甚麼！銀行沒錢了？房貸怎麼了？

有在關心房地產的人們，最近應該不難看到瘋狂洗版的新聞，都是在講最近有買房子的人向銀行申貸結果貸款下不來的新聞，而且這不是特殊案例，而是很普遍發生的事情。

咦？不是說台灣錢淹腳目嗎？怎麼會變成很多銀行說自己水位滿了無法放貸，或是要排隊等撥款，但是等多久不知道這種莫名其妙的情形？

讓我們先來看看幾個數字：

• 至2023年底，台灣的存款餘額已經到58.6兆元，超額儲蓄也到4.21兆元。
• 至2024年6月底止，購置住宅貸款餘額逾10.5兆元。
• 至2024年6月底止，不動產貸款佔銀行總放款的比率已經重回歷史高點，突破37%。

怎麼解讀這些數字呢？房屋貸款佔存款的比重約18%，怎麼跟37%好像有一點落差？那是因為不動產貸款還包含了建商要蓋房子跟銀行申請的土建融資。土建融資代表的是未來市場上的新房子供給量所佔的貸款。

亦即，買方買房需求的貸款大概佔存款餘額的18%，換言之，代表房屋供給的建商土建融資則是佔19%左右。目前為止，還沒有公開的新聞報導建商向銀行貸款貸不到的新聞，可是買房子的一般老百姓還有房地產相關從業人員則已經是叫苦連天哀鴻遍野。

現實就是，銀行現在房貸承作的水位很滿，因此白話文就是銀行沒有錢可以借給房貸戶了。But!!就皮朋哥自己的觀察，銀行資金其實還是滿滿的，因為扣除掉不動產放款（包含房貸和建商土建融資），銀行還有63%左右，也就是37兆元的存款，扣掉企業貸款，周轉金，信用貸款，還有央行規定的存款準備率（意思就是銀行錢收進來也不能全部放款出去，要保有一定程度的現金水位工存款戶提款），這部分找不到數據，但是簡單來說，銀行並不是沒有錢，只是央行不樂見不動產放款的比例那麼高。

因此出現一個奇妙的現象，銀行一天到晚打電話推銷無擔保的信用貸款，卻沒有錢可以放款給有擔保品的房貸戶！？

說到這就不能不提2023年8月政府推出新青安優惠貸款之後的亂象了。根據財政部統計，合計舊青安，整個青安房貸戶數累計破40萬戶，達40萬2750戶。承作總金額累計約1兆8700億。

看到了嗎？青年安心成家這個政策優惠放款幾乎高達2兆，而目前的房貸餘額不過10兆出頭，換言之政策優惠放款就佔了總房貸餘額的20%！所以現在銀行無法承作房貸的戰犯是誰，應該已經很清楚了。因為自從2023年7月平均地權條例上路之後，事實上整個房地產市場是冷卻下來的。若不是因為政府提了新青安...

不過現在說這些都沒用了，重點是接下來要怎麼辦？以下是皮朋哥給房地產投資者或是自住客的一些建議和預測短線上未來可能會發生的現象，希望能有一些幫助。

• 目前正在掙扎或是預售屋快要交屋找房貸的，試試看諮詢農會漁會信用合作社還有人壽保險公司。其中富邦人壽和國泰人壽對於有固定薪資轉帳戶頭的首購族還算友善。
• 對於房地產投資者來說，建議還是保守一點吧。沒有人知道銀行房貸放款的水位何時會降下來。要買可以，請好好惦惦自己口袋深度，自備款準備一半甚至更高以預防到時候交屋自備款成數不足導致違約或是斷頭。
• 銀行端的作業，房貸審查必然也會變得更嚴格，鑑價會更跟不上市場行情，因此成數和利率也會變得更不盡如人意。想用成交價的八成或是六成拿好拿滿，或是期望地板價的利率，大概都是難上加難了。
• 央行接下來，勢必會在自己權限內更加強房貸信用管制，因此九月份大概至少會將第二屋限貸6成的管制範圍從七都擴大到全台灣，換言之原本還可以貸八成的管制區之外，像是嘉義、彰化、苗栗等等，這些原本資金流竄過去的區域，也會變成加強信用管制的範圍內了。

目前狀況未明，不過多頭還有一絲希望，就是政府會不會去重新定義解釋新青安放款的性質與銀行法72-2條之間的關係？若是將政策優惠放款的部分移出銀行法72-2條的限制...（這一點不好說太多了，有興趣私訊來討論）

如果政府自此開始無作為，那皮朋哥對於房地產的未來是悲觀的。因為這幾年覺醒的人越來越多，都知道大通膨時代，錢放在銀行就是越來越薄，因此當然保守穩健的人開始錢進房地產，畢竟長期來看台灣房地產真的只漲不跌；就算不投資房地產，那可能也拿去股市了，不是存股不然就是ETF，總之就是錢放在銀行在低利率的大環境下，越來越不受人歡迎。

錢回流到銀行體系的速度變慢了；房價高漲，每一筆房貸的承作金額又一直往上升。此消彼漲之下，要如何期望銀行承作房貸的水位能空出來？

至此，從個人的角度來說，房地產已經完全失去投資的價值。畢竟在高房價時代，又失去了五倍財務槓桿的優勢，在漲幅有限，風險升溫的情況下，買房獲利已經變成了一種奢望。注意喔，皮朋哥可不是說房價會跌，只是說獲利越來越難，剩下的魚尾巴，就讓高手去吃吧。