認識法拍

現在準備法拍的知識，準備迎接法拍的盛世。央行打房後，預售屋不升反降的新聞不絕於耳，投資客拋售潮也常有所聞，事實深水炸彈還沒引爆呢。

買法拍屋的好處在於您可以自已決定價格，大不了沒買到而已，所以法拍是最能買到心中理想價位的地方，所以今天來和大家談談法拍屋。

為什麼會有法拍屋?常見的是欠錢沒還，被告上法院，房子被法院賣了還債，也有是共有人好多個，怎麼處份談不攏，法院只好把共有物賣了，大家分錢。要買法拍屋的人叫投標人，每個人都要帶底價二成的保證金，才有資格投標，所以每一個投標人都是實質買方，相較於在仲介店出個五萬、十萬就能下斡旋談房價，法拍屋的買方有實力多了，所以從法拍市場的投標數量，可以看出房市的冷熱變化，而眾多的投標只有最高價的人得標，這個人叫拍定人。

對買方(投標人)而言，沒拍到，什麼都沒有，拍定後，有二個問題要解決，一個是拿到房子的所有權，一個是拿到房子的使用權。所有權不難，法院會出具權利移轉證明書，讓拍定人逕至地政事務所過戶，比較難的是使用權，房子有可能是空屋，有可能是債務人或債務人的親屬還住在裡面，或是不知人士佔有房子，如果法院會幫您趕人的案件，叫做點交案，如果法院不會來趕人的案子叫不點交案。當然點交的案子人人敢買，價格比較高，不點交的案子就看功力，不是生手可以碰的，買的人少，自然價格不高。

法院拍賣，目前由司法事務官在處理，相關文書工作有書記官、執達員等，在點交房子時，會行文當地警察局派員協助。

欠債還錢，標的物拍賣後的價金就是由債權人分配，當然不是等分，而是依債權的優先次序，排隊分配，當然常常是第一債權人吃飽，第二債權喝湯，後面全是西北風。借別人錢，能不能拿錢拿回來也是門學問。

房子變成法拍後，最恐怖的是空屋可以看的那種，每個投標人投標前都直入無人之境，對標的物的現況一覽無遺，如果價金大，往往在拍定後，不明人士就會出現在房子裡。最後看是用錢說話，還是用法說話，把房子的使用權拿到手。

投標人、拍定人、司法事務官、書記官、執達員、警察、債權人、債務人、不明人士，在法拍的盛宴裡，您覺的誰是最可憐的人?

我覺的是債權人，下次我們就來談談債權人，了解一下債權的分配。晚安。

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