你有受過正統的租賃王訓練嗎？（說好的豪宅變好宅怎麼處理？）

案例：

甲是房客、乙是房東。

1.甲在網站看到屬意的A房，並於民國000年1月1日與乙簽訂租賃契約書內容如下：「標的：A房，租賃期間一年，每月租金1萬元、2個月租金之押租金2萬元，並約定不得提前終止或解除契約，否則應賠償10萬元。」

2.簽約時，甲先給付乙1萬元，隔日另匯款2萬元給乙。隔日甲入要入住時，乙馬上以A屋漏水需要維修，無法入住為由，另外提供B房，提供甲放置甲原本要搬入A房之行李，嗣後，甲曾向乙反應何時得搬入A房，乙皆置之不理，導致甲原定入住計畫泡湯，甲表示要解除租約，惟乙仍不予理會，甲一狀告上法院請求解除租約。

甲主張：

乙未曾履行租約，且甲已向乙提出解除契約之情況下，乙理應將其所收取之租金、押租保證金等共計3萬元全數返還與甲。

乙主張：

1.雙方於000年1月1日成立A房租賃契約，然因故暫時無法入住A房，乙體恤甲辛苦在外租屋，不僅同意甲得將行李暫放於無人承租之B房，並同時交付A房、B房之鑰匙供甲自行使用，甲有使用的事實，不應該主張解除契約。

2.甲提前解除契約已違反契約，應賠償違約金10萬元。

什麼是租賃契約？

民法第421條：

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

什麼情況可以解除租賃契約？

民法第226 條第1項、第256條：

按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。

出租人要盡什麼義務？

民法第423 ：

出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

承租人可以不付租金嗎？

民法第441 條：

承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。

實務見解：

1.出租人應負有依約定方法，將租賃物交付於承租人使用收益之義務，並於租賃關係存續中，負有保持租賃物使用收益狀態之義務，如出租人未盡此項義務時，依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務，承租人自租約始至解除租約均未使用A房， 無負擔租金之義務。

2.依據契約的給付與債之本旨不符時，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請 求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。

什麼情況可以要求違約金？

民法第259 條第1 款、第2 款：

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之； 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

實務見解：

依民法第250 條第1 項「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」之規定，違約金之請求，應以負擔義務之人有債務不履行之情事為前提。

法院認為：

1.出租人如交付之租賃房屋，屬可供住宅使用之狀態，承租人取得鑰匙後馬上可以入住，方合於租賃目的之標的物。

2.甲乙簽約後，乙卻以A房需要續修繕另提供B屋，且雙方也沒有就租賃標的變更的約定，與一般租賃情況不符。

3.承租人甲解除契約是因出租人未交付A屋供承租人使用收益，屬於出租人的債務不履行所導致，承租人解除契約屬合法。

結論：

乙未依約交付A房供甲居住使用，屬可歸責於債務人（乙）之事由致給付不能，甲得解除租約。

後記：

正所謂有理走遍天下，出來混，不是靠大聲的就可以壓過人，但如果你遇到的大哥、大姐有帶刀、帶槍，那就是另一個故事囉！