【一天一千字，進化每一次】為何投資房地產的人，大多數不會賠錢？

房地產的熱，為何在台灣始終無法降溫？

最近股市跟房市，都非常的熱，股市屢屢創新高不說，房市也是火熱，除了雙北與台中增長緩慢外，另外四都都有一波明顯的漲幅，尤其是桃園新竹，其次是高雄跟台南，都超過了平均漲幅，而且這是平均值，那些漲的房子，大多都不是舊公寓或20年以上的大樓，所以這三五年前購買的新建案，可能漲幅，是平均的兩到三倍不等。

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房價有天花板嗎？是誰決定的呢？

常常說房價會跌的人，都用經濟學的原理，供給與需求，認為台灣的出生率低，幾乎是生不如死，人口漸漸衰減，房價"早晚"要跌的，所以主張不買房，始終在等待低點，這聽起來沒有破綻，但是他們有一個思考誤區，那就是房價的定價機制。

房價其實也是簡單的成本+合理利潤，但是這合理利潤非常值得探詢，誰來定義這個合理價呢？我們來思考一下，願意買房的大多數，有幾個條件：

1. 在當地附近生活，可以是自己的工作在附近，或是小孩在附近上學
2. 基本有一筆可觀財富，或是有穩定的收入，可以支付房貸

如此一來，房子不需要讓每個人(或是大多數人)買得起，只要讓這些人買得起就好了，所以這些人大概是這個地區，前10~15%的人，願意負擔的最高價格。

不妨在給你舉一個例子，為何新竹科學園區，附近的房價可以漲得如此之兇，那就是那邊生活工作的人，有能力支付更高的價格，那房價自動就漲上去，要是科學園區搬走，高收入的人，高收入的科技業員工就會搬走，那自然回到一般當地百姓的水準。

所以現實很殘酷，只要有錢人越來越有錢，房價就會越來越高！

購買房地產的有哪些好處？

首先房地產，相較於其他資產，平均來說較不容易暴漲暴跌，可以說是價格比較穩定，這是房地產的特性。

其次因為房地產在金融屬性上，有儲蓄，有借錢(槓桿)，有長期持有三個好處。

1. 儲蓄這很好理解，有些人總是克制不住，自己強大的消費欲望，每個月如果要繳的房貸，就是另類的不折不扣的逼自己存錢。
2. 第二個，一般人買房都會貸款，這些錢雖然要付利息，但是假設你購買1000萬的房子，頭期款200萬，兩年房價漲了10%變成1200萬，簡單估算你是用200萬兩年賺200萬的價差，這報酬率可謂年化報酬率42%。(資產兩年翻一倍，都是因為銀行借你800萬的神助攻)
3. 價格為何相對穩定呢？這當然原因有很多，但是相對於其他資產，實體的房地產，是不好交易的，交易所需要的成本(這裡指的不全然是金錢)，還有時間跟精力，導致我們被迫長期持有，而且他不像股票，有一個天天跟你報價的機制，導致你也不會有想賣的衝動。

最後，我們該買房子嗎？投資跟自住都該注意什麼？

我認為如果買得起房子的，其實至少可以買一間，前提是這間是用來自住，而不是投資，而怎麼定義這個買得起呢？就是全家收入的50%，足夠支付房子的所有開支，這裡不僅僅是房貸，你要把管理費，其他修繕費，裝潢費，用10年把成本攤體下去算。

這個標準看似嚴格，但是我認為已經很合理了，再多你的壓力與其他可支配的投資金額，將會不夠靈活與寬裕，買房不就是在某方面，要改善自己的生活，如果還把自己搞的壓力很大，那這就算經濟的投資划得來，精神上跟機會成本也都是不值得的。

再來如果要投資，唯一的建議，就是買好地段的舊房子，經過修繕裝潢後長期出租，然後等待都更吧。

因為那邊的住房需求跟都更效益才有，短期長期都顧到了，是很不錯的選擇。