當管委會要告建商

今天不講租屋，來講新成屋。

買房子是人生大事，大部分人大概一生之中也不過就買賣一兩次，甚至有些人只能租屋一輩子。買房這件事情，都是幾百幾千萬在跑來跑去，因此買房子的人當然都希望買到自己心目中理想的房子，就算退而求其次也希望買到屋況良好的房子，最底限的要求也希望買了新房子，前屋主或是建商能夠真的好好盡到瑕疵擔保的責任，有漏水還是甚麼問題要負責修理。

然而老公寓的屋況普遍不佳，不佳的屋況可以拿來議價用，可是很難指望前屋主盡到甚麼瑕疵擔保責任，因為議價到最後的結果通常都會變成『現況交屋』，也就是買方接受現有的屋況交屋。以前被那種瑕疵屋況其實也算搞得有點煩，漏水、壁癌、管線老舊、隔音差、廚房廁所狀況不佳...等等。搞那些修繕或是改良也要花不少錢不少時間的。另外也由於感覺到年輕世代其實都比較喜歡新房子而非老公寓，於是近年來皮朋哥的目光都在新成屋上，確實新房子的瑕疵一般來說是比老公寓來的少。但是就在２０２２年下半年，卻也讓皮朋哥踢到鐵板。

事情是這樣的：

仲介介紹了一個板橋近捷運站的物件，屋齡兩年，離捷運站300公尺，格局不錯採光很好，缺點是機械車位和近高架橋。透過實價登錄得知，買方幾乎沒賺錢要脫手，看來是個有缺陷但是有得救也有賺頭的物件？於是皮朋哥評估完之後就果斷下手開始裝修美化這個物件，期望兩個月裝修完之後轉手可以小賺一筆。

在交屋當日鄰居群組裡樓下的鄰居反映陽台漏水，本來是跟仲介說，既然還沒交屋就發現瑕疵，理應由前屋主負責修繕，修繕完了再交屋。結果仲介不希望這樣做，我也可以理解，結案越早越好，可以早點拿到獎金。於是仲介自告奮勇地拍拍胸部說漏水的部分他來處理，這一條的代價是將近四萬元。

然後接著工班就進場裝修了，裝修到一半發現廁所沼氣很濃很臭，原來是因為建商安裝馬桶時沒有安裝好，於是馬桶要拔起來重新安裝，這一條我就只能自己吞了，花了3000元。

然後火急火燎的裝修完了上架要賣，過了一個月也順利賣出，又發現居然沒有熱水，也有鄰居反映這個情形，是因為建商冷熱水管安裝錯誤，還須要拆掉部分浴室的牆壁重新接好水管才能修好。還好後來虛驚一場，只是電熱水器的微電腦壞掉，代價只是幾千元。

接手的是一對老夫妻，要自己住。其實想想我還是挺有良心的投資客，因為瑕疵都被我修完了。花這麼多力氣，其實是皮朋哥自己不想後續還有甚麼糾紛，另一方面看到買方喜歡我的裝修風格，又能住得安心，也算功德一件吧。

不過說這些，跟標題有甚麼關係呢？

在這段短暫的持有期間，皮朋哥也有幸去參與了住戶區權人大會幫忙衝一下出席率，才了解到這個建案的一些歷史故事。這個建商在把房子蓋完不久之後就倒閉了。個人是很懷疑是惡性倒閉，不然建案完工入帳了應該都會有一大筆進帳，怎麼會是蓋完交屋之後才倒閉？

總之，建商倒了其實對住戶影響真的不可謂不大。例如皮朋哥購買的這個社區，初步了解就有以下幾個問題：

1. 公設未點交：交屋兩年了公設還是處於封存狀態，無法使用。
2. 瑕疵擔保：沒有任何保固和售後服務，房屋修繕只能靠住戶自己處理。
3. 管委會成立困難：建商沒有協助成立管委會，導致社區運作在初期異常艱難。

只能說管委會一肩挑起了社區經營的責任，並且盡量讓社區能夠正常運作。然而住戶確實有權益上的損失，因此在區權大會上，管委會透過區權人投票，決定公設不能再繼續封存下去，需要住戶形成共識，以現況點交，同時去跟政府申請補助金，然後狀告建設公司。

奈何，建設公司已經倒閉並且處於清算程序中，基本上訴訟也很難求償成功。就算勝訴得到一紙支付命令，然而建設公司已經倒閉了，支付命令也只是廢紙一張了吧。

透過這個案子，皮朋哥有以下幾個心得：

1. 新成屋理論上來說屋況會比幾十年的中古屋屋況來的好，但其實也未必。這個案子的營造廠看起來就是亂蓋一通，才會在屋齡還那麼新的情況下有一堆阿里阿雜的瑕疵需要處理。
2. 建商的品牌還是需要參考一下，大建商蓋的房子不見得比較好，但是至少不會像小建商一樣容易倒閉讓住戶求助無門。建商有提供保固服務，還是會讓人比較安心。
3. 那如果建商真的倒了，對住戶會有甚麼影響？其實也不會有甚麼影響，就是修繕都要靠自己來。但如果是像海砂屋或是輻射屋那種重大瑕疵...嗯...新成屋應該比較不會有這種情形，老公寓就真的不好說了。
4. 驗屋還是有其必要性，這次皮朋哥就是沒有好好驗屋就交屋，導致那些屋況瑕疵都要自己想辦法解決。在交屋前驗屋至少可以比較有機會發現瑕疵，讓買方在交屋之前可以要求賣方負責修繕。
5. 管委會是個吃力不討好的角色，真的需要有熱心公益的住戶來幫忙。管委會運作順利的社區，對房價來說也是個加分。因此購買新成屋之前，如果有機會打聽到管委會的風格和社區的財務報表，會更令人安心。