達麗(6177.tw)-公司無畏金龍海嘯衝擊，全台灣出手大獵地；未來三年入帳總銷高達400億元，北中南開花結果

永豐金證券3Q24投資論壇_台灣房市回顧和展望+達麗建設座談會重點整理

時間:2024.9.11(金龍海嘯之前xddd)、9.25

台灣房市回顧和展望

台灣房市過去&現況

台灣歷史上房地產谷底期間，包含1999年921大地震/2003年SARS/2008年金融海嘯(小幅調整2個季度)，其他時候買房的人應該都賺錢

新青安政策，自2023年8月開始上路，統計至今年7月底，交易352,930件，預售屋109,691件，合計462,621件，而新青安73,100件，約占20%而已，預售屋的交易比新青安更為熱絡

客戶輪廓(自住、置產、投資買盤都有)，建商會設定要賣給哪些客人(科技業、自營商、中小企業老闆、醫師等等)，很多時候該地區創高價，就不是要賣給在地人，是由外地人創造出來；建商很多案子都現在封盤不賣，預期完工後價格會更高，惜售心態之下，使得預售屋供給正在減少

股市獲利資產配置，今年股市1-7月都在上漲，把錢拿出來配置房地產，通貨膨脹下，產生大量置產保值需求，加上民眾出現恐慌性買盤，今日不買，明日買不起，市場出現加價購，不怕買貴，怕買不到。簡單來說，股市獲利了結+FOMO心態，造就本波的房地產市場榮景

台灣房市供需分析

全台存量房屋面臨的幾大問題:

(1)全台屋齡偏老，台北市超過30年老屋達72%，其餘六都約36-53%左右

(2)房屋安全性問題，921前房子耐震性相當不好，居住舒適性，漏水問題多、電器負載過大，裝修成本高，如果動到泥作，裝潢每坪要超過7萬

(3)貸款受限制，老屋可能有銀行貸款成數不足的問題

(4)電梯停車問題，公寓透天沒有電梯，沒有停車場

(5)無公共設施功能，宅配室、兒童遊戲室、多功能教室為年輕首購族重視

台灣房屋市場需求現況:

(1)單身人口需求，40歲以上未婚+高離婚率，小戶數持續增加，提升民眾買房需求

(2)租屋需求，百萬租屋族無法被滿足，社會住宅還只能住3+3年，政府鼓勵民眾買自有房屋，而建商定價也會盡量符合需求，總價控制在月本利攤還=房租+30%

(3)小家庭需求，1+1房需求，提供舒適居住空間，建商推出兩房兩衛，成為秒殺物件

總結來說，台灣房市長期有供需不足的問題

供給端方面，(1)超過30年房屋占50%，(2)公寓透天為主，(3)三房為主要供給物件

需求端方面，(1)結構安全、30年以上長期貸款、客變節省裝修成本很貴，(2)要求居住安全性，公設希望有電梯、有公共設施，有管理、有停車場，(3)以小家庭、首購族，投資置產需求強，三房以上總價過高，兩房為目前主力需求物件

南台灣房市&政治角度思考

1. 政策分析，政府政策做多中南部，科技業設廠要鄰近電源端，超微/輝達進駐到高雄亞灣區，清大/交大在左營設立分校，從北漂到南漂，南科產值已經超越竹科，未來科技S廊道，經濟重心有望逐步南移
2. 政治人物不會打房，觀察房價漲跌(視各年齡層持有房屋數量)和投票趨向(年輕人北漂投票率偏低)，45歲以上(擁有87%房子)，且颳風下雨都會去投票，而提升地方所得，才是高明政治人物該做的事情，打房年輕人票不會投給我，但老人家絕對會討厭他

達麗(6177.tw)座談重點Takeaways

公司介紹

1. 成立於1977年10月，先前本業是經銷或代理3C產品，後來因業績與毛利持續下滑，中止電子事業部門；2006年成立建設事業部門，跨足土地開發及房屋興建，後續營運重心都放在建設事業；2013年股票由上櫃轉上市，公司主要建案推案位於台北、台中、高雄等都會區
2. 實收資本額40.7億，屬於中大型建商，旗下子公司包含寶信營造、達麗美國子公司、達麗米樂開發

建案銷售情形

2024年入帳(115億)

1. 陽明大苑(台北市士林區，總銷40億)，已入帳
2. 松丹達麗(台南市東區，總銷75億)，9月初取得使用執照，已完成產權登記，預計10月開始交屋入帳。4月時已完成對保，整批性貸款不受影響，少部分自洽貸款受信用管制措施影響，公司有給優付方案。公司7月份有調價10%，目前銷售率80%，預計年底銷售目標達90%

2025年入帳(114億)

1. 達麗天蒔(台北市北投區，總銷35億)，2024年04月完銷
2. 達麗世界仁(台南市歸仁區，總銷79億)，根據樂居資料，已銷售戶數151/620戶，實價登錄資料更新至6月份，目前每坪均價落在35-40萬

2026年入帳(200億)

1. 達麗河蘊(台北市北投區，總銷62億)，目前銷售率13%，預計2026年完工
2. 達麗冶萃(台中市北區，總銷46億)，根據樂居資料，已銷售戶數280/354戶，實價登錄資料更新至5月，今年以來的銷售件數僅7筆，推測公司已封盤，等待蓋好成屋銷售
3. 達麗未來市(高雄市橋頭區，總銷52億)，根據樂居資料，已銷售戶數674/677戶，本案子應該完銷，推測大概剩下店面
4. 達麗雙子星(高雄市岡山區，總銷40億)，根據樂居資料，已銷售戶數182/282戶，實價登錄資料更新至去年11月，推測已經封盤不賣，接下來完工可能與RK1搭配銷售

2027年入帳(130億)

1. 達麗新高鐵(台中市烏日區，總銷95億)，根據樂居資料，已銷售戶數935/1,229戶，實價登錄資料更新至8月
2. 達麗世界學(高雄市橋頭區，總銷35億)，完成地政備查，4Q24開始銷售，總銷40億元，預計2027年完工
3. 公司表示，世界仁、新高鐵兩個建案地點很好，公司不怕賣不掉，繼續採取緩銷策略

2028年以後入帳

1. 平實段RK10、RK11、RK12(台南市東區，總銷共166億)，已取得合庫銀行聯貸129億3,800萬，今年9月都更審議完成，預計1Q25取得建照，會分幾期推案
2. 岡山RK1捷運聯開案(高雄市岡山區)，基地面積3,498平方公尺、容積率爲630%，1-3F商業用，4F以上住宅，預計2Q26開始預售，可搭配雙子星完工成屋一起銷售
3. 508 Denny Way、320 E Pike(美國西雅圖，總銷60億)，公司土地都在市中心附近，預計2025年底～2026年初才會開始進行推案，屆時美國房貸利率也會比較低

籌資計畫

1. 1H25考慮發債籌資，以CB或一般公司債，主要用途是購買土地，後續可以留意CB是走詢圈還是競拍，觀察股價是否有CB定價行情
2. 公司融資以公股行庫為主，主要是利率條件最好，目前土建融利率都是3%以下，但銀行不動產放款持續緊縮，未來可能會往3%以上走

未來展望

1. 公司手中掌握的土地庫存達到2.5 萬坪，將隨著產業、交通的發展持續購地，並爭取公共交通建設的聯開案，目前已備妥至2028-2029年推案儲備
2. 公司沒有推出低首付案子，自備款要準備20%，完工交屋時不會遇到棄約和需要建商貸與資金補足情形；央行第七波信用管制+銀行貸款緊縮影響下，以目前建案-松丹達麗交屋狀況來看，少部分自洽貸款的客人有遇到額度不足的問題，大部分的交屋貸款是遇到排撥的情形
3. 公司今年上半年預售案銷售狀況都不錯，但下半年受到限貸令、央行第七波信用管制影響，銷售去化速度確實有放慢，案場來人和成交率都減少30~40%；目前公司開工、推案、銷售、購地都依照原先計畫進行，不受銀行貸款緊縮及央行信用管制影響，而建案銷售調價持續，但調整幅度有下滑
4. 儘管近期房市買氣急凍，但房價要下跌相當困難，短期房市較受央行政策影響，公司認為1Q25銀行新增貸款額度就會出來，且首購、剛性置產需求仍在，認為2025年中房市就會逐漸回溫
5. 7/2公司公告以5.71億元，購入台中市北屯14期洲際段582.86坪土地，換算每坪土地單價98萬元，主要補充公司在台中市的庫存土地
6. 9/25公司公告以總價11.3億元，買下台中洲際段1083、1084兩筆地號的土地，取得土地面積1,019.81坪，每坪取得成本約110.8萬，主要補充公司在台中市的庫存土地
7. 9/26公司公告攜手海悅、彥文資產管理顧問公司共投入95.88億元，買下北市大安區復興南路一段土地，基地面積約787.10坪，其中，達麗持有比例60%、海悅持有比例30％，交易人為大同資產開發與志生不動產；公司表示，由於達麗天蒔完銷及新洲美段達麗河蘊公開銷售後，台北市已無庫存土地，並且公司積極配合政府以都市更新做為開發方式，改善都市景觀和協助提升住戶生活品質

個人評論&投資想法

1. 先從房地產市場來看，目前受到銀行貸款緊縮、央行第七波信用管制措施影響，房市買氣出現明顯下滑，受到資金端、政策端打擊很大；但9/24央行總裁於立法院表示，將會針對本波打房遭影響的無辜者提出研擬配套措施，預計一個月內提出，接下來就得仔細關注央行的政策動態，若排除的對象或部分鬆綁的條件有優於市場預期，部分置產剛性需求回升，有助房市買氣落底；且搭配銀行明年新增房貸額度出來，貸款緊縮狀況可能逐漸緩解
2. 回到基本面來看，公司2023年營收150億，EPS為5.08元，今年發放現金股利3元+股票股利0.5元，配息率來到70%；按照公司2024年估計，營收約115億，EPS可能會落在4元出頭，推測會配息2.5元+股票股利0.5元，預估殖利率大約5-6%；同理，2025年的營收、獲利和股利配息狀況約等於2024年
3. 由於現在營建股走勢比較低迷，現在如果想繼續持有相關族群個股的話，建議要挑選預估殖利率8-10%以上標的，可以提供股價足夠的下檔保護，避免吃到太多資本損失；因此，以達麗目前股價48.35元來看，預估殖利率5-6%相對不高不低，但今年指標建案松丹達麗入賬後，得等到2H25才會有建案入帳，營收空窗期拉的較久；若公司股價回落至45元以下，預估殖利率再往上一些，就可以伺機布局明年除權息行情

今天簡單幫大家整理資訊，抓出重要的訊息，並分享自己的投資想法，不構成買賣推薦，純屬個人心得想法，相信大家都是成年人了，祝大家投資順利~~

Cheers!