皮朋哥短評：桃園建案《市心窩》
桃園火車站算是非常令人矚目的一個火車站。有在關注桃園建設的人應該都聽過『三心六線』這個名字。所謂的三心指的是桃園市三個核心區域：桃園火車站周邊、中壢火車站周邊、以及航空城周邊。
本篇重點在於桃園火車站周邊的簡單介紹。以桃園車站為核心，有幾個重劃區，以距離來劃分，離桃園火車站由近到遠分別是：小檜溪重劃區（清溪特區）、經國重劃區、和中路重劃區。然而這三個重劃區除了小檜溪離桃園車站近一點之外，另外兩個其實都蠻遠的，很難說可以吃到桃園車站的交通紅利。
接下來我們來看看桃園車站的重大軌道建設，分別是：捷運綠線、台鐵捷運化和地下化、還有可以連接北捷中和新蘆線的捷運棕線。簡言之以後桃園車站也會是個『三鐵共構』的車站。由上圖又不難看出桃園車站屬於桃園軌道建設的核心位置，往北可以連結機場捷運，往南通往八德擴大重劃區，往西則是連通另外一個核心區域中壢火車站，往東則是透過台鐵和捷運棕線連接新北市。
除了高鐵紅利沒吃到之外，未來好像由桃園車站不管去桃園的哪裡，甚至往新北市去，都會很方便哩。其實這令人蠻興奮的，桃園市都發局也公布了桃園車站未來的願景示意圖如下。
嗯...感覺有一點像是新板特區的加強版啊！真的蠻美的，不是嗎？雖然不知道需要多久的時間才能把這樣的願景實現，但，還是讓我們好好期待吧。
接下來要介紹的是距離桃園火車站不遠的一個袖珍型建案《市心窩》，這個建案基地大小只有約300坪左右，不算很大，原因在以下這篇有稍微提過，畢竟車站附近要取得土地難度很高，因此大概建案的規模也不會太大，不會是大面積的基地開發。
本案公共建設短評：9/10
步行至桃園火車站約700公尺約10分鐘左右，《市心窩》的生活圈屬於桃園火車站站前商圈。到火車站的步行距離已經算是非常理想，而且不過正在建造中的桃園新火車站，位置會往西移一點，因此一旦桃園新火車站完工，大概只有650公尺，真的已經很近了！
本案的學區為南門國小和桃園國中。步行至桃園國小前門約為200公尺3分鐘左右的時間；桃園國中比較遠一點，差不多是850公尺左右。
《市心窩》附近的公園綠地也不少，最近的是南門公園，步行約300公尺5分鐘以內可抵，號稱停車場比公園還美，另外就是南門公園停車場應該是距離本案最近的大型停車場；文昌公園就比較遠一點，約700公尺，不過文昌公園可是有一個漂亮的彩虹PU跑道；不遠處有西門運動場，是個打籃球的好地方；還有一個桃園77藝文町也蠻好逛蠻好拍照的。雖然基地小又處於鬧區，附近一點也不缺公園綠地，這一點相當不錯。
文昌公園
不過對於開車族就會比較不友善了，因為本案不管是離國道一號二號三號，講起來是距離不遠，可是沿路都是屬於容易塞車的路段，最近的國道二號交流道要經過中路特區那個一天到晚塞到爆的地方；往國道一號則是會走春日路經過經國重劃區，一樣是塞到爆；可能往南走大湳交流道上國道三號會好那麼一點。
桃園的道路設計真的是經過網友認證的令人搖頭，也難怪桃園很多重劃區都是盡量靠近高速公路以便利開車族，又也難怪不管國道一號還是國道三號，每到桃園就幾乎必塞車。這一點真的只能看經過十年，桃園三心六線的大眾運輸計畫是否能夠改善路面交通壅塞的問題了。
本案周遭生活機能短評：9.5/10
《市心窩》本案的生活機能沒話說的好！南門市場傳統市集約450公尺步行6分鐘，要買菜買肉實在太方便，但又不緊鄰市場；家樂福超市也才260公尺左右；再遠一點的全聯門市也才700公尺；還有出外人的好幫手小北百貨；附近也有三民路和中山路口的麥當勞這種指標性的連鎖品牌。婆婆媽媽一定愛死了這種買菜購物飲食超級方便的地點。
進階的商業機能可以依賴強大的桃園火車站站前商圈。有遠東百貨、新光三越百貨、統領in89影城、威秀影城、也有錢櫃KTV，有這些指標性的大型娛樂購物場所很夠用了。觀光景點有桃園77藝文町和桃園七號倉庫，也都在步行可達的範圍。
醫療的部分，比較大型一點的醫院是敏盛醫院（但是看起來評價好像不太好？），更遠一點，離基地約1.5公里的聖保祿醫院（位於桃園火車站後站）可能會是比較好的選擇。評價最好的衛福部立桃園醫院開車則是需要約15分鐘4.5公里。
本案建築基地短評：7/10
《市心窩》建案基地範圍不大，298.87坪，基地位於中華路121巷，緊臨復興路和三民路口，很難定義幾面臨路，因為基地不算太方正，屬於都更危老重建的建案。基地大小為298.87坪，建蔽率為67.68%，除了臨路退縮必要面積之外，也差不多蓋好蓋滿了。
基地周圍皆為低矮的公寓平房，以目前來看，四、五樓以上就能望出去享有比較好的視野，然而有一就有二，以後若是都更案一個一個冒出來，採光棟距會怎麼樣變化就不好說了。住戶進出口開在中華路121巷，是一條7.7米寬的巷道，兩側建築都沒甚麼退縮，所以在意景觀棟距的請挑6F以上會比較理想。
值得注意的是，復興路和三民路的角地算是整合失敗了，這真的很可惜，不然三面臨路又是大基地肯定會非常討喜。如今整合失敗了，未來也很難說是好是壞。上圖中弧線的部分是未開通的計畫道路，只能說看起來以後這塊未能整合進來的角地要蓋房子怕也不是那麼容易了。如果身為已購戶，當然是希望不會蓋房子囉。
本案基地面積不大，由於戶數也不算少，因此在有限的地下室空間規劃了平面車位、機械車位、還有一戶一個機車位。然而車位依然不太夠，因此有車位需求的人早點出手下訂吧。至於小坪數的套房可能不需要車位只仰賴大眾運輸，大概問題也不大，另一方面總價應該也可以比較親民一點。
另外車道的上方似乎是A1的露臺，在A5的下方已經是地下的車道，所以嚴格來講A1/A5的2F都是車道上方戶別，但是寬鬆一點的定義應該都不是車道上方戶別。不過都是地主選走了，所以也不用擔心了。
本案建材配備短評：6/10
建案速覽：
- 開案：2023/03；預計完工：2028/Q3（不過根據代銷說法，應該是2025年就會完工交屋了）
- 土地分區為住商用，但無事務所規劃，但有3戶店面。
- 83戶住家，平面車位47個（預留充電裝管線），平面機械車位14個。
- 本案總共兩棟建築，一棟14樓高，一棟7樓高，地下3層為汽機車停車場。
- 大棟標準層一層五戶兩隻電梯，梯戶比算是良好；小棟皆為套房設計，一層四戶一隻電梯，梯戶比就不太理想。不過三隻電梯皆可到達地下室不錯。
- 大廳挑高6米，小建案還難得大廳挑高這麼高，蠻不錯的。
- 樓高：3米2，11F以上有消防灑水頭。
- 公設比33~34%，建蔽率67.68%。
- 管理費暫定為70元/坪。
建材配備亮點：
- 隔間牆採用石膏磚，優點是隔音不錯、吊掛重物能力不錯、不會壁癌，缺點是比較軟，用力撞擊就容易有傷痕，感覺比較適合做固定式的系統櫃傢俱。
- 防水五年保固，但是沒有註明在合約，要自己跟代銷要。
- 窗戶配備為錦鋐氣密窗搭配5+5mm膠合玻璃。
- 浴室防水無論乾濕區皆做到180cm高。
- 截至目前有送全室大金冷氣室內外機，這一條十幾萬啊。
- 截至目前有送吊隱式的VAF空氣淨流系統含主機安裝。
- 截至目前有送廚具升級為櫻花雙炫火玻璃爐G2922AGB。
建材配備缺點：
- 請留意本案是合昶建設的第一個作品，也就是大家現在最怕的一案建商。
- 根據皮朋哥細審合約範本，在驗屋部分的規定和寶佳集團建案的規定有87分像，最經典的就是直接挑明陽台是沒有施作防水，所以驗屋時不接受陽台的蓄水測試。
本案建材配備算是中上水準，贈送的配備也不錯，然而須注意驗屋規定頗多，這有點令人反感。
皮朋哥個人偏愛戶別：
A2：37.92坪，3+1房2廳2衛1陽台
- 左下角和右下角被柱子吃掉一些空間，是最明顯的缺點。雖然說於室內格局算是無傷大雅，可是就是會令人覺得不太爽。
- 兩間臥室皆有大樑壓床問題，大概床的位置得換個方向了。
- 兩間浴室皆無開窗，有點小遺憾。
- 講起來這應該算是3+1房了，因為在右邊有個獨立空間可以設計辦公桌或是書桌，這一點蠻好的。
- 只有工作陽台而無前陽台設計，基本上陽台面車流量很大的復興路，兩間次臥也是，還是好好把窗戶關上吧。
- 廚房為開放式設計，以格局來看非常適合設計一個中島餐桌，不錯！
- 冷氣室外機有獨立置放空間，不錯！
A5：26.08坪，2房2廳1衛1陽台
- A5戶別只剩下這戶 3樓露臺戶了，就用這特殊格局介紹。
- 陽台面對的是隔壁棟，棟距約6米，採光會略差。
- 小坪數但是兩面採光，臥室、客廳、廁所、廚房皆有採光面，蠻不錯的。
- 此戶沒有隔壁鄰居，分戶牆外面都是逃生梯，可以大幅減少鄰居噪音干擾。
- 有一根柱子吃掉室內空間，殘念。
- 冷氣室外機有專屬置放位置不占陽台空間。
- 廚房沒有通風口，小坪數可以有專屬電器櫃空間不錯。
- 鞋櫃看起來只能做在進門左手邊，似乎有點小，也不太確定深度夠不夠。
- 客廳面寬頗大達3米2，在兩房格局中實屬難得，非常好。
價格分析：
本案最大坪數A2 38坪3+1房格局，含平面車位行情約為1800萬出頭。不過以皮朋哥個人而言，如果是要選3房自住，會想要找基地面積大一點，戶數多一點的建案，A2格局也不算差，有興趣可以多加了解。
至於A5戶別，行情約在1250~1300萬左右，單價有望壓到43萬以下，可惜只能配機械車位，不過1300萬以下可以入手三鐵共構附近的兩房含車位，頂客族或是小家庭作為首購使用應該算是入手門檻蠻低的產品；畢竟附近其他建案像是隆陞金囍兩房相近坪數帶平面車位都要超過1400萬，單價超過44萬以上；後站的明築輝皇更是要超過1500萬，由此可知本案的CP值真的很不錯了。
從成屋行情來看，附近國泰賦都的單價超過50萬，隔壁的德友極單價也超過46萬了。置產收租等待桃園火車站更新蛻變，應該也是個不會輸的選擇。
結論：8/10
本案地理位置和生活機能絕佳，離三鐵共構的未來桃園火車站距離不遠。奈何基地小戶數少，未來社區經費恐會不足，估計應該是很難有24小時的保全，這考驗管委會的智慧和經營能力。
然而建案配備不錯，贈品也很有誠意。唯二要留意的是一案建商的風險（地下室已經差不多開挖完成，準備要結構體出土了）和驗屋的規定有點鳥。然而離車站距離真的很近，生活機能又極佳，價格相當實惠，屬於低總價高CP值的產品。
