房地產會不會跌?

2019/09/01閱讀時間約 2 分鐘

●不同世代,不同觀點

今天一大早,群友們體力很好,討論著房地產的看法,年紀成熟的群友訴說著自己當年的好運氣與眼光,也感謝上蒼讓他們當初買進價格很低。
也有著網友分享著對於房地產趨勢的悲觀,最近剛賣了一些手頭上持有的標的。
至於年輕的朋友,則在想著能負擔的標的大概是1,500萬元。(註:最近許多同事、朋友挑選的標的大概是這個價位的房子)
讓我們來模擬貸款試算一下1,500萬元的貸款支出...
也就是說每個月要支付大約5萬元,過去都建議每月貸款支付金額不要超過每月收入的30%,但我覺得實際上還是用40%來算比較務實。
所以,夫妻倆沒有12萬元,請不要買1,500萬元價位的房子,建議總價1,000萬元為宜,因為夫妻倆大約只要8萬元的月收入。
還有一個蠻大的問題,未來的薪資是否能維持現在的狀況,如果可以,那30年的貸款就不必太擔心,大概就是支付到退休的時候。
註:利率部分,目前我的看法是長期維持在低利率。

●房價的部分呢?

比較有趣的問題在於如果房價趨勢下跌,我現在買房子是正確的選擇嗎?
這是一張每年出生人口的圖表,假設27-41歲為購屋主力,可以發現目前購屋區球大約是32萬,相較於過去40萬來說,也大概還有八成。
10年之後,2029年,購屋主力變化不大,不過考量重劃區大量開發,供給量增加,以及繼承集中化的結果,都會導致房地產需求逐漸不足。
20年之後,2039年,購屋主力很明顯崩跌到20萬的出生人口,是目前的大約六成(20/32),再加上死亡率大幅度上升,每年死亡人數從17萬,20年後接近30萬人,繼承集中化將使得房地產需求大幅度降低。<2044年火化場不足想「好走」也難!(2)>

●建議

要買房子隨時都可以買,也不必等到房地產崩跌。
建議挑選符合下列要件的標的:
  1. 市區(人口集中化)。
  2. 小坪數(每戶人數變少)。
  3. 離交通要道近。
  4. 離醫院近(老年人口的需求)。
  5. 重劃區價格較低,但要挑有人集中的區域,不要挑沒有人來的重劃區(例如八里重劃區)。<房地產從谷底回升了嗎?新北+桃園5大區域 下手前先看問題出在哪>
至於手頭上的房子要不要賣?
  1. 有公寓四樓以上,且難以出租,因為人口老化,膝蓋變差,這類型的標的就比較不會想要。
  2. 開發腹地過大的區域,像是淡水,不建議持有。
  3. 非都市學區,學校可能是後三分之一排名的學校,未來可能沒學生可以出租。<台灣人不生、大學不退場,9年後學校系所少三分之一!>
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這個出版專題的內容能讓大家在實際操作的過程中,看看我是如何克服心魔,或者是無法克服心魔的窘態,正如同災難投資法那本書,並不是一本歌功頌德自己的投資法有多厲害,而是誠實地面對自己如何從不斷的犯錯中,找出問題的關鍵,並逐漸改善自己個性的缺失,也讓自己投資報酬率愈來愈好的過程。
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