高雄房價蠢蠢欲動？預售屋投資團課程心得！

其實內心並不認同預售屋投資團的經營理念，對我的團隊來說，經營不動產是尋找被市場低估的土地或二手屋，透過我們的整合整理，使之成為成屋或市場上能接受的低價中古屋，進而增加市場供給，就我們的經營方向會透過增加房地產供給而抑制房價，但這樣的炒房團則是尋找市場上被低估的預售屋案，透過揪團購買的方式，鎖住籌碼，使房價炒作的更高。
然而他們為了投資牟利，的確是投資了大量時間，蒐集大量資料，這樣的市場資訊，對於經營建商的我來說，仍然是很有價值，因此課程後仍是受益良多。

高雄總體經濟環境對房價有推升效果

1.地緣政治台灣得利：雖然新聞總是喜歡報導對岸今天來了幾架飛機，出口連1x黑，對岸要檢討EFCA等議題恐嚇社會大眾，但在地緣政治的洗牌下，其實台灣是獲利還是受損的一方，只要觀察股市以及鄰國狀況就可見一般，雖然看似黑天鵝滿天飛，但台灣出口順差仍是大幅成長，內需產業也仍然火熱，因此整體經濟狀況仍是很好。

3.大通膨背景，以後更難蓋出便宜的房子：
傳統來說，蓋房子的三大要素就是土地、人、材料，這三大元素目前遇到甚麼問題？
土地：在都更、危老牛步的情況下，都市土地資源越來越稀缺，加上資金回流，價值儲藏需求居高不下，導致土地價格始終難以降低。
人(工資)：結構性因素下，工地的從業人員平均年齡越來越高，人數越來越少，而且從基層粗工一路缺工到高層的工地經理，目前市場上大型工地經理拿著月薪近20萬的豐厚薪資在市場上尋找，還苦尋無人。
材料：烏俄戰爭造成的供料上漲未歇，又來個全球供應鏈重組，好不容易要適應新的供應連，結果眼看後年ESG又要推行，成本提高的浪潮一波接一波，看不到緩和的盡頭。
因此在各項生產要素成本不斷堆疊下，要期望房價下跌，自然更加困難。

目前蓋房子成本如下：
大樓：約18~20萬
透天：約15~17萬
土地：分攤到每件平大概15~18萬，因此基本上市區大樓建商成本就已經30萬以上，加上建商要的利潤，目前也很難有降價空間。

4.失業率低，薪資成長：
驚訝地聽到，以往非台清交成不收的台積電，現在招募的對象竟然還深入以文科為主的文藻校園，這是在數年前無法想像的事情，這股搶人大戰，勢必延伸到社會的各個角落，造成名目薪資進一步上漲，也會進一步帶動對於住房的需求。

5.政府大力扶持：
這幾年政府的確是給高雄不少關愛的眼神，經費多、建設多，目前民眾還沒有太大的感覺是因為建設目前都還在進行中，各個產業園區也都還在進行，等到園區到位、建設完成、人員進駐，那對高雄經濟可能會產生本質上的變化，表面看起來繁榮，但勢必會造成弱勢者更加弱勢。

投資區域選擇

選擇標準：就投資團來說選擇標準有以下幾個

1.重大建設：重大建設對房地產的重要性當然不言可喻，細數目前高雄重大建設的明星區域，當然就是亞洲新灣區莫屬，而就工作機會發展而言，則是楠梓橋科一帶。
2.腹地：建案之間會有互相拉抬炒作的效果，因此如果腹地太小，房價堆疊的乘數效應就會有限，因此要有一定土地存量。
3.購地建商：有些建商推案就是以便宜為主，客群經濟實力不足，自然難帶動經濟發展，但如果建商總是推出高品質的建案，吸引一票經濟實力較強的粉絲們進駐，在高雄如京城、太普、郡都等等，當住戶品質提升，連帶的社區質感、經濟、甚至連學區都會成為明星學區，因此判斷投資區域的一大指標，就是看卡位建商的平素推案品質。

以此標準選擇，目前高雄可以關注的區域該投資團認為首選為中都重劃區(雖然腹地不大，但是鄰近美術館富人區、進駐都是大型、知名建商，推測發展期15年)、再來是亞洲新灣區(重大建設加持、繁榮商業區屬性、但是要等待建設發酵還要一段時間，推測發展期20年)、以及凹子底地區(預期富邦開發案將會帶入5000個白領菁英，且原本就是成熟的富人區，只是選擇少，價位高)。

銀行核貸計算

銀行如何評估一個人可以貸款多少額度，是實際投資一項必須考量的重點，以年收入60萬為例，銀行評估方式為:

1ST：年收入扣除20萬做為基本生活費。
2nd：依目前利率標準及貸款年限計算出每100萬貸款每月需負擔多少金額，假設每100萬元貸款本月本息分攤為3000元，一年為36000元。
3rd：計算剩下來的年收入可以貸款幾個100萬，依此例子為400000/36000=11，所以可以貸款1100萬。

據筆者對於金融業者的理解，每家應該都會有自己的計算方式，但主要原則應該都會差不多，此方式是否正確，筆者之後會再跟其他金融業者確認，另外還有一個小細節就是海外收入並不認列。

結論

雖然目前房地產市場的成交量很低，融資很難，建商很難做，但建商賺不到錢並意味房價會下跌，甚至可能恰好相反，就投資而言，目前不動產市場並不好賺，因為稅制不友善、成本高，但就自住而言，筆者仍然同意主流的看法，如果有需要，還是先買再說，畢竟有一個安身立命的場所，對於人生的加值，並非完全用金錢可以衡量的。