2021年的日本房產與2022年的討論

• 就像日本疫情一樣，不知道為何，突然控制住；房地產也有同樣的感覺，不知為何，日本人突然奮起，似乎走出房產泡沫的陰影，明顯開始買房。
  日本超3成年輕人是有房一族https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/45477-2021-07-26-05-00-37.html
  近3成日本人「0首付」購房，常識被顛覆https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45658-2021-08-12-05-00-10.html
• 大都市建案與中古屋的供給不足+市場資金多+買氣增加+人工、原物料上升，價格上升狀況較以往多，但區域不同結果不同。
  東京中心和郊外住宅樓價格K型分化https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45561-2021-07-30-04-59-02.html
  日本房地産（1）東京不愁賣https://zh.cn.nikkei.com/columnviewpoint/column/46377-2021-10-19-05-00-26.html
  東京23區二手房價格連漲16個月https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/46902-2021-12-06-10-08-44.html
• 疫情以為人口會外移，但大都市仍增加，每戶人口結構變少，但因房型面積較以往小，且在宅工作的需求產生，目前市場較大房型更受青睞；外國人無法入境，套房租賃需求降低。
  東京平均每戶家庭不足2人https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/46869-2021-12-02-05-00-30.html
  東京新房越來越小，20年減5平米https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/46952-2021-12-17-05-00-26.html
  在日外國人達到274.7萬，創新高https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/46859-2021-12-01-09-00-38.html

• 疫情，商用租賃市場受影響較大，旅館經營、商辦空屋率上升、商辦租金下降，但車站附近優質商辦買賣交易速度增快。
  東京都心辦公室租金連續1年下跌https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45734-2021-08-16-05-00-14.html
  東京辦公室租金10年來首次下降https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/46572-2021-11-04-10-46-39.html
• 超高齡化的社會演變，使得老人對於退休後的財產規劃，更加重視，房產租金的穩定收入，成為主要考慮的對象之一。

• 匯率其次，利率首重：明年的訊息，國際間皆傳出升息的議題，在這低利高借貸的時代，利率的調高影響度相對大，也會影響房產市場，需要好好留意。
  通膨促使美國提前加息https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/economic-policy/47038-2021-12-17-02-06-51.html
  日本央行縮小疫情援助措施，維持貨幣寬鬆https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/epolitics/47042-2021-12-17-12-50-57.html
• 可以去觀察東京都心以外的趨勢，或其他發展話題區域：東京都心仍是日本房產的核心，地位無法取代，但隨者各樣因素影響，價格持續上升，租金投報率也因此下降。如果沒有預算上限制，在資產性考量為第一優先投報率其次的前提下，東京都心仍是重要的選項，但隨者都心物件少，開發困難的狀況下，市場與資金趨勢也有慢慢不同的移動，舉例來說，東京都心隔壁的豐洲(江東區)，這二年的表現，不亞於都心，且持續開發。市場的購買趨勢也有所移轉，往第二圈或在開發區域慢慢移動，這狀況與台灣類似，雖絕對價格的金額還是以台北為主，但房價資產的漲幅，會以其他區域較為亮眼，以投資來討論，可以考慮研究其他不同區域。豐洲在全國社長居住數量已經晉升到第11名https://news.yahoo.co.jp/articles/796e4e4f7e0cbdfb26c964ddbaefcc274e93dc86?page=1
• 天空開放前後的決定與準備，請多思量：國際疫情變化大，天空開放的機會似乎時有時無，但這二年的統計，明顯感受到親赴日的熱情與需求是佔大多數的，加上台幣的強勢，也得知許多客戶已經換好日幣，等待開放後赴日的消費或置產。在這樣的狀況下，置產的時機點是一個蠻重要的影響，開放前買還是開放後買？而在開放前的預備與了解，也會決定真正赴日後的判斷。
• 關西的話題發酵，萬博、IR與再開發：2025年的大阪萬博就如之前的奧運東京一樣，不論是政府或是民營企業，都趁著這個話題，將一些都市建設與開發往前推進，結合萬博的宣傳，產生更大的經濟效益，而房地產也是。自我們2015年開始經營大阪，至今販售過的塔型建案，只有2015年的【The Park House中之島タワー】，2016年【BRANZ TOWER御堂筋本町】，其後就都沒有類似的產品推出，原因也很簡單，大阪的區域面積相對東京小，其都心蛋黃區的面積更是小，加上塔型建案需要大面積土地才能蓋出高塔式的建築物，在蛋黃區困難度又會加高，所以從2016年後就再沒推過大阪的塔型建案。直至2021年3月，終於接到睽違許多的地標塔型建案【プレミストタワー靱本町】，感謝客戶這幾年的等待與支持，加上這建案條件很值得推薦，在2021年有一個不錯的好成績，也因為持續有客戶的需求，接連洽談不同建商，成功街到【クレヴィアタワー御堂筋本町】、【ローレルタワー御堂筋本町】。透過與建商的接洽，明顯感受到大阪的動能，也了解建商對於未來的計畫與預測，在明年也陸續有ㄧ些不同的新建案接洽，這樣的狀況，讓我想到2013年申請到奧運後的東京，也是開始活絡起來。
  梅北二期再開發，世界的大阪https://www.youtube.com/watch?v=T_fvzYg1lRA
  2021年，亞洲最宜居城市https://youtu.be/-vdratoYNiA
  大阪IR明年4月確認，建築面積預計77萬平方米，預計投入資金1.08萬億日幣https://www.decn.co.jp/?p=124520
• 海外置產一定要小心的潛在風險：在疫情之前，因為台日的友好與旅遊上的便利，去日本買房不一定需要在乎投資或是出租的獲利，加上非大都市區域房價相對便宜，在不同的目的下，產生有去北海道、靜岡、沖繩、福岡、溫泉區、滑雪勝地等不同區域置產的客戶，而在當時也都有業者可以協助。但在疫情後，國境的封閉與各家業者經營策略的改變或關店，使得擁有海外房產的客戶，本來以為很簡單的事情，去渡假使用、打掃、出租或是出售等，在沒有業者的協助與自己無法出國的狀況下，變得困難與無助。這二年有接獲不同客戶詢問我是否可以協助處理北海道、沖繩、越南、柬埔寨、泰國、紐西蘭等國家的房產，除了傾聽客戶的困擾與建議網路多找看看相關資訊外，我也難提供具體可以協助的內容。這樣的事情，更讓我體認到，海外置產除了在談獲利、夢想外，更應該優先考慮未來處理的難易度，這也是我一直以來最優先提醒的部分，寧願不要買，也不要隨便買。

日本房產數據資料