投資客在玩的把戲 - 老公寓裝修轉手
前幾天又去看了一個投資，結果真是令皮朋哥我苦笑搖頭。
市場上有一派投資客是專門在作中古屋投資的，更正確一點的說法，其實就是破爛老公寓，專門挑５＋６頂加，以便宜價錢買進，裝修拉高投報率，然後轉賣給有當房東夢想的...韭菜，喔不，是新手。這種物件能不能買？投報率如何？請聽皮朋哥說故事吧。
來接洽我帶我看物件的是個年輕美眉，應該算蠻年輕的吧，反正是戴口罩看不到面容就是了。先是帶我去看了一個在市場裡面的５＋６頂加，已經裝潢好。畢竟是別人的東西，所以皮朋哥也不方便給人家拍照，就簡單描述如下：
地板是簡單廉價的ＳＰＣ，窗戶維持原樣沒有更動，天花板有極少的包覆，大概也沒花太多錢，牆壁就是普通一般的水性乳膠漆。
沒有任何系統櫃，也沒有動任何的隔間，都用現成的簡單家具，看起來是想要用極低的成本去營造出極簡的文青風格。
年輕美眉介紹說這個裝修因為有陽台外推，但是也沒動隔間，因此是沒有申請簡易室內裝修許可（因為有違建所以其實申請了也不會過）；頂樓也大概差不多是維持一樣的作法。
看這間的目的是為了讓皮朋哥明白這個投資客公司的裝修風格，並且強調自家推出的物件都是俗又大碗，又經過合法申請和施工流程（皮朋哥表示：？？？）的優質物件這樣。
由於皮朋哥以前作過公寓隔套，下場是被檢舉，雖然結局是有去補辦手續真正做到合法竣工，但是畢竟是個慘痛的經驗教訓，從此之後內建敏銳的合法性雷達。坦白說這個投資客公司的作法喔...只能說個人是蠻無言的，頂加這種東西也敢號稱自己合法我也是醉了。
關於皮朋哥過往公寓隔套房出租的故事，請參考舊文系列：
看完這個已經裝修好的物件，其實皮朋哥已經興致索然，那位美眉說接下來要去參觀的那個物件才是真正要推薦給皮朋哥的，來都來了也不好意思掃人家的興，反正有免錢的接送可以搭，就去看看吧。
接下來物件條件與試算投報如下：
- 公寓５樓頂加，權狀面積為３１坪左右，屋齡超過４０年。
- 投資客公司購入成本約為３８萬，總價約為１２００萬左右。
- 銀行估價約為４０～４３萬之間，因此投資客公司取得的成本約為銀行估價的９３折左右。
接盤俠必須付出的現金成本如下：不含頭期款，共約５７０萬左右。
- 仲介費２％，約２４萬。
- 代書費、契稅、印花稅、登記費、貸款銀行設定等等抓６萬。
- 簡易室內裝修許可和合法竣工證明抓４０萬。
- 最大條的裝修成本抓將近３００萬。
- 軟裝和拆除清運等費用抓４０萬。
- 裝修空窗期（抓９～１２個月）的利息支出抓２０萬。
- 專案執行費（其實就是投資客公司要賺的利潤）抓１５０萬。
寫到這邊不知道各位看官有沒有看懂？對於接盤俠來說，這個公寓頂加的總買價就變成了將近１８００萬了，每坪單價變成差不多５６萬左右。原始屋況只要３８萬左右欸！過一手單價從３８萬漲到５６萬...呃，好像是一門不錯的生意齁？
好啦，不要那麼刻薄嫌人家賺太大，那租金投報率如何呢？投資客公司預計隔成三個兩房一廳一衛的單元，租金就兩萬多，滿租的話租金算７萬好了，３６５天都滿租沒有空窗期，年收租金是８４萬，用最簡單的算法來看，投報率也是摸不到５％。
不是我說，只有５％不到幹嘛不去躺平買ＥＴＦ或是美債就好？ＥＴＦ或是美債還不用煩惱那麼多租客的問題欸？像是：
- 租客要報稅要申請租屋補助，如果不是職業包租公，還有薪水收入，部分的租金收入會因此也被灌到所得稅裡面！搞不好就跳了一個級距。
- 租客問題很多，像是要養寵物的（家具毀損折舊的機率大增）給不給租？就算不給又如何防範租客偷養？或是有抽菸習慣的租客租不租？就算租客口頭承諾不抽菸實際上又偷抽怎麼防範？
- 出租都要考慮所謂的空窗期，有時一個月有時兩個月，取決於前一手租客退房後的屋況，因為這也會關係到要花多久時間和金錢來復原。
- 欠租的、擾鄰的、衛生習慣不好的...真的會煩死！
- 考慮到家具設備或是屋況的折損，還有出租的空窗期，其實年租金收入保守一點大概只能用１０個月去算，而無法用１２個月去算的，換言之以這個案例來說，一年有實收到７０萬大概要偷笑了。投報率大概是４％不到。
- 再講到退場機制，一個快要５０年屋齡的公寓５＋６頂加，入手成本是１８００萬，以後是能賣給鬼嗎？哪個冤大頭會花１８００萬以上買這種在巷子裡面都更無望的老公寓？
時代變了，房東真的不是那麼好當。至於這個投資客公司推的這種物件，皮朋哥只能搖頭苦笑，我以為投資房地產的人都很會算，這種這麼爛的投報真的找得到接盤俠？更別說以後累了要退場要轉手賣給別人是能賣給誰？
要我來說，這種物件我不用１５００萬就能做好，投資客要搞到超過１７００萬只能說...嗯，只要自己不尷尬，尷尬的就是別人。只要臉皮夠厚、夠懂得個項目裡面灌灌水，應該都能賺一筆脫手轉給有房東夢的接盤俠的吧。
最後我只想說一句，這位美眉，我很欣賞你肯拚敢衝的精神，但是建議你在推銷的時候，先想辦法摸清楚你的對手的底。你們這些招數也敢來班門弄斧，還嗆說歡迎去檢舉看看，做生意不是這樣做的啊小朋友。
