當管委會要告建商

2023/01/09閱讀時間約 5 分鐘
今天不講租屋,來講新成屋。
買房子是人生大事,大部分人大概一生之中也不過就買賣一兩次,甚至有些人只能租屋一輩子。買房這件事情,都是幾百幾千萬在跑來跑去,因此買房子的人當然都希望買到自己心目中理想的房子,就算退而求其次也希望買到屋況良好的房子,最底限的要求也希望買了新房子,前屋主或是建商能夠真的好好盡到瑕疵擔保的責任,有漏水還是甚麼問題要負責修理。
很久以前,皮朋哥也覺得新房子的公設比太高,得房率很低,買了權狀30坪的房子,扣掉公設、車位、附屬建物之後,常常真的能拿來居住的空間大概剩下不到20坪...公寓的房子幾乎零公設,很實在,單價又比相似地段條件的新房子低,所以皮朋哥以前也投資公寓隔套房賺取較佳的現金流和租金投報率。
然而老公寓的屋況普遍不佳,不佳的屋況可以拿來議價用,可是很難指望前屋主盡到甚麼瑕疵擔保責任,因為議價到最後的結果通常都會變成『現況交屋』,也就是買方接受現有的屋況交屋。以前被那種瑕疵屋況其實也算搞得有點煩,漏水、壁癌、管線老舊、隔音差、廚房廁所狀況不佳...等等。搞那些修繕或是改良也要花不少錢不少時間的。另外也由於感覺到年輕世代其實都比較喜歡新房子而非老公寓,於是近年來皮朋哥的目光都在新成屋上,確實新房子的瑕疵一般來說是比老公寓來的少。但是就在2022年下半年,卻也讓皮朋哥踢到鐵板。
事情是這樣的:
仲介介紹了一個板橋近捷運站的物件,屋齡兩年,離捷運站300公尺,格局不錯採光很好,缺點是機械車位和近高架橋。透過實價登錄得知,買方幾乎沒賺錢要脫手,看來是個有缺陷但是有得救也有賺頭的物件?於是皮朋哥評估完之後就果斷下手開始裝修美化這個物件,期望兩個月裝修完之後轉手可以小賺一筆。
在交屋當日鄰居群組裡樓下的鄰居反映陽台漏水,本來是跟仲介說,既然還沒交屋就發現瑕疵,理應由前屋主負責修繕,修繕完了再交屋。結果仲介不希望這樣做,我也可以理解,結案越早越好,可以早點拿到獎金。於是仲介自告奮勇地拍拍胸部說漏水的部分他來處理,這一條的代價是將近四萬元。
然後接著工班就進場裝修了,裝修到一半發現廁所沼氣很濃很臭,原來是因為建商安裝馬桶時沒有安裝好,於是馬桶要拔起來重新安裝,這一條我就只能自己吞了,花了3000元。
然後火急火燎的裝修完了上架要賣,過了一個月也順利賣出,又發現居然沒有熱水,也有鄰居反映這個情形,是因為建商冷熱水管安裝錯誤,還須要拆掉部分浴室的牆壁重新接好水管才能修好。還好後來虛驚一場,只是電熱水器的微電腦壞掉,代價只是幾千元。
接手的是一對老夫妻,要自己住。其實想想我還是挺有良心的投資客,因為瑕疵都被我修完了。花這麼多力氣,其實是皮朋哥自己不想後續還有甚麼糾紛,另一方面看到買方喜歡我的裝修風格,又能住得安心,也算功德一件吧。
不過說這些,跟標題有甚麼關係呢?
在這段短暫的持有期間,皮朋哥也有幸去參與了住戶區權人大會幫忙衝一下出席率,才了解到這個建案的一些歷史故事。這個建商在把房子蓋完不久之後就倒閉了。個人是很懷疑是惡性倒閉,不然建案完工入帳了應該都會有一大筆進帳,怎麼會是蓋完交屋之後才倒閉?
總之,建商倒了其實對住戶影響真的不可謂不大。例如皮朋哥購買的這個社區,初步了解就有以下幾個問題:
  1. 公設未點交:交屋兩年了公設還是處於封存狀態,無法使用。
  2. 瑕疵擔保:沒有任何保固和售後服務,房屋修繕只能靠住戶自己處理。
  3. 管委會成立困難:建商沒有協助成立管委會,導致社區運作在初期異常艱難。
只能說管委會一肩挑起了社區經營的責任,並且盡量讓社區能夠正常運作。然而住戶確實有權益上的損失,因此在區權大會上,管委會透過區權人投票,決定公設不能再繼續封存下去,需要住戶形成共識,以現況點交,同時去跟政府申請補助金,然後狀告建設公司。
奈何,建設公司已經倒閉並且處於清算程序中,基本上訴訟也很難求償成功。就算勝訴得到一紙支付命令,然而建設公司已經倒閉了,支付命令也只是廢紙一張了吧。
透過這個案子,皮朋哥有以下幾個心得:
  1. 新成屋理論上來說屋況會比幾十年的中古屋屋況來的好,但其實也未必。這個案子的營造廠看起來就是亂蓋一通,才會在屋齡還那麼新的情況下有一堆阿里阿雜的瑕疵需要處理。
  2. 建商的品牌還是需要參考一下,大建商蓋的房子不見得比較好,但是至少不會像小建商一樣容易倒閉讓住戶求助無門。建商有提供保固服務,還是會讓人比較安心。
  3. 那如果建商真的倒了,對住戶會有甚麼影響?其實也不會有甚麼影響,就是修繕都要靠自己來。但如果是像海砂屋或是輻射屋那種重大瑕疵...嗯...新成屋應該比較不會有這種情形,老公寓就真的不好說了。
  4. 驗屋還是有其必要性,這次皮朋哥就是沒有好好驗屋就交屋,導致那些屋況瑕疵都要自己想辦法解決。在交屋前驗屋至少可以比較有機會發現瑕疵,讓買方在交屋之前可以要求賣方負責修繕。
  5. 管委會是個吃力不討好的角色,真的需要有熱心公益的住戶來幫忙。管委會運作順利的社區,對房價來說也是個加分。因此購買新成屋之前,如果有機會打聽到管委會的風格和社區的財務報表,會更令人安心。
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預售屋、成屋、公寓、農地、報稅、節稅、交易實務、仲介、代銷。有趣的房事經驗分享。
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