從限制租房租金來遏止炒房

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標題這個想法是我回想起曾看到影片討論歐洲哪一個國家「類似台灣居住正義」等各方面探討時，影片中有這樣子一小段訪談，當租客覺得租金如果不合理的時候，他們國家可以向當地法院申請訴訟，要求把租金給降下來。 

我之所以將這段提出來說是一個可以幫助台灣遏止炒房的重要因素是因為，早期我也曾想過購買屬於自己的房子需求，所以有跑去台北參加一些房地產類的理財課程，了解一些有關於貸款買房、如何當一個包租公相關介紹。 

然而為什麼［貸款買房］跟限制租金有關係？這也是跟我瞭解［如何當一個包租公］有關係。 

曾經我聽過３～４個介紹他們要教如何當一個包租公的時候，幾乎所有講師都曾說過，一個合格的包租公首先要計算的是，你［購屋時的貸款利息必須小於你租金獲利。］ 

這樣子解釋只有一些學過理財課程的人才懂這句話的涵義，而很不幸地幾乎所有無殼蝸牛們都是不懂理財的，有些更是不肯犧牲生活品質的熊掌與魚兼得，這就是大多數無殼蝸牛們的本質。 

有時候不是你們買不起房，只是單純想要的東西太多，所以最終只能犧牲買房，而不像其他人都是犧牲其他的去買房。 

在介紹如何當好一個包租公的過程當中，有把房貸與租金分成兩個小細節來說，首先第一部分是說，我們在繳房貸的時候通常有第一年的無須繳本金的寬限期，這個時候你只需要繳本金就好。 

假如你每個月本金＋利息要繳１萬元，但因為本金暫不用繳就只需要繳２５００，那麼你的租金如果是在１３０００，自然扣除後的１０５００就是你這個月利潤。 

但過了寬限期後，你仍然可以每個月賺到純３０００利潤，然後一直等待房價漲到你滿意的程度後，你再來把房子出售出去。 

當然這一切還有很多細節要計算，不可能那麼三言兩語就可以解釋清楚，畢竟要考慮的東西太多了。 

包租公課程第一節課而反過來強調就是，［如果你的租金無法承擔你的房貸壓力，那就不要購買去跟銀行貸款購買這間房］。 

而包租公第二個細節就是，本來房子就是對於未來有獲利期許才會漲起來，所以如果你想未來賣出一個好的價錢，你的租金就要反映出有這個優勢，讓後面的人願意接手購買你現在出租出去的房子。 

而通常計算都是獲利５～６％。 

這個獲利並不是定義上的每個月的支出比，而是假如你１０００萬放銀行，你每年可以拿到定存２～３％，但現在我們把１０００萬拿去買房出租出去可以拿到５～６％，所以租金的設定就是要讓下一個願意接手的人可以計算出，他們可以獲得比定存更高的利潤。 

如此一來應該大多數的人懂了這一切情況了吧，如果租金本身被壓下來不超過某一個限制，房價就很難被人炒高起來，因為大家願意用更高的價位去購房本來就是認為這間房未來可以漲更多或者我現在能賺更多。 

但如果租金被限制住了，房價自然就很難被吵起來。 

不過我要說，你們不能去鄙視這樣子的人，因為不管是炒房還是包租公們他們也都承擔一堆風險。 

比如包租公們，還需要承擔租客是很沒品的或者遇到我自己需要修繕的情況，像我因為要照顧雙親搬回同住，我將原先住的地方每個月租金１萬元出租出去，結果租客租２年多，我就因為修繕水管漏水花了１３萬多，這還不包含其他情況。 

租客退租後，我還要因為整修、找人清運垃圾前前後後都不曉得又花多少錢出去，我還看對方可憐也沒因為這些問題去扣對方押金。等同我前後淨利潤只賺得６～７萬，幸虧我不是貸款買房，不然我光繳房貸就遠遠不夠用了，一間２房２廳２衛的公寓我等於每個月只收不到４０００元，這算不算血虧阿？ 

在我也曾租約４～５年的雅房，那位前房東也在我搬離後１年多把房子賣出去，她跟我抱怨很多，比如租客們拖欠租金等等問題，我都不曉得聽了多少次，有次她很血虧，有房客在離開前，拖欠３～４個月租金不說，那積累的電費差點讓我前房東崩潰，而他也不曉得遇到幾次了。 

雖然我提出應該要可以［走法律途徑限制租金來遏制炒房概念］，但其實我們這群人也承擔各種風險，大家都有難言之苦，大家可以要求可以討論，但請別將責任責怪到我們身上，因為我們願意承擔才能有幸賺到這筆錢，而你們不願承擔卻來怪罪於我們。 

最後，有關於租金這件事，可以討論的空間太多了，因為要知道通常租金最高的都是市街、鬧街，而商品的價格也都跟租金有關。 

我們之所以抱怨的很多東西，其實商家們也都很不願意，因為不提高售價就會造成他們自己也活不下去。 

所以到底什麼是合理價位的租金，這個討論沒有５～６年我想也是不可能有共識。