預售屋的秘密

空手套白狼，昨天我們談完紅單，知道了什麼是海葵與小丑魚的共生關係。但其中「如果初期銷售時，房價下跌，投資客棄單比例變高，建商要額外增加自備款補足棄單後造成的資金缺口，補不起來就成了爛尾樓」。

但房價上漲時，簽約後，投資客會大量換約，建商額外多了一筆換約費用，這可是無本生意。所以維持房價上漲就是建商最大的功課。那該如何維持房價上漲呢?很簡單，預售屋所有房子都在建商手上，只要調高表價，維持住銷售中心門面，即使一間都沒賣出，價格還在，所有買方都有夢想，也不想之前投入的錢被沒收，建商就不用調頭寸。

目前預售屋是不用實價登錄的，實價登錄也等於是政府幫建商的表價背書，用一間房子的登錄，換來整區數百戶價格的上漲也是很划算的生意，所以實價登錄1.0是沒把預售屋納進來，所以紅單和換約的利潤其實也屬綜合所得稅裡一部份，只是政府不易掌握，如果投資人沒申報，政府實際也不容易課到稅。

所以這塊稅收成了重點，而且只要控制住預售屋，就鎖住新成屋，中古屋又不可能高於新成屋，法拍屋又低於中古屋，房市調控的目標就完成了。

打蛇打七寸，看似完美的打房政策其實有更好的方法：全面禁止預售。否則現在的預售屋管制政策，脫掉華麗的文詞，不過是政府要多分一點稅收罷了。

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