皮朋哥短評：桃園建案《明築輝皇》

桃園火車站算是非常令人矚目的一個火車站。有在關注桃園建設的人應該都聽過『三心六線』這個名字。所謂的三心指的是桃園市三個核心區域：桃園火車站周邊、中壢火車站周邊、以及航空城周邊。

本篇重點在於桃園火車站周邊的簡單介紹。以桃園車站為核心，有幾個重劃區，以距離來劃分，離桃園火車站由近到遠分別是：小檜溪重劃區（清溪特區）、經國重劃區、和中路重劃區。然而這三個重劃區除了小檜溪離桃園車站近一點之外，另外兩個其實都蠻遠的，很難說可以吃到桃園車站的交通紅利。

接下來我們來看看桃園車站的重大軌道建設，分別是：捷運綠線、台鐵捷運化和地下化、還有可以連接北捷中和新蘆線的捷運棕線。簡言之以後桃園車站也會是個『三鐵共構』的車站。由上圖又不難看出桃園車站屬於桃園軌道建設的核心位置，往北可以連結機場捷運，往南通往八德擴大重劃區，往西則是連通另外一個核心區域中壢火車站，往東則是透過台鐵和捷運棕線連接新北市。

除了高鐵紅利沒吃到之外，未來好像由桃園車站不管去桃園的哪裡，甚至往新北市去，都會很方便哩。其實這令人蠻興奮的，桃園市都發局也公布了桃園車站未來的願景示意圖如下。

嗯...感覺有一點像是新板特區的加強版啊！真的蠻美的，不是嗎？雖然不知道需要多久的時間才能把這樣的願景實現，但，還是讓我們好好期待吧。

接下來要介紹的是距離桃園火車站不遠的一個建案《明築輝皇》，靠近火車站終於有一個基地比較大的建案了。這個建案基地大小有863坪左右，是很難得的離火車站非常近卻又有還算大的基地面積。接下來就來看看《明築輝皇》整體的規劃設計如何吧。

本案公共建設短評：9/10

《明築輝皇》基地位於桃園火車站後站，商業氣息相對前站來講是較不濃厚，屬於老桃園人會喜歡的區域。步行至桃園火車站約500公尺約7分鐘左右，非常近！

值得一提的是，桃園後站未來有大片台銀土地等待活化，加上雙子星和三鐵共構的新桃園車站，未來很有想像空間！

本案的學區為建國國小和福豐國中。離建國國小非常近，步行至建國國小約為240公尺3分鐘左右；福豐國中就比較遠了，則是900公尺13分鐘左右。福豐國中旁邊還有一個建德國小，但不確定是否為雙學區。

《明築輝皇》附近的公園綠地也不少，最近的是陽明運動公園，還有另一個延平公園。陽明運動公園佔地頗廣，是個有兒童遊具的共融式親子公園；延平公園也不錯，有個蠻吸睛的猴子溜滑梯，也是很有特色的公園。

《明築輝皇》緊鄰後站都市更新範圍，未來風貌應該會大有變化。可貴的是在都市叢林中仍然有著公園綠地，這也確保了住戶在有限的中庭花園設施之外還可以有活動散步的空間。

不過對於開車族就會比較不友善了，因為本案不管是離國道一號二號三號，講起來是距離不遠，可是沿路都是屬於容易塞車的路段，最近的國道二號交流道要經過中路特區那個一天到晚塞到爆的地方；往國道一號則是會走春日路經過經國重劃區，一樣是塞到爆；桃園後站相對來說車流量比較小，可能往南走大湳交流道上國道三號會好那麼一點。

桃園的道路設計真的是經過網友認證的令人搖頭，也難怪桃園很多重劃區都是盡量靠近高速公路以便利開車族，又也難怪不管國道一號還是國道三號，每到桃園就幾乎必塞車。這一點真的只能看經過十年，桃園三心六線的大眾運輸計畫是否能夠改善路面交通壅塞的問題了。

本案周遭生活機能短評：8/10

《明築輝皇》本案的生活機能有點一言難盡。以目前來說，不算特別好，因為桃園後站目前的商店，幾乎都是東南亞招牌的商店！看起來是有菲律賓文、越南文、印尼文等等，坦白說是比較難分辨到底葫蘆裡賣的是甚麼藥？連帶可能也會導致外國人出沒比較多，在意這一點的人自己多加考量了。這樣的風貌，或許還是要等到後站台銀土地活化、雙子星大樓等工程動工，慢慢改變城市風貌才可能會有解。

最近的傳統市集是大樹林黃昏市場，只在幾步之遙，有很多小吃、傳統美食、蔬菜水果等，有這種市場基本上也不用靠全聯了。不過以現階段而言，坦白說還是桃園前站的機能較為強大和豐富。

進階的商業機能可以依賴強大的桃園火車站站前商圈。有遠東百貨、新光三越百貨、統領in89影城、威秀影城、也有錢櫃KTV，有這些指標性的大型娛樂購物場所很夠用了。觀光景點有桃園77藝文町和桃園七號倉庫，也都在步行可達的範圍。

醫療的部分，離基地約500公尺的聖保祿醫院算是中大型的醫院，應該可以提供完善的醫療服務。

本案建築基地短評：9/10

《明築輝皇》是個市區難得一件的大基地開發案，基地大小為863.83坪，算是三面臨路。然而由於基地形狀比較偏長型，因此雖然基地面積蠻大，可是也沒有甚麼豪華的中庭花園空間，講起來大概就是未來棟距景觀無虞算是不錯的優點。

由上圖可知，代銷很專業的標出了個戶別採光面的棟距，就不用辛苦的在那邊問半天，以嫌惡設施而言，須注意C5戶右邊會有一個土地公廟。至於圖面上的上方，也就是南邊，則是一大堆低矮平房和透天厝。如果有得選，本案一律建議選高樓層就沒錯。

住戶進出大門是在B5戶的位置，車道出入口則是C5位置，因此C5-2F為車道上方戶別，為露臺戶，亦為地主戶。總之是不用擔心，因為這個車道戶也買不到。

本案建材配備短評：8.5/10

建案速覽：

• 開案：2023/03；預計完工：2024/12
• 土地分區為住商用，但無事務所規劃。
• 141戶住家/10戶店面，平面式車位152個，皆預留充電樁管線。
• 本案總共三棟建築，14樓高，地下3層為汽機車停車場。
• A棟一層兩戶一隻電梯；B棟一層五戶兩隻電梯；C棟一層四戶兩隻電梯。梯戶比非常良好。
• 大廳挑高7米8，非常氣派！
• 樓高：3米２，11F以上有消防灑水頭。
• 公設比32~35%，建蔽率50.29%。
• 管理費暫定為70元/坪。

建材配備亮點：

• ​防水保固五年。雖然民法即有瑕疵擔保規定，但願意在合約註明還是不錯。
• 採用YKK AP氣密窗，搭配5+5mm low-e膠合玻璃。
• 交屋時會贈送全熱交換器並預留穿樑套孔。
• 每隻電梯都有到地下室，蠻不錯的。
• 車位的設計，看起來每個車位都很好停，蠻不錯的！

建材配備缺點：

• 好像沒有。

本案算是建築師高度主導的一個建案，在很多細節上面可以看出用心，建材配備也是水準以上。

皮朋哥賞屋戶別：

B3：26.95坪，2+1房1廳1衛1陽台

• 單面採光，但是採光面算大，只造成一間暗房。
• 衛浴未開窗有點可惜。
• 本戶別樑柱幾乎全數外推，為本戶別最大的優點！
• 冷氣室外機有獨立置放空間，很好。
• 以兩房格局來看頗優，又有一個+1房為彈性運用空間，蠻不錯的。
• 進門的空間處似乎有點空曠，可是好像也想不出拿來做甚麼好？或許把餐桌移到進門處？

C5：28.24坪，2房2廳1衛1陽台

• 幾乎是三面採光格局了，蠻不賴的！
• 開放式廚房，皮朋哥現場看到3D VR展示，非常喜歡其中島餐桌的設計。
• 冷氣室外機有專屬置放位置不占陽台空間。
• 衛浴有開窗不錯。
• 次臥會有樑壓床問題，可能把床方向調整一下會比較好。
• 鞋櫃看起來只能做在進門左手冰箱邊，肯定不夠用。或是電視牆面要撥一點空間出來做鞋櫃收納。
• 其實本戶是可以隔到三房的，不過三房若是只有一個衛浴也是肯定不夠用。

價格分析：

​B3戶別開價是1,499萬含B3地下平面大車位；而C5則是約1550萬。

​真的要說起來，以兩房格局來說，這樣的總價是蠻偏高的了，單價差不多是48萬，應該是還有一點空間，不過也會在46萬左右吧。看起來建商很有信心，調價動作一波波，然後也賣8成了。

感覺兩房是有點貴，應該三房的單價會比較理想，也會比較適合剛性需求自住的客群；如果要投資，兩房總價有點偏高了。雖然說皮朋哥算是也蠻看好後站的發展，也覺得《明築輝皇》設計的不錯，又是難得市區裏面大基地的建案，可是價格真的是不怎麼討喜。建議是直上三房戶別拿來自住，投資大概就...可能別的標的會比較好一點。

結論：8.5/10

​本案地理位置相當不錯，生活機能也蠻好，離三鐵共構的未來桃園火車站距離很近。講起來還是主打其優越的地理位置，還有後站都市更新之後未來的願景，適合願意容忍現況的自住型買方。

整個建案設計算是有質感，戶數也不算多不會太複雜。，建材配備也有水準以上。大概最不可愛的就是價錢了，兩房的CP值不算好，三房就還可以。對於自住型買方是個建議購入的建案，投資大概就算了吧。