房地合一稅之整理大綱(2/2)

基本法源：所得稅法

成交價格－成本－移轉費用＝交易所得額

交易所得額－前3年內交易損失金額－依公告土地現值計算的土地漲價總數額＝課稅所得

（課稅所得－自住房屋免稅額）×稅率＝稅額

一、成交價格：

(一)原則(§14-4Ⅰ)：以交易時之成交價格。

(二)例外，未提示成交價格之證明文件者：

1、自然人(§14-6)：未申報或申報之價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額。

2、法人(§24-5Ⅴ)：營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定。

二、成本：

(一)原始成本(§14-4Ⅰ、§24-5Ⅴ)：

1、原始取得成本。

2、繼承或受贈時成本：〔房屋(評定現值)＋土地(公告土地現值)〕×消費者物價指數。

3、配偶互相贈與取得者：配偶第1次相互贈與前之原始取得成本。

4、例外，未提示原始取得成本之證明文件者：

①稽徵機關得依查得資料核定其成本。

②無查得資料者，得依原始取得時：〔房屋(評定現值)＋土地(公告土地現值)〕×消費者物價指數，核定其成本。

(二)取得房屋土地達可供使用狀態前的必要費用：提示證明文件，核實列報。

1、明示項目：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費。

2、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

3、增置、改良、修繕：係指於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

(三)地方稅稽徵機關核准減除的改良土地費用：

1、法源：依土地稅法施行細則§51規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付費用。

包含改良土地費用、工程受益費、土地重劃負擔總費用、因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。

2、文件：檢附土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。

三、移轉費用

(一)移轉費用之明示項目：提示證明文件，核實列報。

仲介費、代書費、規費。亦包含廣告費、清潔費、搬運費。

(二)例外(§14-6、§24-5Ⅴ)：

未提示費用資料者，其費用按成交價格×3%與30萬，取其低者。

(三)【例外】申報移轉現值超過公告土地現值之土地漲價總數額部分的土地增值稅(§14-4Ⅰ、房地合一課徵所得申報作業要點16)：

1、原則：土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

2、可抵減之土地增值稅額：已納土地增值稅×(交易時申報移轉現值－交易時公告土地現值)/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額

(四)申報金額為(一)與(二)，取其高者，再+(三)申報之。

四、交易損失

(一)、自然人(§14-4Ⅱ)：

1、稅基：負的交易所得額。

2、交易損失使用期間：自交易日以後3年內減除。

(二)、法人(24-5Ⅲ、Ⅳ)：

1、稅基：負的交易所得額。

2、交易損失之適用順序：

(1)應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除。

(2)再自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除。

(3)自交易年度之次年起10年內減除。

3、建商：

(1)交易所得額＜0者，得自營利事業所得額中減除(但不得減除土地漲價總數額)。

(2)課稅所得＞0，計入營利事業所得額課稅；課稅所得＜0，以0計算。

五、土地漲價總數額

1、法源：依土地稅法§30Ⅰ規定公告土地現值計算的土地漲價種數額。

2、計算上限：交易當年度公告土地現值-原規定地價或前次移轉時申報之土地移轉現值*(台灣地區消費者物價指數⁄100)-(土地改良費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+土地使用變更無償捐贈土地之公告現值總額)

六、稅率

(一)自然人之原則(§14-4Ⅲ)：

(二)自然人之例外(§14-4Ⅲ)：

1、因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，稅率為20%。

(1)個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法§11Ⅲ規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法§24規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

(2)個人依民法§796Ⅱ規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者

(3)個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

(4)個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。

(5)個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

(6)個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法§34-1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。

(7)個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。

2、個人以自有土地與營利事業合作興建房屋(包括合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建)，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。

3、個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者，稅率為20%。

(三)、自用住宅優惠稅率(§4-5、§14-4Ⅲ)：

1、免稅額：400萬。

2、優惠稅率：10%，不累計。

3、要件：

4、於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

5、個人取自其配偶贈與之房屋、土地，得將配偶持有期間合併計算。

(四)法人之原則(§24-5Ⅱ)：

(五)法人(總機構在境內之營利事業)之例外(§24-5Ⅱ)：

1、因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，稅率為20%：

(1)營利事業依民法§796Ⅱ規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

(2)營利事業因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

(3)營利事業與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法§34-1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。

(4)金融機構因行使抵押權而取得之房屋、土地，或因行使質權而取得所得稅法§4-4Ⅲ所定條件之股份，依銀行法§76或其他法律準用該條規定應自取得之日起4年內處分者。

2、營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。

3、營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者，稅率為20%。

七、稅額

重購退稅規定(§14-8、§17-2、施行細則§25-2)：

1、要件：

2、退稅之計算(§14-8)：

(1)先賣後買→計算退還；先買後賣→扣抵稅額。

(2)重購價額＞出售價額：全額退。

(3)重購價額＜出售價額：按比例退。

 3、文件(施行細則§25-2)：

(1)重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記之契約文件影本。

(2)重購及出售自用住宅房屋之所有權狀影本或建物登記謄本。

(3)重購及出售年度之戶口名簿影本。

八、其他

免徵規定(§4-5)：

1、符合農業發展條例§37及§38-1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

2、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

3、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。