漏水糾紛如何處理？

這陣子法諮以來最常被問到的就是漏水的問題，台北老房子多，又幾乎都是公寓大廈，因此漏水儼然成為住戶最頭痛的問題，尤其如果又是沒有管委會的老舊公寓的公共管線漏水，要找誰處理？有損壞又要找誰賠償？就讓我來帶大家了解該如何處理吧！

• 保全證據並釐清責任歸屬

首先遇到漏水的狀況，建議先拍照、錄影，紀錄漏水的地方、時間以及漏水的程度，當然因為漏水而損壞的牆壁、裝潢、家具等也都要記得拍照或以任何方式紀錄保存下來，越詳細越好。

接著就是釐清責任歸屬，因為漏水原因百百種，自家漏水未必就是樓上的原因，也可能是共管或是其他問題，因此釐清責任是非常重要的一環，這也影響到之後要向誰求償。此部分建議委請專業的師傅或鑑定機構釐清漏水的原因。

1. 如果漏水是因為某住戶家的管線所導致，則修繕以及損害賠償均由該住戶負責。
2. 如果漏水是在共有部分或是因為公共管線所導致，則由管委會或管理負責人修復漏水，費用以及賠償則是由公共基金支付或由各住戶依照共有比例負擔。
3. 如果漏水是因為兩住戶間之共同壁、樓地板或其內的管線，則修繕以及損害賠償由該共同壁雙方或樓地板上下方之住戶共同負責。
4. 例外情形，假如漏水的是公共管線或是A戶人家的管線，但是是因為B戶造成管線破裂漏水的，則自應由B負責。

OK，以上應該很好理解，簡單來說就是誰造成的誰負責，或是漏水的管線在哪就是哪一家負責，公共區域的則大家一起負責。

• 請求修繕及賠償

責任釐清完後，接著就是向應賠償者請求修繕以及賠償損害，此時的往來溝通都建議可以留下相關紀錄，倘若溝通無效，建議可以以存證信函或律師函的方式，請求其於一定時間內修繕完畢並賠償損害。

提醒，倘若鄰居或管委會因為要修繕管線而必須進入某住戶家，該住戶是不得拒絕的喔！當然修繕時也必須要以侵害最小的方式進行，並應修復或補償該住戶的損害。

那有哪些項目可以請求，以下就來帶大家了解：

1. 漏水造成的房屋、傢俱損壞的費用：因漏水造成家中有壁癌、油漆剝落需要修復，此部分可以先請專業的估價師進行估價，以及傢俱、家電的損壞都可以請求賠償，但要注意會有折舊的問題。
2. 精神慰撫金：倘若漏水問題嚴重，侵害居住安寧人格利益情節重大，亦得請求賠償。
3. 其他必要費用：例如若漏水問題已經嚴重到無法居住必須在外租屋，因此而搬家、租屋之費用並得請求賠償。

• 那如果是共有部分、公共管線漏水，又沒有管委會，要找誰負責？

一般傳統老公寓不太會有管委會，此時可以由住戶間互推一人為管理負責人負責修繕，倘若亦無管理負責人，則得以存證信函或律師函的方式通知其他住戶共有部分有漏水問題必須修繕，取得其他住戶的同意後進行修繕。

若未能得全體住戶同意，而共有部分漏水的問題已影響自家，則得先行修繕以維護自己的居住安全，並得向其他住戶依照共有比例請求分擔修繕及損害費用。同樣的亦建議以存證信函或律師函的方式告知其他住戶以保留日後求償之證據。

注意：依照公寓大廈管理條例之規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，必須經過區分所有權人會議之決議通過始得為之。

至於何謂「重大」，依照政部公寓大廈規約範本之規定，指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：1.新臺幣10萬元以上。2.逾公共基金之百分之五。3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。

• 擺爛不處理，諮詢律師，區公所/法院調解，調解不成起訴請求

若經以存證信函（或律師函）定期限請求修繕後仍未處理或是針對賠償數額有爭執，可以找專業律師評估應請求的範圍、項目等，並建議先到區公所或是法院申請調解，調解不成再向法院起訴請求修繕漏水以及損害賠償。