禾琚《大業》：優缺點極端的雙面刃？

說到禾琚建設，也是江翠北側重劃區一個低調又知名的建商。它之前推出的三個建案《禾川琚》、《立川琚》、《川崎》都是人人都想要的水岸第一排。不得不說這家建商卡位卡的還不錯。低調的地方在於這三個建案都是很神祕，實價登錄隔很久之後才出來，讓人一直不清楚到底銷售狀況如何，也不知道行情如何。

如今禾琚建設要推出在江翠北側重劃區的第四個作品《大業》。讓我們來看看這是甚麼樣的建案吧。

《大業》的基地位於江翠北側重劃區的Ｄ區，基地為兩面臨路，分別是西邊的民生路和北面的華江一路。沿民生路往南走約720公尺可抵環狀線的新埔民生站，板南線的江子翠站約800公尺，板南線新埔站約876公尺。距離都不算遠。

其他生活機能請見前文《立信采蝶》，因為這兩個建案就隔著民生路相望，基本上是同一個生活圈。飲食採買都可以依靠附近的裕民商圈和江寧市場。

講起來好像位置不錯，是兩面臨路的三角窗，似乎也有戸別可以享有河岸景觀，但是！本案其實有著令人卻步的抗性，就是大漢橋、台64、加上環狀線三隻高架橋的噪音攻擊，因此河岸第一排同為噪音振動第一排！

不得不說這優點和缺點真的是集於一身，像是一把兩面都極端鋒利的雙面刃。雖然說建築物會退縮加上民生路的路寬，應該是有點遠，至少30公尺以上，但是從空拍圖來看視覺感覺還是很接近，這一點實在非常令人擔憂啊...

對照一樓平面圖和標準層平面圖也可以看到，車道進出口在華江一路上，也造成了A10/A11兩戸的二樓成為不討喜的車道上方戶別。而A5兩面採光，確定是可以看的到河岸景觀，A3就有點偏了，對面是正在興建的立信采蝶，未來還有潤泰新案和立信正在整合的建築，河景的部分只能說不能保證，蓋好才知了；至於A7對面則是已經完工的麗寶芬蘭極光，往左邊看應該還能看到一點側河景，不過只能說聊勝於無這樣而已。

以下是空拍機的景觀示意圖，個人認為至少12F以上景觀才會比較好看，理想一點就是要15F以上為佳了。

A5-8F空拍機示意圖

A5-15F空拍機示意圖

A5-20F空拍機示意圖

本案重點速覽

• 開案：2024/09；預估完工：2029/Q3
• 基地面積：703.54坪
• 公設比：36.6%；建蔽率：待補%
• 預估管理費：80元/坪
• 共一棟，20層樓高
• 戶數：共205戶住家，5戶店面。2~8樓為事務所產品，9~20樓為住家。
• 一層10戶4電梯，但是皮朋哥寧願說是一層5戶2電梯，因為平面圖格局其實是上下對稱的。
• A2/A3以及A9/A10，中間有天井設計，因此做到兩房卻有雙面採光，非常好！
• 停車場：地下室開挖至地下5樓，車位數忘記了。 XD
• 標準層挑高3米4，這很不錯。
• 註：事務所產品會做好廁所，安裝好洗手台和馬桶。
• 地主戶比例蠻高，有6成地主戶，因此建商能夠銷售的戶數約80戶左右而已。

建材亮點

• 窗戶是昭和氣密窗搭配6+6mm膠合玻璃，玻璃為台玻公司出品。
• 電子鎖是Yale品牌，算是市場常客，但不算多高級。
• 低樓層水泥磅數高達7000psi，連續壁做到90cm厚，宣稱有達到6級抗震能力。
• 浴室防水不分乾區施做120cm高，濕區施作180高。
• 隔間牆採用濕式輕隔間施作。
• 本案接受客變要求。

選戶參考

這是第一次皮朋哥感到為難。本來原則是有河岸景觀當然選河岸景觀，但是三大高架橋一起噪音夾攻真的不是開玩笑的，另外就是最有機會看到河景的A5戶別格局真的不算理想，反而A3坪效格局比較討喜。

A5:33坪3房2廳2衛1廚房

• 客廳部分柱子吃掉不少面積啊。
• 但是家配圖在臥室的配置是都避免了樑壓床的問題，這個不錯。
• 有一間次臥是暗房，暗房個人非常不喜歡。
• 主臥空間也是明顯偏小。
• 妥協了一間暗房，換來是兩間衛浴皆開窗。
• 注意陽台非常小，只有約1.1坪左右，洗衣機只能選洗脫烘了。
• 客廳面寬達317cm，相當不錯。
• 廚房為瓦斯爐配置。

A2:25坪2房1廳1衛1廚房

• 格局方正，兩間臥室空間大小得宜。現場樣品屋配置臥室空間更大。
• 較少空間被柱子吃掉，裝修較為方便有效率。
• 廚房空間不錯，留有很不錯的冰箱與電器櫃空間。
• 廚房為IH爐配置。

心得與短評

價錢的部分，可以分為幾個區塊：

• 面河的A1/A2/A3/A5，價格帶為88~92萬左右。
• 面立信雙星A6/A8/A9/A10，80萬起跳，車道戶可能會是7字頭。
• 面華江一路A7/A11，大概85萬。
• 2~8F的事務所：均價約為68萬。
• 車位很貴，B5大車位250萬起跳，每往上一層多10萬。

乍看好像不算太貴，至少比《德鄰織漾》最高單價99萬低不少，不過呢，車位確實是不便宜，一年前的《新潤River One》，B3的230cm小車位也不過215萬，所以是把部分的價錢灌到車位裡面去了。

但，至少價錢是沒有再創高了，大概因為開案的時間點真的不太優，剛好撞上了限貸令最為風聲鶴唳的時候。就皮朋哥自己個人的觀察，代銷的態度並沒有像2024年上半年一樣那麼信心滿滿，因此也是有推出低首付工程期0付款的方案。

《大業》是個優缺點都極為極端的建案，格局不錯，梯戶比優良，挑高3米4不錯，有河景，可是靠民生路幾個有機會看到河景的戶別又是噪音第一排。個人會選擇避開。

若是對河景沒那麼執著的，個人認為80萬算是江翠北側重劃區還可以入手的價錢，以CP值來說，推薦A9/A10兩戶的低樓層住家，含車位總價可能約2300萬左右。

事務所開價也跟一年前的《新潤River One》差不多，比隔壁的立信雙星均價75萬明顯低一截，也算是超值了。