加上因疫情大多數公司採用遠距上班、上課，在2020-2021年擁有「房屋」成為每位美國人心中的夢，2021年7月美國線上房地產公司Zillow 的房屋平均銷售天數僅需24天。除了心理因素外，量化寬鬆後資金成本便宜亦是驅使房地產熱絡的原因之一，2021年7月30年期美國房貸固定利率僅需約2.8%。房屋需求上升也帶動房價、房租上漲，2021年底房價指數高達280.32，不斷刷新歷史紀錄，也因此促使房地產科技公司的成長，相關貸款、資金管理平台、比價平台紛紛崛起。 房地產科技公司也因這波熱絡的房市，發展出許多不同樣貌的商業模式，例如：Instant Buyer (or iBuyer)就是一種新型態房地產交易模式，公司直接從私人賣方購買住宅物業搭配機器學習等方法快速估計房屋價值並進行改裝以將其轉售，並透過手機App 的整合讓買方可以享受遠端看房、快速買屋及核貸的消費者體驗。從主打iBuyer 的公司Opendoor 財報來看，2021年的營收為2020年的3倍，因此可知此種商業模式深受美國人青睞。 此外，Rent-to-Own Homes 模式也深受人們的喜愛，人們可以先租用房屋一段時間，並可選擇在租期滿前購買。 Rent-to-Own Homes 協議由兩部分組成：標準租賃協議和購屋選擇權。 （二）縮表後房市成交量下滑連帶影響房地產科技公司的發展 後疫情時代受到量化寬鬆與俄烏戰爭的影響，通膨率高漲，2022年六月美國消費者物價指數年增率9%(聯準會以2%為目標），聯準會祭出各種手段抑制通膨，資產價格也隨著這波政策影響紛紛下跌，影響消費者購屋的意願。剛性需求者（自住者）受到貸款利率上升加上未來景氣衰退疑慮，深怕失業率提升會影響未來生活水平，購屋將會成為未來沈重的負擔而收手。投資客則因為資金成本高漲加上資產價格下降的疑慮，而保守看待房市。種種因素讓原先蓬勃發展的房地產科技公司成長動能下滑，且在營運上遇到各式各樣的挑戰。

以Instant Buyer (or iBuyer)商業模式為例，受到交易量冷卻的影響，三個主要收入來源（服務費、買方代理佣金、買賣房屋的利差）都將受到影響，且大量房屋庫存上升，也讓公司的資金壓力大增。另外，目前在募資上也遇到困難，隨著利率上升，傳統的固定收益債券變得更具吸引力（機構法人也逐步提高持有債券的比例），若銷售額跟不上銷售目標，新創事業可獲得的資金大幅下降，限縮房地產科技公司的發展。

以Instant Buyer (or iBuyer)商業模式為例： （一）順應升息，擴大貸款利差：升息有助於貸款機構擴大貸款利差，公司希望可以藉此增加利息收入，來彌補成交量減少的損失。 （二）減少舊有的房屋存貨，降低資金壓力：iBuyer 需要囤積非常大量的房屋來進行出售，因此公司將針對現有的存貨優先銷售，降低資金周轉壓力及存貨壓力。 （三）優化服務品質、與同業合作達成規模效應：過往互相匹敵的兩家房地產科技公司Opendoor 與Zillow，為了要一起度過現今房地產不景氣，決定一起合作擴大規模效應並藉由對方的長處互相彌補原先的短處。 （四）透過股票分紅計劃留任優秀人才：為了在競爭激烈的就業市場中留住人才，並且儘量減少與裁員相關的挑戰，公司推出員工股票分紅獎勵制度，以彌補許多在計劃薪酬和實際薪酬之間存在的巨大差異。因此公司將在短期內根據現有股票回購計劃回購股票，以彌補未來潛在的稀釋，同時繼續對未來潛在股票回購保持樂觀態度。 （五）深耕租屋市場，獲取穩定收益：傳統iBuyer 主要以房屋買賣為主，現今開始開拓租屋市場，希望可以透過租金收入降低閒置的空房及賺取穩定的現金流。

其他商業模式主要以裁員為因應方式，以Rent-to-Own Homes 模式蓬勃發展的Divvy Homes，該公司因業績不如預期解僱約40名員工，約佔其員工的12%。發言人Kyle Zink 表示儘管在2022年夏末已經體認到這些總體經濟的挑戰，並採取措施大幅降低成本結構作為因應，但不幸的是這還不夠。 在可預見的未來，總體經濟仍會持續充滿不確定和挑戰性。 因此，需要調整員工人數以反映當今的現實狀況。

另外，由軟體銀行支持的房地產經紀公司Compass 今年進行二輪裁員，裁員的部門主要來自其技術部門；軟銀亦在8月份報告5億美元的投資損失。陷入困境的抵押貸款公司Better.com 在過去九個月中進行四輪裁員。 提供購房服務的Reali 在2021年8月籌集了2.5億美元的股票和債務融資但在一年後宣佈停業。 該公司在公告中表示，由於房地產和金融市場條件以及不利的籌資環境，Reali確定最好的行動方案便是關閉。

臺灣房地產科技的發展主要是由傳統房仲業者（如：永慶、信義）為了讓客戶有更好的消費體驗而發展房地產科技，以永慶房屋為例，除了導入實境賞屋，讓買家可以快速透過360賞屋模式快速了解物件狀況，更可以透過AI 以及房屋經紀人的個人回饋與經驗，打造出AI 精準配對服務。而信義房屋推出「智能賞屋」能讓買方在茫茫屋海中找到合適的房屋，提升賞屋的效率。

臺灣房地產科技業者受到總體經濟的影響並不像美國市場那麼大，目前台灣傳統房仲業者仍積極發展相關房地產科技的應用，例如：信義房屋開始創建會員制希望透過房地產科技的發展與客戶連結起長期的關係，而不再只是傳統的短期買賣關係。

在Fed 啟動升息與縮表之前，全球環境處在獨角獸最好的時代，在資金充沛的狀況下，光是2021年單次超過1億美元的過億輪融資（Mega-Round）就衝上1556件新高，世界上誕生獨角獸突破1千隻，更催生出3隻百角獸。但進入升息與縮表之後，幾乎所有科技公司都受到衝擊，紛紛進入裁員與緊縮的狀態，希望能渡過這次的寒冬。 在所有金融科技類別中，房地產科技與財富管理科技受到衝擊是最有感的，相對應的市場並不是完全消失，只是降低了活力。如何保持自己的優勢並且尋找新的機會切入，變成這些科技公司最急迫的課題。馬克認為能存活的公司，主要還是有採用大數據分析或機器學習等等硬實力的科技公司。 可以確認的是，這次考驗並不會減緩金融科技的發展與新技術的應用，不同的條件背景下，就會有新的商業模式或技術出現，替民眾解決新的問題。