[05_14][買房筆記][斡旋失敗的感覺]
整理好情緒之後，我總算有力氣來寫這篇「買房筆記」了。
先說結果，房子沒有買到。
原因是斡旋第一順位的人，直接把價格加到550萬。
以購屋壓力來說，超過這個價格，
是「不得不放棄」的選項。
縱使這間房子可以貸款八成，
由於我只有準備一百萬要給小妹當頭期款，
後面不足的頭期款，還有
加上後續的規費與契稅，還有仲介費，
以及代書費，我就得變賣其他資產來籌。
跟小妹討論後，就決定放棄了。
“
來說說為什麼這間房子可以買？
一開始我拿到房仲給的資料時，
上面有設定抵押金額是463萬，
由於這間房子的格局是三房兩廳兩衛，
開價金額是588萬，
雖然已經超出我跟小妹當初討論的預算不少，
但我覺得還是值得一看。
“
登記權狀坪數是28.34坪，以開價588來算，
588 / 28.34 = 20.7480
相當於一坪落在20萬左右。
但附近的行情就差不多是這樣了。
“
我自己的買房理念是，盡量用合理價去買到，
而不是任由屋主漫天喊價。
所以，我在看房子之前會做的功課是，
去調閱第二類謄本出來，
然後去看這間房子有沒有設定抵押，
也就能知道他們大概借了多少錢，
這樣要去反推當時的購入價格，也比較容易。
”
在還沒進到房子之前，
我已經算出他的貸款金額大概是385萬。
可能有人會舉手發問，
「Ａ大是怎麼算出來的？」
就很簡單啊，
你把設定抵押的金額直接除以 1.2，
就是該屋主可以從銀行貸款貸款到的錢。
“
因為資料拉出來，屋主一共借了三筆錢，
我猜測是把錢借出來投入股市之類的，
因為有賺到錢，現在要換透天的了，
所以才打算把房子賣掉。
然後，我利用中午休息時間，衝去銀行，
找放貸部門的承辦人員，
跟他說能否請教一個關於謄本上面的問題，
很幸運的，承辦人員跟我說，
上面的設定金額不代表它實際借的錢，
有可能是設定240萬，免得以後要再借錢時，
還要在設定一次，
也就是說，一口氣做設定
就是設定當下能夠借到的錢的一點二倍。
“
由於房子是在民國90幾年購入，
那時候要做到房貸８成不容易，
但還是要列２個公式，
用貸款去反推，這間房子在銀行中的鑑價可以到哪裡。
385 ÷ 0.7 = 550萬
385 ÷ 0.8 = 481.25萬
若再加上實價登錄的綜合評估，
這間房子初步推算，應該可以鑑價鑑到500萬～550萬之間。
也就是說，若以550萬成交，也不算買貴，
算是合理價。
再來，這個物件是三房兩廳兩衛双陽台的格局，
萬一，萬一，小妹真的房貸繳得很辛苦，那也可以考慮出租。
以租金價格來評估，租個15000元，應該不成問題。
若想要COVER房貸，以房貸月繳來當租金開價。
那可以先算出房貸利率 2.1%，貸款30年的月繳是多少，
以銀行端房屋鑑價550萬，可貸款８成，
那就是辦理440萬，分30年攤還的房貸，
以房貸利率2.1％來做貸款試算，就是
550 x 0.8 x 37.5 = 16500
備註：很多讀者對於37.5這個數字是怎麼來的
感到很疑惑，
Ａ大會在下一篇文章中，詳細說明，
這個數字是怎麼算出來，然後要怎麼運用。
也就是說，如果小妹想要買這間房子，
大概是需要加保證人的。
備註：重要資訊，要當保證人的人，
聯徵分數最好不要低於600分。
這是我在這次斡旋失敗獲得的資訊。
“
以小妹月收入29000來看，買這間房子會超級硬，
但是以我們原本500萬的預算，
多加個50萬，就能買到三房，
所以我們在出發之前，就有討論說，
如果房子看完ＯＫ，就可以下斡旋了。
“
去到現場看完房子後，
我有問房仲，你有沒有找銀行鑑價，
估看看這間房子可以貸款多少，
房仲傳了一則訊息給我妹，
上面有兩間銀行鑑價550萬，可貸款440萬，
另外三間則是鑑價500萬，可貸款400萬。
既然聽到可以有機會貸款到440萬，
就可以拼拼看，如果只能貸款400萬，
那我就去把一些投資案的錢拿回來湊一湊應該會有。
“
話鋒一轉，房仲說，其實今天有一組客人已經先下斡旋了，
他們是第一順位出價515萬。
我聽完覺得，如果我是屋主，我大概也不會賣，
因為銀行可以鑑價到550萬的東西，
我為什麼要便宜賣你。
後來房仲說，如果有喜歡的話，我可以幫你們去跟屋主談看看，
我們先出價545萬，
我覺得第一組客人他們不會加，
因為就是一副想要用低於行情價買房的人。
萬一，他們加價到545萬，我們可以再出價到550萬這樣，
說真的，我自己是第一次遇到這情況，
前面卡了一個有下斡旋金的物件。
說真的也搞不懂房仲的葫蘆裡賣什麼藥，
就聽他說的。
“
然後還聽到一則我沒聽過的事，
就是如果有其他組客人出價比第一順位高，
那房仲要通知第一順位的客人，
看他們要不要加價。
如果第一組客人不加價，那就是第二組客人，
有成交機會（因為我們只有出545萬），
房仲說屋主想賣550萬，這個算合理價。
但第一組客人也知道這訊息，
但依然在下斡旋時出價515萬，
就真的不曉得他這麼做的用意是啥，
後來想想，就是先做卡位的動作就是了。
甘霖老師，這招要先學起來，
以後去看到別的物件也可以用這招。
“
隔天，我們在等房仲回覆，
雖然房仲一直說，第一組客人應該不會加價。
但我覺得會，
因為這個價格算是合理價，
如果他會算租金報酬率的話，
那就會知道這個房子算接近蘋果物件。
因為不用整理。
出那個鳥價格，就是想要在競價中取得優勢。
”
我覺得，這次斡旋失敗的原因，
應該是我只有準備了一百萬的頭期來幫小妹付頭期，
幾乎沒有跟他拼的本錢。
價格越往上加，我要拿出來的現金就會越多。
而且我心裡很明白，
借小妹的這筆頭期款，她要整個還完，會有難度，
有點半買半相送的意思在。
“
經過這次斡旋的經驗，
我覺得房市還會再熱一陣子，
有不少物件，放出來市場就是用搶的，
有點讓人傻眼。
就看什麼時候建商又出來靠腰，
拜託政府救救房市，
那時候再來看房，不知道會不會便宜一點。
備註，這個圖雖然沒有很準，
但誤差算很少，而且每間臥室都可以放進一個雙人床，
一個書桌，一個90cm以上的衣櫥，還有一個梳妝台。
主臥的收納空間是更大的。
本文到此結束。
希望大家可以一起共好（GungHo）
祝大家，身體健康，萬事順心，
平安喜樂，財源滾滾進口袋。
Ａ大(ameryu)｜《Ａ大的理財金律》作者
2023-05-14 #
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