2024-01-17|閱讀時間 ‧ 約 27 分鐘

合謙上謙城:土城暫緩重劃區

寶佳表示:我又來啦!看到您真好。

你還是不得不佩服寶佳建案選址之精妙。

皮朋哥今日親訪《合謙上謙城》,看完之後不禁認為,這又是一個令人心動的建案。此話怎講?讓我們從頭說起。

寶佳強在哪裡?看了好幾個寶佳旗下的建案,發現有一些共同點:

  • 都是動工一陣子之後才會開案,換言之等待期不會那麼久,大概兩年左右就可以準備搬新家。一來蠻多人不喜歡等個十年八年的,二來爛尾機率低,成本管控也可以較為精準。
  • 如果有一個案子位置很好很吸引人,大概率就是寶佳茂德興富發這幾個建商的作品。
  • 格局或是梯戶比這些設計都非常理想非常吸引人,不太會搞暗房暗廳或是一層十幾二十戶這種。

《合謙上謙城》也不例外,非常良好的格局設計和梯戶比、相當不錯的棟距景觀、相當具有競爭力的價錢、非常吸引人的地理位置和未來交通建設,這就是《合謙上謙城》帶給皮朋哥的第一印象。

周遭環境介紹

《合謙上謙城》的基地也是難得的三面臨路。基地位於土城區青隆街與青和街口。算是位於金城路南側的暫緩重劃區邊緣,往東邊的青雲路過去就是清水商圈和舊市區;往西邊就是暫緩重劃區的範圍。其實我覺得這樣不錯,舊市區的生活飲食機能還是很好用的,可是又不會太過吵雜紛亂,是個很棒的優點。

《合謙上謙城》主打的是離未來萬大–中和–樹林線的LG10清水站,只要不到500公尺的距離,家樂福和特力屋商場還有World Gym健身中心還更近一點,機能真是相當不錯。只是萬大樹林線預計要2031年才能完工通車,目前如果是要往板南線的海山站,距離是1.4公里要走20分鐘就是了。

學區的部分,沿清水路步行至清水國小後門約750公尺10分鐘;中正國中則是在LG10站旁邊而已,約500公尺左右吧;清水高中就比較遠了,步行約1.1公里16分鐘。

醫療部分的機能也相當好,沿金城路往南有土城長庚醫院,往北去雙和醫院也不遠,這兩間都算是相當不錯的醫院,年紀大了有醫院在不遠處讓人覺得安心。

除了正在興建的捷運之外,《合謙上謙城》距離正在動工的金城交流道距離也是才1公里左右,可以說本案的未來既有捷運建設(預計七年)又有公路建設(預計四年)題材,講到這,是不是不得不佩服寶佳選址之精妙了?


建案基本資料速寫

占地1315.89坪,設計成兩棟,都是15層樓高,總戶數含店面僅規劃176戶而已。建蔽率僅33%,因此會有很漂亮的中庭花園。也會有著不錯的棟距和採光。

特別的是,兩棟在二樓處以超大露台相連接,並規劃烤肉區、咖啡座椅、和簡單的體適能設施,除了一樓的中庭花園之外,住戶又多了另一個可以使用的休閒設施,不過面露台的較低樓層可能就會比較容易被打擾了。


《合謙上謙城》的基本資料如下:

  • 開案:2023/Q1;預計完工:2025/Q1
  • 土地分區為住宅用。
  • 基地面積:1315.89坪
  • 164戶住家,12戶店面。一共176戶。
  • 平面式車位205個、有充電設備(含預留)。
  • 本案共二棟建築,皆為15樓高,地下3層為汽機車停車場。
  • 一層6戶,38/33/25坪各兩間。
  • 共2隻電梯,都可以直上頂樓和地下室,梯戶比相當不錯。
  • 大廳挑高5米8,一般般,不算特別高特別氣派。
  • 樓高:10樓以下為3米1,無消防灑水頭;11樓以上為3米2,有消防灑水頭。
  • 公設比33.15%,建蔽率33%。
  • 管理費暫定是一坪75元。

建材配備亮點:

  • ​廚具這次有給到Bosch的廚下型洗碗機,搭配Cleanup廚具,這可是高檔貨!
  • 衛浴部分,兩間廁所戶別都同時給Panasonic暖風機和TOTO的免治馬桶。而不是只給一套,這一點蠻不錯的。
  • Samsung四合一電子鎖,有鑰匙、指紋、磁卡、和密碼等四種開鎖方式。
  • VAF智慧潔淨氣流
  • 智慧住宅:i-smart智匯雲住宅、 i-tag 智匯中央監控,現場有試用,挺有趣的。

建材配備弱項:

  • 錦鋐的8mm氣密窗。
  • 廁所的洗手台和鏡子給的很落漆。


皮朋哥賞屋戶別

講到寶佳的格局,案案都是強者,都很能打。以下介紹25坪和33坪的。家配圖做的很不錯,特點都直接列在上面給你看了。

B5:25坪,2房1廳2衛1陽台(A1/A2/B1/B2格局皆同)

  • 樑柱外移設計:一般來說柱子能外移就不錯了,連樑都設計在外面真的是厲害了。兩個房間的床頭還是有樑壓床問題,但是看來是很好解的。
  • 客廳面寬290公分,小坪數這樣還可以了。
  • 室外機放在陽台占空間,這一點不優。
  • 兩房戶別都不對中庭,無中庭景觀。


A1:34坪,3房2廳2衛1陽台(A5/A6/B5/B6格局皆同)

  • 樑柱外移設計:一般來說柱子能外移就不錯了,連樑都設計在外面真的是厲害了。
  • 唯一一根大樑是在廚房和廁所上方,完全沒有影響。
  • 客廳面寬320公分,相當不錯了。
  • 室外機放在陽台占空間,這一點不優。
  • 客廳與一間次臥可以觀賞中庭景觀。
  • 主臥對外窗棟距超過40米也非常棒。
  • 除了少掉前陽台和沒有玄關之外,這個格局真的無可挑剔了。


結論

極佳的位置,相當不錯的格局和設計,社區綠覆蓋率高,又有超大露台當公設用。重點來了,價格呢,看來大概55~60萬之間,以這個價錢可以買未來的捷運站和未來的交流道,又鄰近舊市區機能相當良好,要是到時候交屋沒有甚麼瑕疵的話,真的是非常超值了

可惜因為車位太多,目前銷售將7/8/9樓設定為皆需要帶上雙車位,這不免造成銷售上的抗性。但撇開這三個特殊樓層的話,低樓層34坪帶平面車位總價落在2100萬左右,皮朋哥認為有剛性需求就買下去就是了。

這個建案雖然沒有甚麼超棒的景觀例如面公園或是河岸第一排,但是個人認為真的非常棒,只是考慮到土城目前的建設進度,皮朋哥是寧願它屬於蓋得比較久的那種,2024年底或是2025年初就要準備交屋,時間上比較不討喜,因為要忍耐相當長一段時間的不便利。如果可以拖到2027年以後交屋,加上如果有優付方案,大概我就腦充血卡直接刷下去了。

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