皮朋哥講古 – 高風險高投報的隔套收租

短短一年的農場夢告一段落之後，皮朋哥打算再把資金投入到其他地方，希望可以創造出比較好的月現金流。畢竟農地在資產活化可以運用到產生現金流之前，基本上沒有甚麼出租收益可言，這其實也是皮朋哥興起不如歸去的原因之一，畢竟每個月要付5萬出去，卻沒有任何租金收益或是現金流回報，那其實就是一種負資產的概念，只能被動等待資產價值上漲，若是沒有上漲的資本利得，那就...只能寫個慘字。

那至於說到租金投報率，那應該很多人都可以猜到，是的，那就是隔套收租。

隔間套房若是布置得當，也是一個溫馨的小空間

作法是找到低總價的公寓物件，然後進行隔間套房的裝修，例如一個28坪左右的公寓，規劃的好的話隔出四間套房是很合理的一件事情，畢竟公寓幾乎沒有公設，所以28坪的公寓扣掉必要的走道算2坪好了，一間套房含廁所可以做到6.5坪左右，已經算是還算舒適的空間了。一個公寓如果是正常一般家用的3房2廳2衛格局，在雙北地點還可以的地方，十年前月租金大概也就15,000左右，可是如果做成隔套，滿租的話月租金會暴增至少一倍以上，達到大約36,000~40,000左右。

隔間套房必然會有的走道

成本和租金估算 - 三重老公寓隔套

把農地給脫手之後，身上又有了大概600萬的現金，當時皮朋哥就相中了一間在三重的四樓老公寓，這老公寓地點其實蠻不錯，離菜寮站走路大概7分鐘而已，附近生活機能極佳，還是在難得的三角窗地帶。後來以700萬成交，然後請仲介介紹了一個工班，大概花了150萬把裝修工程給完成，因此拿出來的現金成本是140 + 150 = 290萬。

貸款是560萬，利率用2.2%計算，貸款20年，每月本利攤大約是28,863，電費租客自付照電錶收費，水費成本極低可以不計，然後就是每個月的第四台和網路成本約1,500元。

滿租金額用38,000計算，那每個月的正現金流是：

38,000 - 28,863 - 1,500 = 7,637

如果是只考慮利息的支出，畢竟本金的部分是可以拿回來的，換言之就是使用寬限期和無限轉貸大法，只付利息不付本金，以寬限期五年計算，那在寬限期期間，那每個月的正現金流是：

38,000 - 10,267 - 1,500 = 26,233

看見了嗎？弄一間普通的公寓隔套收租，每個月居然可以創造出26,000的正現金流，一年收租扣掉一個月的空窗期，用11個月計算收入就好，那就是288,563，所需成本不過290萬，用殖利率的角度去算，將近10%！這樣的殖利率，如今甚麼當紅的ETF都可以去一邊涼快了。

當年對於公寓隔套這件事情，政府還沒有太嚴格和明確的規範，因此以現金流的角度而言，公寓隔套真的是現金流神器，當時皮朋哥就想，哇！來搞個四間類似的玩意兒一個月可以有十萬左右的正現金流，這樣不就財富自由了嗎？

於是皮朋哥惦了惦自己的荷包，發覺還剩下兩百多萬，想說應該還可以再弄一間試試看，但是總價大概就不能如第一間三重那樣高，可能要看500萬以內的物件了。不過在此時皮朋哥出現了一個誤判，過分高估了當時雙北的老公寓房價，覺得500萬以內的公寓，雙北是買不到的。因此皮朋哥為了創造出更高的投資報酬率，跑到中壢去看物件了，而這個決定可以說是皮朋哥投資房地產20年的歷史中最大的汙點！

當時以台北的角度來看，到了中壢當地，幾乎可以說遍地都是黃金。怎麼說呢？中壢的公寓在十年前的行情，如果是原始屋況，一般來說也就大概兩三百萬吧，大概是前文提到的三重老公寓1/3的價錢，但是租金可沒有1/3這麼低，因此以房東收租的角度來說，理論上來講是可以創造出更高的投資報酬率。

基於這樣的邏輯，皮朋哥選中了一間在中壢火車站後站附近的物件，距離中壢火車站散步走路不過5分鐘的路程，旁邊就是健行科技大學，更不用說中壢附近有非常多的工業區，會有龐大的租屋需求。

這物件是已經隔好的公寓隔套物件，開價498萬，後來成交是420萬，屋主當年持有不滿兩年，因此賣方還必須付奢侈稅！坦白說當時我估算了一下，屋主根本沒有賺啊？以為自己撿到便宜了，多年後卻讓皮朋哥真的踢到了鐵板，這是後話了。不過在當時，皮朋哥卻覺得很超值，請看皮朋哥計算如下：

成本和租金估算 - 中壢車站老公寓隔套

因為是隔好套房的物件，銀行鑑價和成數條件都不佳，只能貸款6成，換言之頭期款必須準備420 x 40% = 168萬，也是所有的現金成本，因為不需要再施工了。不過因為低總價，還是很輕鬆的負擔。

貸款是252萬，利率用2.4%計算，貸款20年，每月本利攤大約是13,231，電費租客自付照電錶收費，水費成本極低可以不計，然後就是每個月的第四台和網路成本約1,500元。

滿租金額用24,000計算，那每個月的正現金流是：

24,000 - 13,231 - 1,500 = 9,269

如果是只考慮利息的支出，畢竟本金的部分是可以拿回來的，換言之就是使用寬限期和無限轉貸大法，只付利息不付本金，以寬限期五年計算，那在寬限期期間，那每個月的正現金流是：

24,000 - 5,040 - 1,500 = 17,460

這個物件每個月也可以創造出15,460的正現金流，一年收租扣掉一個月的空窗期，用11個月計算收入就好，那就是192,060，所需成本不過168萬，用殖利率的角度去算，高達11%了！

弄完了之後，每個月租金大概可以收六萬元左右。然而皮朋哥當時並沒有大膽到全開寬限期和使用無限轉貸大法，因此正現金流的部分也就不算多，每個月大概結餘14,000左右而已。不過每個月有多這一筆錢，當時的皮朋哥也是很感滿足了，繳給銀行的本金就當作是強迫自己儲蓄囉。

後記

皮朋哥在短期內搞了兩間公寓隔套收租，其實回想起來也是有點太大膽了，應該先營運一間就好，做熟了再擴展第二間才對。不過這大概是皮朋哥個性的缺點，有時候有點太急躁，自我審視後好像這毛病至今也沒有完全改過來，也不知道為什麼自己會那麼害怕上不了車，這應該是自我修練必須要加強的地方，畢竟『事緩則圓』這句名言也聽了很多年，但就還是做不到那種從容不迫和雍容大度，將來真的是必須更嚴厲的要求自己了。畢竟，投資這件事，太急的話，真的會呷緊弄破碗的。

但是包租公的生活是否那麼美好？其實講起來應該還是苦多於樂，因為見得多了，其實各路來的牛鬼蛇神也有時會讓人大開眼界，一遇到甚麼狗屁倒灶的事情也會讓人一整個烏煙瘴氣，就這樣一路跌跌撞撞當了八年的小房東，之後還有甚麼驚滔駭浪，就待下回分解了。