房屋「可貸空間」要怎麼計算？

想找銀行辦房屋貸款，能通過當然最好，沒通過的理由百百種，最常聽到的是「綜合評分不足」或「房屋可貸空間不足」，前者和信用評分有關，後者到底是什麼意思呢？

現在房價實在太貴了，一般人沒辦法一次拿出那麼多錢，所以通常都會找銀行貸款，假設想買900萬的房子，如果個人條件正常，最多可以貸到8成，也就是720萬，條件稍差的，會落在585~630萬不等。

銀行在設定抵押權的時候，設定的是「最高限額抵押權」，也就是以最高利率(目前是20%)來計算，為的是萬一將來貸款人繳不出錢時，確保銀行不會損失，因此抵押權金額會設定貸款金額的1.2倍，也就是864萬。

房屋可貸空間就是房屋總價900萬 – 抵押權設定金額864萬 = 36萬，而銀行二胎房貸的可貸空間計算通常是房價的85成，也就是765萬，以900萬的房子來說已經沒空間可以再貸款，而且不管本金還多少，銀行也只認抵押權設定金額，況且如果本金還到一定程度，客戶通常也會先選擇轉貸。

如果向銀行辦理轉增貸不過，卻又需要資金，可以申請新鑫二胎房貸，新鑫可貸空間認定的是「貸款餘額」，本金還到剩500萬，對新鑫來說就有100~300萬的貸款空間(視客戶條件而定)，可見可貸空間的計算方式，直接影響了貸款額度。