日本法人契約避之則吉 調整租金絕對無望(上篇)
更新於 發佈於 閱讀時間約 2 分鐘
投資理財內容聲明
- 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容，皆為創作者個人分享行為。
- 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料，僅供輔助說明之用，不代表創作者投資決策之推介及建議。
- 閱讀同時，請審慎思考自身條件及自我決策，並應有為決策負責之事前認知。
- 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份，養成獨立思考的能力、判斷、行動，成就最適合您的投資理財模式。
有關投資日本物業， 遇上租客是法人契約，買家應該怎樣選擇？
在日本，無論是購買任何類型的物業，包括店舖、 住宅、 以至一戶建等， 租客是法人契約以公司名義簽訂租約的機會還是頗大的， 那麼買家應該如何選擇？ 這個視乎投資者個人心態與想法 ，若果以公司名義租用物業， 租客是有義務把每個月20.42% 的租金， 先交給日本稅務機關， 這筆每月約有兩成的扣除額， 待屋主年度確定申告，扣除稅項後會收回餘款， 每年淨收入195萬日圓內只會收取5% 的稅款，實質上比香港物業稅低出很多。
許多初級物業玩家， 眼睜睜看著租金被扣除，心裏感到不是味兒， 最終會放棄選購心儀物業， 其實長遠投資來說， 筆者認為可以撇開因法人契約而卻步不前。多年來的買賣經驗累積下， 曾經遇到眾多法人契約的個案， 許多日本法人租客， 事實上也未必懂得或沒有去做上繳泉源， 這個時候作為業主是可以全數收取租金， 但日本税局偵測到需要補交手續可能性也是有的。
為什麼說不單單是店舖， 住宅也是有法人契約的可能性？ 筆者在多年前購入的新宿中央公園附近一個住宅， 就是大手法人租客長期租用， 在東京每兩年更新，如今已經續約3次， 而這個大手法人租客，是有向政府上繳業主的租金， 作為業主有被扣除兩成的泉源所得， 筆者認為投資物業，尤其是有一定數量， 無論是法人契約還是個人契約也好，建議每年申報， 做正規的手續。
優質店舖近年來是一鋪難求，以 其稀缺性， 與上蓋住宅相比， 投資價值更高。日本上蓋物業與地舖住宅價格相差不遠， 給予投資者一個好機會， 趁現在買還買得起， 作為真正投資者也不會因為區區上繳動作而錯失好物。
又一層
在日本，無論是購買任何類型的物業，包括店舖、 住宅、 以至一戶建等， 租客是法人契約以公司名義簽訂租約的機會還是頗大的， 那麼買家應該如何選擇？ 這個視乎投資者個人心態與想法 ，若果以公司名義租用物業， 租客是有義務把每個月20.42% 的租金， 先交給日本稅務機關， 這筆每月約有兩成的扣除額， 待屋主年度確定申告，扣除稅項後會收回餘款， 每年淨收入195萬日圓內只會收取5% 的稅款，實質上比香港物業稅低出很多。
許多初級物業玩家， 眼睜睜看著租金被扣除，心裏感到不是味兒， 最終會放棄選購心儀物業， 其實長遠投資來說， 筆者認為可以撇開因法人契約而卻步不前。多年來的買賣經驗累積下， 曾經遇到眾多法人契約的個案， 許多日本法人租客， 事實上也未必懂得或沒有去做上繳泉源， 這個時候作為業主是可以全數收取租金， 但日本税局偵測到需要補交手續可能性也是有的。
為什麼說不單單是店舖， 住宅也是有法人契約的可能性？ 筆者在多年前購入的新宿中央公園附近一個住宅， 就是大手法人租客長期租用， 在東京每兩年更新，如今已經續約3次， 而這個大手法人租客，是有向政府上繳業主的租金， 作為業主有被扣除兩成的泉源所得， 筆者認為投資物業，尤其是有一定數量， 無論是法人契約還是個人契約也好，建議每年申報， 做正規的手續。
優質店舖近年來是一鋪難求，以 其稀缺性， 與上蓋住宅相比， 投資價值更高。日本上蓋物業與地舖住宅價格相差不遠， 給予投資者一個好機會， 趁現在買還買得起， 作為真正投資者也不會因為區區上繳動作而錯失好物。
又一層
#日本自由行 #旅居日本 #日元平 #SkytreeStrategy #日本樓
☎️熱線:(852)2614 8238/3575 0850
#台灣 朋友Line直線:
Line: https://line.me/ti/p/Ir7UdkzM-n
☎️熱線:(852)2614 8238/3575 0850
#台灣 朋友Line直線:
Line: https://line.me/ti/p/Ir7UdkzM-n
為什麼會看到廣告
3會員
32內容數
留言0
查看全部
本篇參與的主題活動
桃園機場雖然有時候會漏漏水出點小問題，但其實它貴為台灣國家門面還是有很多值得稱讚的地方的！推薦給常出國的旅人，在機場大逛免稅店之虞，也可以去使用一下這些便利的設施！就讓KKday幫大家整理5個大家不太知道但好好用的機場實用服務資訊吧！
比較2017年與2024年日本東北旅遊照片，對比藏王樹冰、銀山溫泉、山寺等景點在不同時間的景觀差異，即使地點相同，不同時間的體驗與感受截然不同，珍惜每個當下的珍貴回憶。2024年因暖冬導致雪景不如預期，反觀2017年的雪景壯觀美麗。新聞報導2025年日本東北暴雪，衷心祈願一切平安。
【2019/3 春】
<上野恩賜公園>
是個知名的賞櫻地點。腹地廣大、交通方便，加上園內有40種的櫻花，多達1200棵櫻花樹，使得這邊成為野餐賞櫻的首選場所。每到櫻花季，樹上會掛滿燈籠，而一大早就可看到樹下鋪滿了佔位的野餐墊，人潮不斷地聚集，從早到晚絡繹不絕。
2024年日本勞動力人口逆勢上揚，即將突破7000萬人，創下1953年以來新高。高齡者就業人數連續20年增長，女性就業人數也持續刷新歷史紀錄，正式員工數量大幅增加。然而，人口持續萎縮仍是長期挑戰，日本政府和企業需推動工作方式改革、投資技術創新、完善托育和養老服務等。
在漫畫與動畫時期就給人不錯體驗的作品《工作細胞》，敘述關於人體細胞擬人化後的故事，藉由紅血球和白血球兩人在身體中的突發日常，對抗細菌病毒之餘，也了解人體的身體構造，隨著主人翁的身體活在億萬細胞世界。這樣的作品在真人化後需要許多後製動畫與搭景製作，在《工作細胞》真人化後的日本電影，表現會是如何？
桃園機場雖然有時候會漏漏水出點小問題，但其實它貴為台灣國家門面還是有很多值得稱讚的地方的！推薦給常出國的旅人，在機場大逛免稅店之虞，也可以去使用一下這些便利的設施！就讓KKday幫大家整理5個大家不太知道但好好用的機場實用服務資訊吧！
比較2017年與2024年日本東北旅遊照片，對比藏王樹冰、銀山溫泉、山寺等景點在不同時間的景觀差異，即使地點相同，不同時間的體驗與感受截然不同，珍惜每個當下的珍貴回憶。2024年因暖冬導致雪景不如預期，反觀2017年的雪景壯觀美麗。新聞報導2025年日本東北暴雪，衷心祈願一切平安。
【2019/3 春】
<上野恩賜公園>
是個知名的賞櫻地點。腹地廣大、交通方便，加上園內有40種的櫻花，多達1200棵櫻花樹，使得這邊成為野餐賞櫻的首選場所。每到櫻花季，樹上會掛滿燈籠，而一大早就可看到樹下鋪滿了佔位的野餐墊，人潮不斷地聚集，從早到晚絡繹不絕。
2024年日本勞動力人口逆勢上揚，即將突破7000萬人，創下1953年以來新高。高齡者就業人數連續20年增長，女性就業人數也持續刷新歷史紀錄，正式員工數量大幅增加。然而，人口持續萎縮仍是長期挑戰，日本政府和企業需推動工作方式改革、投資技術創新、完善托育和養老服務等。
在漫畫與動畫時期就給人不錯體驗的作品《工作細胞》，敘述關於人體細胞擬人化後的故事，藉由紅血球和白血球兩人在身體中的突發日常，對抗細菌病毒之餘，也了解人體的身體構造，隨著主人翁的身體活在億萬細胞世界。這樣的作品在真人化後需要許多後製動畫與搭景製作，在《工作細胞》真人化後的日本電影，表現會是如何？
你可能也想看
Google News 追蹤
#陳夫人安子的人物塑造，其前進 ∕ 保守、平和 ∕ 勇敢之對立的和諧與統一，當為《陳夫人》獲致成功的主因。
（一）忠實反映時代
臺灣文學大師葉石濤生前曾大力推薦三本臺灣於日本時代的長篇小說，分別是西川滿《臺灣縱貫鐵道》、濱田隼雄《南方移民村》與庄司總一《陳夫人》，更讚美《陳夫人》說，臺灣文學書單不能
三鷹之森吉卜力美術館，又稱吉卜力美術館，位於日本東京都三鷹市的動畫美術館，正式名稱為三鷹市立動畫美術館，是將宮崎駿大師筆下栩栩如生的動畫人物們展出的地方，館外設施如大型機械巨兵(天空之城)、龍貓等可以拍照，館內則是一律不准拍照，從小看宮崎駿動畫長大的我們，簡直如數家珍，記得雪莉我第一部看的應該是螢火
日本是亞洲第一個引進西方高等教育制度的國家，先後歷經明治時代、第二次世界大戰後教育改革後，1980年代後在國力強盛與人口老化的背景下再進行了所謂的「第三次教育改革」。同樣面對少子化，日本的諸多大學改革政策與臺灣相似，又有什麼值得台灣參考和學習的地方呢？
《日本時事宅急便》電通層層外包疑雲
從去年底開始燒起的新冠病毒疫情，除了造成世界各國的醫療負擔，也陸續燒出許多疫情相關的問題，特別是在某些疫情稍稍穩定的國家裡，如何重整重創的經濟，就成為各國執政官員最頭痛的問題......
日本現況能解封嗎？
日前，安倍首相宣布日本全境解除「緊急事態宣言」，放寬「自肅」狀態。但不到兩天，就傳出東京都確診人數再度攀升到數十人，甚至連兩位巨人隊職棒球星也傳出可能確診，再度引起日本輿論的檢討。
日本東京最高檢察長賭博事件（下）
黑川的賭博麻將事件，經過一週以上的延燒，熱度持續受到日本輿論的關切。在野黨議員在國會中質詢日本法務大臣森雅子，嚴厲追究政府對於黑川的處分以及退職金的金額是否合理？
根據最新的結論，日本法務大臣宣布政府對黑川處以「訓告」處分，而非「免職」的嚴厲處分。如果是這樣的處分
日本東京最高檢察長賭博事件（上）
最近日本的疫情逐漸受到控制，取而代之備受矚目的是日本檢察最高檢察長的不祥事件。起初是延長退休年限，後來，因為被號稱「文春砲」的日本八卦週刊揭發黑川檢察長到記者家賭博，使得整個事件突然大爆炸。
東京工科大學測試：使用「保養品vs. "保養品+美容儀器"」4周後──皮膚彈性、毛孔&纖維母細胞等變化...
皮膚老化最惹眼的徵狀就是──鬆弛下垂，缺乏彈性──所以我們使用各種美容手段、各式護膚保養品，來延緩衰老！
其中「家用-小型-美容儀器/美膚儀/按摩儀/導入儀...等」更是蓬勃發展──
日本只有百分之1的人口是基督徒，但在每年平安夜，卻有一道家家戶戶必吃的料理，那就是肯德基的炸雞。
當時日本首間肯德基店的經理『大河原毅』，就看到了這一波商機，於是在1974年，開始推廣在平安夜吃肯德基的這一項習慣。
在日本的平安夜還有另一項必吃料理，那就是草莓蛋糕。開啟並推廣這項傳統的人正是『
2016年初春曾單獨去過一次美山，深深震撼於古村落之美，還記得當下圖文上傳FB，網友紛紛回應「不能住了下來，要記得回台灣嘿......」之類的玩笑留言。搭了嵯峨野線，經由嵐山、龜岡，再換山陰本線特急，沿途都是山景溪谷，當時並不知道，山陰線竟成了這次京都居遊最重要的森林鐵道。在日吉站換乘公車，傍山面水
#陳夫人安子的人物塑造，其前進 ∕ 保守、平和 ∕ 勇敢之對立的和諧與統一，當為《陳夫人》獲致成功的主因。
（一）忠實反映時代
臺灣文學大師葉石濤生前曾大力推薦三本臺灣於日本時代的長篇小說，分別是西川滿《臺灣縱貫鐵道》、濱田隼雄《南方移民村》與庄司總一《陳夫人》，更讚美《陳夫人》說，臺灣文學書單不能
三鷹之森吉卜力美術館，又稱吉卜力美術館，位於日本東京都三鷹市的動畫美術館，正式名稱為三鷹市立動畫美術館，是將宮崎駿大師筆下栩栩如生的動畫人物們展出的地方，館外設施如大型機械巨兵(天空之城)、龍貓等可以拍照，館內則是一律不准拍照，從小看宮崎駿動畫長大的我們，簡直如數家珍，記得雪莉我第一部看的應該是螢火
日本是亞洲第一個引進西方高等教育制度的國家，先後歷經明治時代、第二次世界大戰後教育改革後，1980年代後在國力強盛與人口老化的背景下再進行了所謂的「第三次教育改革」。同樣面對少子化，日本的諸多大學改革政策與臺灣相似，又有什麼值得台灣參考和學習的地方呢？
《日本時事宅急便》電通層層外包疑雲
從去年底開始燒起的新冠病毒疫情，除了造成世界各國的醫療負擔，也陸續燒出許多疫情相關的問題，特別是在某些疫情稍稍穩定的國家裡，如何重整重創的經濟，就成為各國執政官員最頭痛的問題......
日本現況能解封嗎？
日前，安倍首相宣布日本全境解除「緊急事態宣言」，放寬「自肅」狀態。但不到兩天，就傳出東京都確診人數再度攀升到數十人，甚至連兩位巨人隊職棒球星也傳出可能確診，再度引起日本輿論的檢討。
日本東京最高檢察長賭博事件（下）
黑川的賭博麻將事件，經過一週以上的延燒，熱度持續受到日本輿論的關切。在野黨議員在國會中質詢日本法務大臣森雅子，嚴厲追究政府對於黑川的處分以及退職金的金額是否合理？
根據最新的結論，日本法務大臣宣布政府對黑川處以「訓告」處分，而非「免職」的嚴厲處分。如果是這樣的處分
日本東京最高檢察長賭博事件（上）
最近日本的疫情逐漸受到控制，取而代之備受矚目的是日本檢察最高檢察長的不祥事件。起初是延長退休年限，後來，因為被號稱「文春砲」的日本八卦週刊揭發黑川檢察長到記者家賭博，使得整個事件突然大爆炸。
東京工科大學測試：使用「保養品vs. "保養品+美容儀器"」4周後──皮膚彈性、毛孔&纖維母細胞等變化...
皮膚老化最惹眼的徵狀就是──鬆弛下垂，缺乏彈性──所以我們使用各種美容手段、各式護膚保養品，來延緩衰老！
其中「家用-小型-美容儀器/美膚儀/按摩儀/導入儀...等」更是蓬勃發展──
日本只有百分之1的人口是基督徒，但在每年平安夜，卻有一道家家戶戶必吃的料理，那就是肯德基的炸雞。
當時日本首間肯德基店的經理『大河原毅』，就看到了這一波商機，於是在1974年，開始推廣在平安夜吃肯德基的這一項習慣。
在日本的平安夜還有另一項必吃料理，那就是草莓蛋糕。開啟並推廣這項傳統的人正是『
2016年初春曾單獨去過一次美山，深深震撼於古村落之美，還記得當下圖文上傳FB，網友紛紛回應「不能住了下來，要記得回台灣嘿......」之類的玩笑留言。搭了嵯峨野線，經由嵐山、龜岡，再換山陰本線特急，沿途都是山景溪谷，當時並不知道，山陰線竟成了這次京都居遊最重要的森林鐵道。在日吉站換乘公車，傍山面水