法拍的關鍵是什麼? 入場前你一定要知道的關鍵因素

某天學生來泡茶閒聊，以下摘錄部份對話：

學生：「法拍屋代標要找律師、代書還是代標公司?」；我回：「找專業。」

學生：「但，專業很多種丫，是標到後可以處理訟訴?是聳動?還是會處理社會事的?」；

我回：「是「價格」。」

學生：「什麼！誰不知道是價格。你不要開玩笑了。」

很多人覺得，代標或者只是「定價」就要收費，不值得，法拍屋寫高就得標了丫，問題是：寫多高?

常識應該都能推估出，如果寫太高會壓縮了利潤；如果寫太低，別人多你一元，那件標案就是他人得手，而好標案往往就那麼幾件。

現在法院幾乎不唱價了，無從比價，但是今天(109/09/16)桃園地院神奇地唱了前幾名的標價，但等會再回來談今天的案子，十多年前法院會唱完每一標的價錢，我們在標案那才是精彩，先來看的資料：

在法拍，插花客標不贏次級投資客，次級(B級)投資客標不贏專業(A級)投資客，專業投資客標不贏亂出價的盲劍客。

專業的代標公司點交能力是基本的，能不能幫助客戶成為專業的投資客才是真本事。

從上面97年的案件，我們可以看到標價是一群一群，每個等級相差不多。

「插花客」總是不懂市價，出的價錢總是自已爽的，陪榜插花，來幾次就不會再來了。

「次級投資客」是專業陪榜群，火喉不夠，能力不足，一天到晚會在法院出現，看似專業，講起話來頭頭是道，卻甚少標到，只會接到落下來的刀子，這群人什麼時候會標到房子? 早年法院不會標示勘查是否兇宅時，專業投資客閃避後，這群次級投資客幾乎是兇宅的承接者，沒有其原因，只是因為「裝懂」。

「專業投資客」通常不是什麼高學歷，幾乎沒有律師，但都對房價價格十分精準，彼此出價勝負就在那一點點，這群人也是最常一再出現於投標室的「老屁股」。

而什麼都不懂，不以投資為目的，或被號稱專業的人拱價後的「盲劍客」，出價總是高出別人一大截，這種出現一次後，等解套再回來投標室，通常要很久一陣子，幾乎一次就出局。所以我說投標室裡沒有生手生存的空間。

回來今天的案子，11點前要投進標箱，之後開標，剛好記錄前四名，我們在其中是第三名。你會說第三名有什麼好說嘴的，先別急，來看門道：

l 第一名1153.2萬(荒野大標客)，

投標前(我們)討論如果勢在必得應該是1120萬

l 第二名1110萬，

l 第三名(我們)1100，

l 第四名108萬

你可能會笑勢在必得也沒贏，還來拿嘴，但是在投資的立場1153.2等於25.79萬，我去市場買45天就交屋了，幹嘛在那45天等權利移轉證明書，再等送點交狀，再等法院點交…。

標的到，又要標的便宜，有投資的價值，這就是專業代標的團隊，團隊裡我們有不動產一線最了解市場價格的同仁，有物權專業的代書，還有專門訴訟的律師，和專業點交的團隊。

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