（有影）屋內下小雨好躁！　里長介入鄰居「房屋漏水」糾紛反被告

影片來源：DQPA住宅消保會

家裡發生滲漏水，找里長或水電有用嗎？

里民幾乎所有生活大小事，第一時間都會想請里長幫幫忙，就連房屋漏水也不例外。 住保會在實務上曾碰過一案例。

有位里長出面打算處理里民房屋漏水的問題，結果匆匆跑去現場，竟不明就裡地直言：「一定是這地方漏水，如何修復...」等等下指導棋。 結果修理完才發現，實際漏水點和里長當初提出的位置並不一致。

「公親變事主」里長連帶被提起訴訟，遭列為被告之一。 發生房屋漏水，住保會鑑定科長呂宗信呼籲，民眾在第一時間，尋找一家正確的抓漏公司，而不是去找里長。

抓到漏水原因後，找適當的工廠或公司。確認原因點後，兩造當事人都了解漏水點的成因，以及後續的修繕方法，釐清後還須明定清楚的合約書，包含時間表(或成本預算)等。

第三方協調or民事訴訟？

住保會鑑定科長呂宗信建議民眾，萬一真的發生糾紛，務必尋求第三方協調。期盼藉由第三方出面，與對方溝通，進一步釐清楚問題，且協調若能成立，後續將有專人協助謄打好調處書、確認好滲漏水點位修繕等步驟。

假如調處不成立，遇到對方死不認錯，此時只好保留自身權益，向地方法院提起民事訴訟。

滲漏水能主張什麼？

住保會鑑定科長呂宗信說明，民眾遇到房屋滲漏水，可主張五項內容：

1. 有無滲漏水
2. 成因
3. 責任歸屬
4. 修繕費用
5. 房屋價值減損

民眾可將現況(漏水程度)拍照存檔，證明前面是沒有漏水狀態，現在因為樓上發生什麼狀況，有個前後對比照，確認有漏水情形。

接著是成因，水因為地心引力由上往下流；一定跟樓上有關係，至於跟樓上哪一個東西有關，牽涉到「責任歸屬」問題。 往後如何將漏水狀況修繕完善，雙方就須討論相關的修繕費用。

房屋價值減損怎麼主張？

「房屋價值減損」其實並不是每個人都能主張的。 住保會鑑定科長呂宗信補充，若換個說法「污名價損」，因滲漏水是可完全修繕到好的，所以它不會有污名減損問題。 假設你家正在滲漏水，屆時修繕完畢，等到下一手要賣給他人時，在「不動產估價」上，屋主是可以勾選房屋無漏水情形。

除非滲漏水嚴重程度，已影響到建築結構安全性問題，例如天花板剝離、鋼筋鏽蝕，即便修繕好，結構安全仍有疑慮者，才會有房屋價值減損問題。

為何要第三方鑑識鑑定？法官無法面面俱到，勢必對於較專業的工程問題不甚了解，所以一般遇有滲漏水情形，都會委託第三方，針對現場做鑑定。

滲漏水鑑定作業流程

「滲漏水鑑定作業」大致分為4個項目：

1. 初勘：進行現場初步勘察
2. 試驗：進行各項必要的試驗工作
3. 報告製作：整理試驗數據並製作報告
4. 審查：報告審查及修訂

其中第一步，相關人員會至現場初勘，原因是民眾向法院提供調處時的現場照片，有時因拍攝距離過近或太遠，鑑定人員可能有時無法確認現場相對位置為何，所以需要到現場初勘。

有些屋主可能疑惑，為什麼初勘不會有報告書？呂宗信說因為「初勘報告書不具有任何效益」，相關人員初不僅以肉眼去看，現場大概發生什麼事情，而非實際檢測，所以不具有證據的效力。

初勘的前置作業是要確認：現場鑑定範圍有哪些？距離有多遠？試驗哪些項目？

滲漏水報告書內容有哪些？

 滲漏水報告書內容大概分為三項：

1. 現場到底滲漏水的嚴重程度？是否有影響到結構安全，因為這關乎你能不能主張房屋價值減損問題。
2. 現場滲漏水的原因
3. 後續修繕費用

接下來透過法院審查，審查完後就會提供報告書。

滲漏水試驗項目有哪些？

 試驗項目依工程慣例，分為1-10項：

1. 目視檢測
2. 水壓測試法
3. 試水法
4. 水分計測試法
5. 紅外線熱相儀檢測法
6. 牆體探測器法
7. 聽診法、敲擊法
8. 內視鏡法
9. 停水測試法
10. 兩造說明法

鑑定人員怎麼判斷漏水原因？

鑑定人員如何判斷漏水原因？分為時間、天氣以及其他：

1. 持續性滲漏 ─ 給水管(冷熱水管)：評估長期滲漏問題，可能來自給水管的漏水。
2. 間歇性滲漏 ─ 防水層、排水污水管(含管道間)：辨識室內防水層、排水管、污水管的間歇性滲漏可能原因。
3. 下雨天滲漏 ─ 外牆防水層、頂樓防水層：審查下雨天導致的滲漏問題，可能由室內防水層或頂樓防水層引起。
4. 其它 ─ 施工瑕疵、材料不當：調查施工瑕疵及其他因素可能導致的滲漏。

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