預售屋的秘密

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空手套白狼,昨天我們談完紅單,知道了什麼是海葵與小丑魚的共生關係。但其中「如果初期銷售時,房價下跌,投資客棄單比例變高,建商要額外增加自備款補足棄單後造成的資金缺口,補不起來就成了爛尾樓」。
但房價上漲時,簽約後,投資客會大量換約,建商額外多了一筆換約費用,這可是無本生意。所以維持房價上漲就是建商最大的功課。那該如何維持房價上漲呢?很簡單,預售屋所有房子都在建商手上,只要調高表價,維持住銷售中心門面,即使一間都沒賣出,價格還在,所有買方都有夢想,也不想之前投入的錢被沒收,建商就不用調頭寸。
目前預售屋是不用實價登錄的,實價登錄也等於是政府幫建商的表價背書,用一間房子的登錄,換來整區數百戶價格的上漲也是很划算的生意,所以實價登錄1.0是沒把預售屋納進來,所以紅單和換約的利潤其實也屬綜合所得稅裡一部份,只是政府不易掌握,如果投資人沒申報,政府實際也不容易課到稅。
所以這塊稅收成了重點,而且只要控制住預售屋,就鎖住新成屋,中古屋又不可能高於新成屋,法拍屋又低於中古屋,房市調控的目標就完成了。
打蛇打七寸,看似完美的打房政策其實有更好的方法:全面禁止預售。否則現在的預售屋管制政策,脫掉華麗的文詞,不過是政府要多分一點稅收罷了。
想了解預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋,四大市場的交互影響 請追蹤「茶老闆的賞屋團」,參加「不動產房價輕鬆學」、「零基礎買屋裝潢實戰班」。
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