《蛙蛙投資客教室》第17講誰說房價永遠只漲不跌。蕭煌奇開車、李柄輝在副駕，你會上車陪他們去看夕陽嗎？～談媒體的房價色盲

20231121 17:30 全文完，補充越南／中國房企資料

本蛙不跟你講道理，要談就談數據，不然跟吸完大麻胡謅房市有何差別

那個笑話聽說是蕭煌奇自己說的，這個人很妙，有人問兩個瞎子不會看錯邊嗎？他笑著回說：「有夕陽那面比較溫暖。」～投資就是感受市場溫度。

目前本蛙重新改寫更新『桃蛙園記』所有文章，這篇是把目前跌價趨勢段落彙整，並加入新素材及最新發展，形成完整論述文章。並從相關文章中移除，以免內容重複閱讀。

本篇你應該學會……

■建商是台灣電視台最大廣告主，因此透過影響力，全面封殺房價負面訊息，不要以此作為房價判斷依據。

□房價的買賣意願，目前有國泰集團每月公布的「國民經濟信心調查」。最近期統計，股市樂觀指數降至1月來最低！賣房意願上升，已是連續六個月上升。

●房價變動的先行指標，是預售屋與新成屋價格差。目前有房價鬆動明顯跡象，不要急於進場。

○對於未來台灣房價實際影響最大者，是國際投資氣氛、房地產實際供需以及央行政策。其中，尤以「央行選擇性信用管制」以及對應的「貨幣政策」，對建商金流影響最大。

建商全面掌控的媒體，只有房價上漲，等同在焚書坑儒

誰跟你說房價只漲不跌，泡沫經濟後，史上就有七波大跌

有讀者在回應中問咱，蛙蛙說房價下跌中，但所有實價登錄都是繼續漲，難道這中間有啥誤會或貓膩。

其實這個問題特別重要，因為只有你相信房價正在下跌，你才能夠耐心等待，不會再跟著財經媒體跳火坑。

你可以欺騙多數人於短期，也可以欺騙少數人於永遠，但不可能欺騙所有人於永遠。

先說歷史房價大跌紀錄，就從台灣「泡沫經濟」破滅時代開始：

1. 1990《房地產泡沫經濟破滅》：源自於1989年央行首度祭出「選擇性信用管制」，使建商資金斷鏈。
2. 1996年《台海飛彈危機》：「1995閏八月」的現實世界版，恐慌造成房地產拋售。
3. 1998《本土性金融危機》：以「新巨群集團」為首的台股史上最大違約交割案，重挫台灣股市及房市。
4. 2003《SARS疫情》：首度因為「呼吸致命疾病」全球疫情爆發，導致股市及房價急跌，為台灣建築業谷底。
5. 2008《雷曼風暴》：緣起於美國「次貸風暴」，形成「金融大蕭條」後最嚴重金融風暴。
6. 2015《FED首度升息+中國國進民退》：聯準會太早上實施QT，加上中國推動激進國進民退，導致台商金流中斷，挫傷台灣股市房市。
7. 2020《武漢肺炎爆發》：「1918西班牙流感後」最嚴重呼吸道死亡疾病全球蔓延。

你覺得房價永遠只漲不跌，其實兩個原因而已，第一個是統計起點，第一個是QE效應。

• 實價登錄制度開始於2002.08.01，第二年就爆發SARS，那是台灣房價1990年後谷底，幾乎就是兩邊高中間低的「絕對谷底」，從那裡起算房價永遠趨勢上漲，要從1990起算，恐怕是一路鋸齒狀。
• 雷曼風暴後的超低利率及國際熱錢，歷史上從未發生，造成房地產非理性上揚，現在時空背景不再，不要被特殊案例欺騙。

希望首購成功或有志成為投資客者，咱就呱到你徹底洗腦為止，要接受新式房地產觀念，而不是拿瞎掰話術跟故事當作投資準則。

買氣早就極速冷卻，建商利用廣告綁架新聞台，只有利益沒有真相是台灣社會恥辱

買賣意願逆轉，將改變供需結構，房價目前其實危若懸卵

其實群眾是健忘的，2016年FED第一次QE結束轉為QT時，台灣整體房價曾經鬆動過，平均房價跌幅一成，郊區甚至三成，但因為為時短暫，FED再度恢復QE，房價變本加厲上漲，才不過幾年前的事，記憶就被抹去，繼續「房價只漲不跌」印象，那個根本不是事實。

房地產一定會跌……不需要本蛙一寫再寫「房地產凜冬將至」，這只是鞏固諸位信心，盡量還是以實務為發文重點。

股市樂觀指數降至1月來最低！賣房意願上升 國泰11月國民經濟信心調查揭密2023年11月20日

從去年「平均地權條例」修正案內容曝光開始，買房意願反而上升，那是因為房價罕見進入「上漲停滯期」，觀望的買家還有進場意願，投機客也想趁價跌最後一次進場，因為法律不回朔既往，這個時候買進房屋不受「五年管制期」影響，但真正實施後買房意願下降，想賣房發現可能再拖賣不掉，不再觀望決定賣房，賣房意願十八個月新高。

南韓房價大幅崩跌，就是潛在買賣意願逆轉