房屋保固責任/瑕疵擔保責任一樣嗎？賣方不修繕怎麼辦？律師來解答！
在處理房屋買賣瑕疵的事件中，民眾如果發現屋子有瑕疵，例如漏水、鋼筋外露等，常見的處理方式，除了通知賣方外，第一個請求往往是請賣方修繕。但麻煩的是，當賣方不願意處理或是怎麼修都修不好時，買方該怎麼辦？是很多民眾會諮詢的問題。
民眾常問我：
「林律師，賣方說合約上的保固約定只有半年，他法律上沒有修繕義務，也因為已經交屋半年，過了保固，我也不能主張民法瑕疵擔保責任，怎麼辦？」
我常跟買方說：
賣方法律上確實可能沒有修繕責任，但所謂「保固」跟「瑕疵擔保責任」基本上是兩件事。
買方通常聽到這裡更疑惑了，賣方居然沒有修繕責任！？難道賣瑕疵房屋的人可以不用負任何責任嗎？那買方的權益在哪裡呢？
案例：差點損失百萬元修繕費的退休夫妻
A夫妻是屆齡退休的公務人員，靠著自身的勤儉儲蓄，好不容易在中部某都市郊區看中一間環境優美的透天厝，花了近兩千萬買下，沒想到交屋後過了7個月，發現主臥室跟客廳都開始有水漬滲入而有漏水現象，A趕緊去找房仲，並請房仲告知賣方有漏水問題，要請賣方修繕。
沒想到，房仲說：「A先生，不好意思，因為賣方說合約記載：『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』現在已經超過了保固時間了，因此要請您們自行處理。」
A一聽當然不能接受，於是就問房仲，房屋不是還有交屋後，瑕疵擔保責任5年的規定嗎？房仲回應：
「因為已經用契約特約記載『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』所以對於瑕疵擔保責任漏水部分，合意縮短為半年，目前已經屬於瑕疵擔保責任免除期間了，因此也沒辦法向屋主主張瑕疵擔保責任喔。」
A聽到房仲這麼說，真的要昏倒了，但請水電師傅來察看漏水和評估修繕費用，師傅說漏水原因除了外牆裂縫和屋頂頂版的問題之外，浴室的防水層幾乎都失效，所以修起來是個大工程，費用可能要上百萬元。但看著『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』的契約條款，之前本來以為是保障買方的條文，現在變成A無法求償的依據，A越想越不甘心，經人介紹來問我：「林律師，難道我只能認賠嗎？」
其實，A夫妻的問題，涉及到買賣房屋物之瑕疵擔保與保固責任的二大迷思。
迷思1：房屋保固條款＝民法買賣契約瑕疵擔保？
很多人（包含部分仲介）會誤解，以為保固條款與民法買賣契約的「瑕疵擔保」責任是同一個意思，因此只要契約上記載「賣方不負保固責任」或是「賣方對於OO保固半年」，就發生免除瑕疵擔保責任或是縮短瑕疵擔保責任時效的效果。
其實，法院並不一定是這樣認定的喔！法院一般還是從雙方交易的個案互動狀況、契約約定內容、當事人約定「保固」條款的真正意思，去認定保固條款是否等於瑕疵擔保條款（註1）。而目前我觀察到較多數的法院見解比較傾向認定，除非契約內容有明文記載「保固＝瑕疵擔保責任」或有其他證據證明當事人間有上開「保固＝瑕疵擔保責任」約定的真意，否則仍認為這是兩種不同的法律性質約定。
因此，在很多的個案中，其實房屋保固條款並不一定等於房屋瑕疵擔保責任範圍。
迷思2：民法買賣契約瑕疵擔保＝可以要求賣方修繕到好？
既然房屋保固條款並不一定等於房屋瑕疵擔保責任範圍，那這兩者有何區別呢？關於中古屋瑕疵擔保責任範圍、具體法律效果與瑕疵擔保請求權時效限制等，可以參考我這一篇文章《買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？》。
那保固責任是什麼意思呢？
目前並沒有法律明文規定，保固的意義與效果到底是什麼。不過一般來說，坊間最常見的保固責任內容，就是買方可請求賣方「免費更新或修復」的權利。亦即，所謂漏水保固、結構保固、鋼筋外露保固等，一般是指如果發生漏水、結構損壞、鋼筋外露等問題，賣方將免費提供修繕或負擔修繕費用。
注意到了嗎？以目前民法359條、360條規定，民法買賣契約瑕疵擔保責任效果中，相較於上述的保固責任，請求修繕並不是法條規定的瑕疵擔保責任的權利內容。
如果是民眾間的中古屋買賣，不是跟建商買房子的話，只有在特定個案條件符合下，買方才有機會主張同時民法不完全給付的規定、並依照不完全給付的法律效果請求賣方修繕，不過除此之外，民眾仍多是主張法條效果沒有強制賣方修繕的民法瑕疵擔保責任。
那為什麼在房屋買賣交易中，很多民眾即使沒有特別約定保固條款，買方通常還是先請賣方修繕呢、而賣方也會修繕呢？
通常，賣方之所以願意依照買方要求修繕，很多是考量，賣方主動維修是交易成本最小的方式之一，也可以較快速解決雙方爭議。畢竟，上法院非常耗費心力且不確定性高，如果能在訴訟前協商解決爭端，通常是對雙方最有利的選擇，相關成本可以參考《民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開》。
因此在許多中古屋買賣上，若房屋有瑕疵，通常會走由賣方修繕後交屋的方法結案。不過賣方屢修不好，或是拒絕修繕的話，除非雙方有其他保固修繕特約，否則單憑民法瑕疵擔保責任，是沒有辦法強制賣方一定要修繕的，但買方仍可以視情形主張民法359條、360條規定的民法買賣契約瑕疵擔保權利（即解除契約或減少價金，或請求不履行的損害賠償）。
賣方不願意修繕、協調陷入僵局怎麼辦？
依前述的說明，即使A的契約有記載『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』的文字，但也不代表A就放棄了瑕疵擔保權利。仲介告知A，因為有這個約定所以A就不能再對賣方行使瑕疵擔保權利，其實並不正確。
在A的案例裡，A透過委託我發律師函，向賣方與仲介表明立場及法律依據後，並由我代為居中協商後，雙方願意和解收場，也避免掉可能會長達數年的官司糾紛，較快的解決了A的問題。如果A沒有及時諮詢律師，可能就必須自行面對上百萬的修繕費用損失。
而在中古屋買賣物之瑕疵案件中，因為雙方個案上約定的內容、互動狀況都有不同，因此如果碰上賣方不願意修繕，或是買方的無理要求，法律上該如何應對，仍然建議諮詢不動產專業律師。
若您有不動產買賣瑕疵擔保的問題，歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們分擔您的問題。林律師會提供初步免費的專業指引，很多民眾在免費指引階段就受益無窮，是您值得信賴的選擇！
註1：最高法院104年度台上字第550號民事判決要旨：「民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之『保固條款』，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之。」
91會員
27內容數
很多民眾花了一輩子的心血才能存到購屋頭期款，卻遇到房屋買賣糾紛，因為不動產買賣較複雜，即使在Google搜尋「房屋買賣糾紛處理」、「房屋買賣糾紛解約」等關鍵字，得到的結論也往往眾說紛紜。所以，作為不動產專門律師，我把最常遇到的案例類型變成專題，不管你是買方/賣方，都可以學會基本的買賣房屋糾紛處理方法，快一起看下去吧！
留言0
查看全部
你可能也想看
Google News 追蹤
這個秋，Chill 嗨嗨！穿搭美美去賞楓，裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過？秋日 To Do List 等你分享！
秋季全站徵文，我們準備了五個創作主題，參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」，一起來看看如何參加吧～
隨著台灣人口老年化以及近期頻傳家中老人過世(包含意外)，房屋繼承成為許多家庭的必須面對的事情。當親人離世後，如何順利處理留下的房產，並應對不斷更新的稅務法規，是繼承人需面對的挑戰。新聞中常報導因房產繼承引發的爭執，反映了其中的法律和稅務問題的複雜性。以下是房屋繼承的主要流程、繼承順序及稅務說明。
房屋不僅是人們安身立命的所在，還可以通過抵押來取得一筆低成本資金，實現資金靈活調度。對許多想要進行資金規劃的人來說，房屋抵押貸款不僅是一種便捷的理財工具，還可以以較低的利率取得大筆資金。然而，這個過程中仍需要理性評估風險，才能達到預期的效果。接下來，我們將為您解析房屋抵押貸款的基本概念、申請條件、
房屋翻新不僅是改善居住環境的有效途徑，更是一個讓家煥然一新的絕佳機會。無論您計劃更新廚房、增設浴室，還是徹底改造客廳，掌握正確的策略和技巧，都能幫助您實現理想的翻新效果。在這篇部落格中，我們將深入探討房屋翻新過程中的常見問題，並提供專業建議，助您最大化空間利用，提升房屋價值。
本文介紹了在購屋過程中發現漏水問題後，買方應該採取的五個步驟，包括檢視契約、瞭解交屋條款、通知賣方、評估責任歸屬，及在法律期限內提出訴訟。透過這些措施，買方可以有效維護自身權益，避免漏水問題所帶來的損失。
5月新青安申請戶數跟貸款還是創新高
預售屋市場的交易件數也是創高
6月開始有央行第二棟降低成數跟財政部的新青安切結書等到7月公告在看是不是有降溫
目前看起來是不會影響太多買房的節奏
主要都是首購跟預售市場,第二間後的貸款難易度要怎麼變嚴格都不是這次的房市重點
###
台灣在金融海嘯發
本篇文章整理了房屋稅計算的各個項目之說明，包括房屋稅的稅基、稅率、稅額與其他免徵之情形等，以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了房屋稅的各項相關條文，包括房屋稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。房屋稅是政府依照房屋現值，每年向房屋所有人，所課徵之稅賦，本文將逐一解釋相關條文，以便讀者瞭解相關規定。
法院查封通常是因為房屋所有者未能償還債務，如房貸、信貸、稅金或其他貸款與財務義務，導致債權人向法院申請強制執行，法院依法限制房屋的處分權。一旦房屋被查封，所有權人將無法處分或轉移該不動產。但即使在這種情況下，仍有方法可以將查封解套嗎？該如何保護您的資產不被法拍呢？
今天一早到宜蘭礁溪的21世紀不動產礁溪二店，分享不動產估價概念及不動產個案問題討論。感覺他們店很有求知慾及用心，會後同仁也很熱烈交流，讓人感覺很專業安心。
以宜蘭不動產-透天厝為例
當中有聊到宜蘭常見的透天厝，有無使照在裝修時的企劃定位成本及設計裝修成本，在房地合一稅的計算上，能否被表達出來，有
這個秋，Chill 嗨嗨！穿搭美美去賞楓，裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過？秋日 To Do List 等你分享！
秋季全站徵文，我們準備了五個創作主題，參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」，一起來看看如何參加吧～
隨著台灣人口老年化以及近期頻傳家中老人過世(包含意外)，房屋繼承成為許多家庭的必須面對的事情。當親人離世後，如何順利處理留下的房產，並應對不斷更新的稅務法規，是繼承人需面對的挑戰。新聞中常報導因房產繼承引發的爭執，反映了其中的法律和稅務問題的複雜性。以下是房屋繼承的主要流程、繼承順序及稅務說明。
房屋不僅是人們安身立命的所在，還可以通過抵押來取得一筆低成本資金，實現資金靈活調度。對許多想要進行資金規劃的人來說，房屋抵押貸款不僅是一種便捷的理財工具，還可以以較低的利率取得大筆資金。然而，這個過程中仍需要理性評估風險，才能達到預期的效果。接下來，我們將為您解析房屋抵押貸款的基本概念、申請條件、
房屋翻新不僅是改善居住環境的有效途徑，更是一個讓家煥然一新的絕佳機會。無論您計劃更新廚房、增設浴室，還是徹底改造客廳，掌握正確的策略和技巧，都能幫助您實現理想的翻新效果。在這篇部落格中，我們將深入探討房屋翻新過程中的常見問題，並提供專業建議，助您最大化空間利用，提升房屋價值。
本文介紹了在購屋過程中發現漏水問題後，買方應該採取的五個步驟，包括檢視契約、瞭解交屋條款、通知賣方、評估責任歸屬，及在法律期限內提出訴訟。透過這些措施，買方可以有效維護自身權益，避免漏水問題所帶來的損失。
5月新青安申請戶數跟貸款還是創新高
預售屋市場的交易件數也是創高
6月開始有央行第二棟降低成數跟財政部的新青安切結書等到7月公告在看是不是有降溫
目前看起來是不會影響太多買房的節奏
主要都是首購跟預售市場,第二間後的貸款難易度要怎麼變嚴格都不是這次的房市重點
###
台灣在金融海嘯發
本篇文章整理了房屋稅計算的各個項目之說明，包括房屋稅的稅基、稅率、稅額與其他免徵之情形等，以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了房屋稅的各項相關條文，包括房屋稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。房屋稅是政府依照房屋現值，每年向房屋所有人，所課徵之稅賦，本文將逐一解釋相關條文，以便讀者瞭解相關規定。
法院查封通常是因為房屋所有者未能償還債務，如房貸、信貸、稅金或其他貸款與財務義務，導致債權人向法院申請強制執行，法院依法限制房屋的處分權。一旦房屋被查封，所有權人將無法處分或轉移該不動產。但即使在這種情況下，仍有方法可以將查封解套嗎？該如何保護您的資產不被法拍呢？
今天一早到宜蘭礁溪的21世紀不動產礁溪二店，分享不動產估價概念及不動產個案問題討論。感覺他們店很有求知慾及用心，會後同仁也很熱烈交流，讓人感覺很專業安心。
以宜蘭不動產-透天厝為例
當中有聊到宜蘭常見的透天厝，有無使照在裝修時的企劃定位成本及設計裝修成本，在房地合一稅的計算上，能否被表達出來，有