全球人壽參上! 台北秋葉原在中正區 | 開箱報告#1

2020/08/13閱讀時間約 11 分鐘

本篇為《雙北偶爾桃開箱指南》出版專題內.公開文章
每到周末上午,「台北希望廣場」人群聚集、歡樂不絕。
這是一處農民市集,不同於一般傳統市場吆喝聲此起彼落,這裡自有一股和樂的平靜。此處的農產品主打產地直銷、專業嚴選(現場進行農藥篩檢),也強打顧客與農民直接而單純的連結。所以匯聚來此的熟客們、都悠閒的在挑高的棚架下逛著,拉客的老闆們、也都是經過陽光洗禮的農民,熱情而驕傲地介紹著自己的成果。
這個"廣場"位在華山大草原上、林森北路與北平東路交叉口。如果你比較常涉獵社會新聞,那大概對於這幾個名詞不會帶有太正面的印象。不用擔心,希望廣場現在已經是不少人假日的好去處,而「希望」也已經在此順利扎根。
但是Google地圖的時候、請記得要加上"台北"或"市集"兩字,很重要、不然「希望廣場」四個字有可能會帶你到一塊、位在忠孝新生站、光華新天地背後的大工地。在2015年蓋好華山的棚架之前,"那裡"才是農民市集的希望廣場。
而現在,這片工地是全球人壽的「希望廣場」,「台北秋葉原」的最後拼圖。
台北希望廣場.農民市集現址
右後方遠處可看到"秋葉原"內的三創生活園區、與建設中的全球人壽希望廣場工地

臺北秋葉原

2005年、15年前,當時忠孝新生站外還有一座光華橋,光華商場還在橋下。台北市政府都發局經過幾年研議,此時提出「台北秋葉原資訊園區」計畫,希望藉由取得鄰近市民大道與金山北路口的一塊國有地,整合已在興建中的「光華數位新天地」與周遭八德路一帶已經成形的3C資訊商圈,以東京既成的電器聚落為藍本、開闢屬於台北的"秋葉原"。
最後成形的計畫分有三期:
光華數位新天地為第一期;前述希望取得的土地、現在被以「三創生活園區」為名認識的臺北資訊園區是為第二期(下皆簡稱三創);第三期、則是當時兼為停車場與農民市集的「希望廣場」(下稱希望廣場,皆指此地)。
希望廣場的土地本體屬於勞保局,一直處於低度利用狀態。1999年921地震後,為了協助災區農民建立產銷管道,因此將此空閒土地提供做為農民們假日在台北的一個直銷據點。特此、才命名為「希望廣場」。
秋葉原計畫正式簽呈的2005年,雖然板南線捷運通車還沒很久、華山文創也才在整修尚未開園,但八德路與光華商場一帶、因為就著一路之隔的北科大經年發展,已是台北最主要的通訊設備聚落。因此希望廣場這塊地作為農民市集其實非常的、違和,與在這一帶出入的主要客群並不互利。所以不太意外的、勞保局當時就有計畫要將土地改利用為商辦大樓,台北市政府就在此背景下提出了三期計畫,認為這裡完整的街廓與既有的商圈、能為中正區(沒錯,到市民大道為止都是那個有總統府的中正區)建立一個全新的商業核心。
整件事很順利進行,但前兩期就花了十年。
2008年光華數位新天地正式落成、取代原本的橋下商場,此時光華橋都已經拆掉兩年有餘。直到2015年,已經是柯文哲市長任內、三創生活才正式開門營運。
所以總算同年,國有財產屬公告了作為第三期的希望廣場土地標售案,條件設定為:
  • 2,031坪土地,依台北市政府公告做為資訊產業專用
  • 70年地上權
  • 權利金底價 36.9億元
  • 容積率平均 283%
並在2016年初就順利標脫、由全球人壽以41億3880萬元得標,溢價率約112%。每容積坪換算下來的72萬元,根據當時的行情、還算符合,沒有特別多或少。當年還不是商業地當道的時候。

HOPE SQUARE

全球人壽為壽險公司,並未上市,今日資本額約64億、主要營業項目即為保單收入。身為壽險業,全球人壽盤算的是此區地段精華、商圈成熟,年租金報酬率估計能持穩3.6~3.8%,堪為一筆穩定收益。
為了搭配市政府的規劃與投標設定,全球人壽立刻就宣布要打造一棟複合式商用大樓,擁有A+等級商辦空間的同時、也帶來頗有願景的商場,並沿用原本廣場的名字、命名為「全球人壽 希望廣場 TRANSGLOBE TAIPEI HOPE SQUARE」---很直觀吧。(下皆簡稱 HOPE SQUARE)
但作為此區的後進者,HOPE SQUARE一定要夠搶眼。
全球人壽請了義大利名建築師聯合台灣的建築事務所操刀,你已經能從現在的工地看出這棟建築本身頗富特色。
首先、與鄰居都是完整方體包覆的建築形態不同,還是工地的這棟建築有各種圓弧凹陷牆面,像是原本擺放了多種形態的圓柱體,只不過那些圓柱體都被拿掉不在位置上。這樣的外觀、是來自一顆原本就在廣場上的老樹。
那是一棵大榕樹,真的很大,整棟建築決定要包裹式的留下了讓老樹能持續生意盎然的空間、冀望商場的建立不會剝奪老樹的生存。這個環繞榕樹的弧形語彙、就統一延伸應用在整棟建築的設計概念上,成為那些圓柱狀的凹陷牆面。
建地現狀,老樹、與欲給予老樹空間的建築結構;攝自三創門口
而建築內部本身,共有地上9層樓、地下4層。
目前公開的資料不多,僅知樓層規劃上、B2以下是停車場,B1-4樓為商場,上面到9樓則為辦公室。另外預計提供挑高6米的活動展演空間---不過這有待更多規劃資訊。
建築外觀設計,取自 WSP TRANSGLOBE TAIPEI HOPE SQUARE, TAIWAN
建築外觀,同設計圖角度現況
另外就是,這棟建築確定不與三創、或緊鄰的光華數位新天地建造聯絡空橋,完全獨立。
還記得當年三創開幕前有答應好隔壁光華商場與市政府、要負責蓋出一座聯絡空橋提供民眾往來三創與數位新天地,結果開幕時可沒看到任何影子(真的是任何,連個有意無意的突出物都沒有)。光華商場可不想被塑膠、整個吵翻天,三創才趕緊出來保證有在規劃中,也迅速在開幕半年後就完工啟用。但你現在對這座空橋一定印象模糊。
因為不論原因與責任歸屬,這座空橋對於現今逛街的民眾、只是個可有可無的存在。

帶來的區域想像

總算臺北秋葉原喊了這麼多年後,最後一塊空地要補上了。但其實這裡已經是既成商圈,多出這棟HOPE SQUARE、不用說只有中正區,到底對我們這些人有甚麼差別?
又有三創又有光華商場了,多一棟新潮建築的實際價值在哪?
就不論辦公室的部分,我想說說與一般民眾直接相關的商場。要想像HOPE SQUARE商場會有的角色,就得先看看這個區域的現狀。已經是個發展成熟的商業區域了,其實更需要既有者與新進者共謀共生。
基本上、現在此區域的主要客群都以忠孝新生捷運站作為區域範圍認知的起點。
忠孝新生站除了八德路與捷運站之間巷弄跟資訊園區的三棟建築物,也是隔壁北科大、華山文創園區的進出口。
所以在我看來,要把進出這片區域的人們想像成兩群人:
  • 一邊會是與資訊產業連結明確、要採購或是關注3C資訊產品的專門與目的導向族群。他們是特地來到資訊園區跟周邊店家的
  • 另一邊在意的是華山代表的文化生活。會進到這個區域、不外乎是用餐、路過,甚至只是打發時間吹吹冷氣
光華商場基本上只吸引到前者,三創反而能兼容後者,這是他們之間除了基本盤以外、保有各自差異的一種平衡。
以商場來說,HOPE SQUARE很明顯地會類似於三創,畢竟論價格競爭力或技術本色,租金高的大商場很難比得過光華商場的小店鋪與八德路的街邊店。但目前還看不出來,HOPE SQUARE要如何區分與三創之間的定位。
這時,讓我們來看看那個真正的秋葉原。
東京JR山手線秋葉原站,即為秋葉原商圈的中心
東京秋葉原'原本'是純正的電器街,就像八德路巷弄的小店與現在的光華商場,主要是以專業人士、業餘資訊玩家為對象,是二戰後東京的一種新型態市集聚落。但你現在一定不只有這樣的記憶。
秋葉原現在也是動漫產業、偶像文化的大本營,甚至還容納了情色產業、次文化型態服務,是壓抑卻又想抱持夢想的日本社會縮影。
是的,你組電腦、可能會去秋葉原找零件,但如果你想看AKB表演也會去秋葉原;你想去女僕咖啡店,那也去個秋葉原吧;甚至你一個人單身魯蛇只能自己玩,你也可以考慮去個秋葉原(大概只有懂得人才知道自己一個人幹嘛去)。
秋葉原包容著不只一種的娛樂慾望,也是各個不同產業類以生存的重要基地。
所以八德路的商圈,不會成為那個秋葉原,現在還沒辦法。有的產業台灣沒有。
而且既然房東是壽險業,我想不脫要走個穩當保守路線,可不想出甚麼亂子。
資訊組裝市場已經被滿足了,大概不用指望HOPE SQUARE在這方面有更多突破;文創風格不用說、比不上建築本身就有型態的華山,再說三創已經身先士卒,看來並沒有很成功。綜合以上,能突破的點、或我個人期待的點有兩個:體驗展演、與飲食。
體驗展演是近年各線下領域的趨勢,3C資訊尤其明顯,我想三創也已經發現了。所以現在三創裡面不少樓層櫃位都被改裝成為展場的空間、VR體驗會場、或作為品牌的體驗空間。但畢竟這些是事後認知、不合當年建築設計時的觀點,所以其實只能加減修正。
但HOPE SQUARE是新建築,夠新、規劃時三創都已經經營了兩年,所以已經來得及認知到這會是競爭優勢所在。前面提到HOPE SQUARE建築內有考慮設定大型展演會場,可以期待一下。依據引入的活動類型、運作良好的話,有機會帶來不同於資訊專業相關的新客群。
另外一項我雖然不喜歡、但必定要提的是飲食,這部分純粹是就現有服務設施的比例來考量,是區域內還需要被補足的項目。
光華商場不用說、飲食的空間比例很低。三創則是樓層規畫不佳,可能是當年有產業規定限制、後有消防法規問題,最後除了地下美食街,餐廳只能設定在高樓層,幾乎無法自然導入人流、也沒看到多少知名餐廳進駐。
所以用餐空間在這一帶其實一直很缺乏,尤其華山文創園區也沒辦法設有太多餐廳,就算三創現在困窘的空間、都能有很多想利用地下街的人自然的從華山流入。要是HOPE SQUARE能擁有更寬敞的空間、更多的食物選項,一定能立刻帶入穩定的人潮,彌補經營展演活動在營收上的不穩定性。
我總是會希望各個建設能帶來許多驚喜,但我會說、這裡競爭激烈,要突破現狀的破口還不少,但如何選擇跟安排會大大影響市民的想像與既有的印象。

結語

在我的印象中,希望廣場幾乎是隱形的。
光華商場形象很鮮明,所以只有在我有特定目的時才會拜訪,身邊的朋友也幾乎都是。讚不絕口的、是對於資訊採購的方便性,但幾乎不曾聽到大家因為其他理由提起這個地方。而希望廣場更慘,因為它從不是這個產業鏈的一部份。所以我很懷疑那塊工地那麼大、有多少路過的人甚至有記得它。
這可以是劣勢、也能是優勢。往正面想的話,就是大家對他沒有甚麼期待,那他只要端出對的東西、就能創造更高的滿足。我喜歡被滿足。
所以、沒意外的話,它不久就要開門了。下回路過時,不妨引頸一下、或許它有些新的環境與功能正在裏頭醞釀。
不用複製那個秋葉原。台北有自己的文化,我們能撐起自己的下一片天地。
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全球人壽(希望廣場) 林秀芬建築師事務所
TRANSGLOBE TAIPEI HOPE SQUARE, TAIWAN WSP
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台北希望廣場
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我曾經走在醫師的路上,輔以經濟、行銷的學習,現在則正以程式工程師的能力、做為一家公司經營者在新創圈戰鬥著。角落世界 來自於我喜歡抱著各種好奇地探索這個世界,喜歡發現人們令人驚異的各種思想累積。最簡單的學習、是就算只從一個小角落出發,你也必定會看到無邊無際的廣闊世界。
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