JD漫談房屋買賣(中)

閱讀時間約 4 分鐘
您前情提要:
JD在前篇文章中提到房地產未來會不會有無限上漲的空間呢?以及什麼樣的物件,會有怎樣的漲幅呢?
房地產未來會不會有無限上漲的空間呢?
首先,JD是以人口數來做推估,大家可以看到以下第一張圖片,今年是2021年,我們的人口數,在2019年時達最高峰,逐年遞減,直到2070年,人口數將降為1,449~1,716萬人,約為2020年之6~7成。再來看到第二張圖片,老年人口年年都在遞增,直到2050年,達最高峰。再來看到第三張圖片,15-49歲育齡婦女,在2020年後達最高峰後,逐年遞減。再來看到第四張圖片,我國的出生率和死亡率,在2020年時,呈現死亡交叉,代表未來我國的人口數不增反減。綜此,房地產最重要的支撐力道,人口成長的紅利沒了,而房地產的供給只會更多不會減少,以供需法則來看,供給(新成屋及原有老屋)逐年遞增,惟需求(人口數)逐年遞減。房地產就算要上漲,可能也只會因市場資金泛濫,存放款利率下降,所造成的通貨膨脹,而有微幅調漲的空間。
編按:若大家想更了解我國人口及高齡化及出生率死亡率等數據,可以參考國家發展委員會的網站
第一張,圖片來源:國家發展委員會網站
第二張,圖片來源:國家發展委員會網站
第三張,圖片來源:國家發展委員會網站
第四張,圖片來源:國家發展委員會網站
什麼樣的物件,未來價格可能會怎麼走?以及各自有怎樣的漲幅呢?
1、透天物件:
a.家庭需求:大坪數的物件,除非是兒孫滿堂的三代同堂以上的家庭,否則,一般小家庭是用不到這麼多的空間。
b.座落地點:若座落於市區的蛋黃區,價格肯定居高不下;若座落在郊區的蛋白區,價格也有愈來愈高的趨勢。惟在家庭人口愈來愈少,且使用空間不需太大的情況下,未來撐起房價的力道就會減弱。
c.屋齡:以大部份的透天來說,都超過40年以上,未來在貸款上,以及整修上,都必須多花一些心力。
d.區域環境:所謂「千金買房,萬金買鄰」,若是附近有惡鄰居,買再好再貴的房子都枉然,畢竟家裡附近有個不定時炸彈,多少也是會影響到房價。再者,附近也最好不要有嫌惡設施,或者是有風水抗性的建物等為佳。
綜上所述,透天物件,未來的漲幅有限之外,跌價的可能性會較高,除非是自住的需求,否則,不會是投資增值的好標的。

2.大樓物件:
a.家庭需求:大部份家庭,3房2廳2衛的物件,就已非常足夠,加上未來我國是朝向老年化的趨勢,加上家庭人口數也愈來愈少,大樓同樓層的移動,就顯得更加親民。 b.座落地點:若座落於市區的蛋黃區,價格會有一定的支撐,畢竟市區的資源,相較郊區就明顯多了許多。若座落在郊區的蛋白區,價格會微幅下跌。
c.屋齡:大多落在30年以下,爰此,在整修及貸款上,都相對透天來說,都會較好處理。
d.區域環境:所謂「千金買房,萬金買鄰」,若是附近有惡鄰居,買再好再貴的房子都枉然,畢竟樓上、樓下、或隔壁有個不定時炸彈,多少也是會影響到房價。再者,附近也最好不要有嫌惡設施,或者是有風水抗性的建物等為佳。
綜上所述,大樓物件,以市區的漲幅來說,大概會落在10~50%左右,而且價格上會有一定的支撐,理論上來說,算是投資增值的好標的。

3.套房物件:
a.家庭需求:頂多只能住1~2人,若以家庭需求,肯定不夠,爰此,套房的需求,就會偏向出租,或是求學時,父母親買來給小孩暫時居住。
b.座落地點:若座落於市區的蛋黃區,價格會有一定的支撐,漲幅需視當初買價為何而定。若座落在郊區的蛋白區,價格支撐就較弱。
c.屋齡:大多落在30年以下,爰此,在整修及貸款上,雖較好處理,但因政府打房,貸款成數和利率,也會讓想自有資金不足的人,不好下手。
d.區域環境:所謂「千金買房,萬金買鄰」,若是附近有惡鄰居,買再好再優的房子都枉然,畢竟樓上、樓下、或隔壁鄰居有個不定時炸彈,多少也是會影響到房價。再者,附近也最好不要有嫌惡設施,或者是有風水抗性的建物等為佳。
綜上所述,套房物件,以市區來說,漲幅大概會落在5~10%左右,而且價格上雖會有支撐,但超過30年以上的物件,未來需要維修的部份較多,也不好轉手,投資報酬率就會下降滿多,甚至有可能會小賠,不可不慎。
以上,在JD分析完之後,不知道螢幕前的大家,對於未來想要買的房子,有沒有多一點想法與認識了呢?希望大家都可以買到自己想要居住的好房子,或者收租,或者轉手,讓自己的被動收入水庫的水,集得更滿呢?
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