【投資與閱讀】年紀輕輕投資房地產有譜？《我25歲，有30間房收租》閱讀心得｜Mr. 西城

在接觸投資理財的這幾年之中，不時會聽到許多達人分享房地產投資的經歷，於是我想我也是時候該來買幾本書學一些相關知識。

對於一般小資族，房地產的投資門檻很高，就算是投資小坪獨立套房，頭期款少說也要幾十萬到100萬，於是當我在博客來逛到這本《我25歲，有30間房收租》的時候，非常驚訝這個人這麼年輕（跟我差不多的年紀），怎麼有辦法搞到30間房地產。

驚訝之餘，我也不免想著或許這位作者是靠著富爸爸富媽媽的資產投資，不過事實上，這位羅右宸老師卻跟你我一樣是白手起家，靠著房仲的經驗，與孜孜不倦地學習，才能有如此成就。

由於我第一次接觸房地產書籍，本文將會以書摘的方式進行，整理我認為閱讀本書三個最重要的部分，配上一點我個人的啟發，若有知識錯誤之處再請大家多多包涵。

我們都知道買房子最重要的就是地點了，但是到底要怎麼找出含金量最高的地段呢？本文作者列舉三項他認為比較重要的指標：

例如麥當勞、星巴克、家樂福、Costco等等......。這些大品牌的背後，通常都有強大的團隊分析地段，因為每一家分店的成本可能都高達上千萬，如果沒有精準的數據分析加上預算評估，他們是不會輕易買進的。

在《速食遊戲》這部電影，揭露了麥當勞除了賣漢堡薯條可樂以外，房地產才是最大的收入來源，這其實也不是什麼秘密，許多國際知名品牌後來也逐漸效法麥當勞買進房產的模式。

買入附近有國際品牌進駐的地段，等於是多了一層保險，讓這些千萬級企業幫你做分析買入好地點，如果一開始對於挑選地段沒有概念，國際知名品牌的進駐就是一個很好的判斷指標。

一般來說房仲業者的市場敏銳度會比我們這些投資者還要敏感，舉例來說，如果宜蘭市突然連續開了好幾家仲介店，這或許代表宜蘭市的買氣正在逐漸攀升，在景氣好的狀況下，比較不用擔心挑到不好的點。

信義房屋、永慶房屋這些耳熟能詳的品牌店，分店位置在官網上都有，甚至用Google Map就可以找到。

另外，能開仲介店的老闆通常資本都不會太少，且在房地產投資上都有一定的經驗，當某個地點有許多仲介店開幕，大概就能得知這個區域會迅速發展起來！

第三個是「交通是否便利？」

這也時很直觀的指標，在薪水不漲的年代，不買車的小資族越來越多，此時住處附近是否有巴士站、Ubike、火車站、捷運就顯得非常重要，這些地段的房子即使坪數不大，往往都還是比交通不方便的郊區還要貴上許多。

此外，如果周邊還有學校、運動公園可以走走，有市場、便利商店可以買食物，那是再好不過了。

我們可以試著把數據列出來，例如，走路到火車站五到十分鐘以內的距離，然後再Google Map上畫出範圍，在這的地段去挑相對價格較好的房子，往往投資比較能夠獲利。

要搞懂房子的售價，我們就要先從房子的種類開始了解。一般來說，我們的房地產分為：預售屋、新成屋、中古屋、獨立套房。

「預售屋」，也就是工程還在進行的房子，他的優點是要自備的現金比較少，通常一間房子蓋好需要幾年的時間，這段期間也比較好準備資金。另外預售屋可以運用的槓桿也比較多，投資獲利的倍數很高。

「新成屋」，就是購買剛建置好的房子，他的優點是你可以看到既有的結構、設備、格局，但缺點是投資報酬率不高，因為房子的價差已經被之前預售時賺完了，因此賠錢機率較高，比較適合自住。

「中古屋」，屋齡較高的房子，優點是總價會比預售屋和新成屋低，可以接手前任屋主的傢俱，整理得好的話直接出租也不是問題，空窗期會比較短。缺點就是中古屋會有大大小小的問題，例如水電、漏水、壁癌......等等，會出現預期以外的花費，但只要初期打理好，裝潢費用加一加依然低於總價，就是還不錯的投資機會。

最後一種是「獨立套房」，這是現在很受上班族、小家庭歡迎的物件，需求慢慢會越來越多（我想是因為少子化＋晚婚等人口結構因素）。缺點則是銀行能貸款的成數較低，很多銀行甚至不辦理，因此投資人要準備的現金，接近買價的一半。

了解了房地產的類型之後，我們就來談談價格

到底要怎麼樣才能找到比市價便宜的房子呢？除了要長時間累積看房經驗（作者至少看了上千棟房子），養成隨手打開租屋網逛逛的習慣，最重要的還是要不斷學習，就能養出精準的眼光。

以下也整理出書中提到的幾個便宜房子的特性，供大家參考：

1. 屋況很糟

2. 屋主急需用錢

3. 因家庭因素急著賣房

其中屋況糟的房子有最大的增值空間，經過一番重新裝潢，把漏水壁癌問題處理好，通常能溢價10~20％，是作者最喜歡的物件。

接下來分享書中提到的，購買中古屋的三個簡單標準。如果怕買貴，可以先詢問當地的最低總價，評估一下這個物件離最低總價的價差是多少，越接近最低總借，風險越低。

在這個擁有資產才能提高存活率的時代，除了股票、債券等紙上資產，向房地產這種有形資產其實只要操作得當，其實風險比想像中的小（賣不出去可以出租提高現金流），加上居住是所有人的剛需，比較需要擔心的是未來少子化世代降臨造成的需求降低，還有

年紀輕輕買房，對許多人來說是相當不可思議的事情，但只要向作者一樣認真學習，養成對房屋的敏銳眼光，就算還沒走足夠的資本，也有機會接觸房地產。另外，代租代管行業也正在如火如荼興起，可以在不花本金的情況下進入房地產圈學習知識，也是很好的選擇。

如果大家有興趣的話，可以點以下連結看看本書的介紹喔！