時間過得好快，不知不覺疫情的發生，已經2年過去。
2年沒搭過飛機、2年沒去過日本、2年都待在聽得懂語言的環境。
上週突然心血來潮，好奇想知道日本現在東京旅館每晚的價格，發覺原本很擅長使用的日本訂房網(一休)，已經不太知道怎麼操作了，可能是介面有所改變，但更大的原因是，已經2年沒操作，忘記怎麼操作，我猜機票的訂搶票系統等，應該也是一樣。知名的日本旅遊部落客：林氏璧，也都由原來日本景點、飯店的介紹，改為世界各國疫情狀況的追蹤。
一些原本熟悉海外不動產業者，網站的更新也似乎開始變慢或停擺。
國際機場不再人滿為患，免稅機場商店街，Vip機場貴賓室，也只能持續清潔保養，等待客戶的使用。
看到日本的同事親友，賞櫻、泡湯、滑雪的照片，不禁唏噓感嘆。
雖說現在在台灣是幸福安全的，但難免有些遺珠之憾，疫情的變種，也讓天空只能開開關關的變動執行。
回看這二年的業務工作，確實也被迫有多樣的改變與進化，能力與思考又再次提升，也透過疫情的發生，造成市場好壞的變動，讓我對於日本房產有更深的體會與了解。
到底是日本置產是不是一個好的選項，當我越了解後，我越難說出一個肯定的答案，我真的覺得日本置產不是用【好不好】來討論，比較是【合不合適】、【價值】、【目的】與【成就夢想】。這並不是說日本置產不好，而是更應該先討論我所聊的這些項目後，才能判斷對您【好不好】或【合不合適】。
謝謝客戶協助拍攝影片
天冷客戶還是依然願意，真的不好意思
這週與老客戶一起拍攝公司的影片，非常謝謝客戶對我的支持與肯定，願意特別撥空配合，短短的60秒，卻要消耗一整個上午或下午，讓客戶這麼辛苦，有點抱歉，而在現場聽到客戶敘述服務的過程與感受，我自己也是覺得很害羞。對我來說，每次說明日本房產的當下都是分享我自己知道與相信的專業知識，另一方面去盡心盡力達成客戶期待的目的，對於這樣的過程，我自己也享受在其中，因為這也是我的夢想之一，但沒想到可以讓客戶有那麼多的體驗與回憶。
拍攝的過程中，隨著客戶的敘述，彷彿我也回到接觸的當下，與客戶第一次的碰面，是在2015年，那年客戶因為小孩去日本念書，過去找小孩時，發覺小孩租的1K套房(約6~8坪)，真的很小，容納不下過去一起住的空間，晚上睡覺時會不小心撞到，彼此都辛苦，加上日本租金相較於台灣貴，自己與其他人也喜歡日本，於是興起買一間比較大的日本房產給小孩住跟自己偶爾過去住的想法。但因為是日本置產，相關的稅費、流程、貸款與物件的注意事項等，應該無法用台灣的想法去思考，所以就透過網路搜尋資訊，發覺到信義房屋有舉辦日本置產說明會，進而報名參加，然後遇到我。當天的說明，除了針對日本的稅費、流程、貸款之外，最讓客戶留下深刻的印象與決定的，不是日本房產多好多好，也不是日本房屋多划來的之類，是我在說明會時，在第一頁所說的一句自我實現的想法【2020年我要住我的家，帶我的家人走路看奧運】，這句話雖到最後沒有徹底實現，但也讓我執行出二間關西的置產，本來是都安排好住神戶的家，搭新幹線去東京走路看奧運的(硬是掰，還是有走路看奧運喔@_@，哈)，最後真沒想到遇到疫情，惋惜但還是很感恩在台灣的平安，
目黑川第一排的櫻花景
2015年曾經賣的建案，客戶多是買來自己住，投資的結果也很不錯
客戶一開始是想找不要太舊的中古屋，但很剛好那一年剛有一個不錯的建案，東京目黑川第一排，地點價格都蠻符合的，唯一比較遺憾是預售屋，需要一年後才能住，以自己要住來看是沒有滿足，但在幾經比較考量後，家人決定為了這地點與條件，慢一年入住。雖等待的過程是辛苦的，但在隔年2016年4月，順利交屋後，全家一起入住賞櫻花、散步、發覺不同特色的餐廳，討論拍照，那種幸福感與喜樂，至今都是我與客戶開心的地方，也因為這樣的體驗與記憶，加上小孩順利的念書→畢業→找到好工作→找到另一半→成家，所以去年與我聯絡，討論是否要換更大的房屋，如果換，原來的1LDK，該出租還是該出售？租金多少？房價行情多少？稅金與資金的處理？新買的是否可以登記小孩的名字？貸款上的處理？等。很開心能在疫情客戶無法去東京的狀況下，透過與東京的同事的努力，一起同步同時，讓父母可以參與這中間所有的過程，不論是在房屋、看環境、選擇等，不缺席這小孩人生裡重要的過程之一，這是我最開心的成就，目前已經順利完成，正在協助明年1月底搬家，期待天空開放後，再次看到客戶全家相聚的喜悅與幸福。
日本的街景，這二年只能看照片或視訊了
疫情改變很多事情，其中之一就是看屋的方式
來聊聊2021年日本房產市場，政億看到幾個可以注意的現象
- 就像日本疫情一樣，不知道為何，突然控制住；房地產也有同樣的感覺，不知為何，日本人突然奮起，似乎走出房產泡沫的陰影，明顯開始買房。
日本超3成年輕人是有房一族https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/45477-2021-07-26-05-00-37.html
近3成日本人「0首付」購房，常識被顛覆https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45658-2021-08-12-05-00-10.html - 大都市建案與中古屋的供給不足+市場資金多+買氣增加+人工、原物料上升，價格上升狀況較以往多，但區域不同結果不同。
東京中心和郊外住宅樓價格K型分化https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45561-2021-07-30-04-59-02.html
日本房地産（1）東京不愁賣https://zh.cn.nikkei.com/columnviewpoint/column/46377-2021-10-19-05-00-26.html
東京23區二手房價格連漲16個月https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/46902-2021-12-06-10-08-44.html - 疫情以為人口會外移，但大都市仍增加，每戶人口結構變少，但因房型面積較以往小，且在宅工作的需求產生，目前市場較大房型更受青睞；外國人無法入境，套房租賃需求降低。
東京平均每戶家庭不足2人https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/46869-2021-12-02-05-00-30.html
東京新房越來越小，20年減5平米https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/46952-2021-12-17-05-00-26.html
在日外國人達到274.7萬，創新高https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/46859-2021-12-01-09-00-38.html
疫情下雖外國人持續減少，但日本當地都市化現象持續發生
日本人口的減少，與市中心的持續增長，是一個明顯反差對照
- 疫情，商用租賃市場受影響較大，旅館經營、商辦空屋率上升、商辦租金下降，但車站附近優質商辦買賣交易速度增快。
東京都心辦公室租金連續1年下跌https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45734-2021-08-16-05-00-14.html
東京辦公室租金10年來首次下降https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/46572-2021-11-04-10-46-39.html - 超高齡化的社會演變，使得老人對於退休後的財產規劃，更加重視，房產租金的穩定收入，成為主要考慮的對象之一。
超高齡的社會，使得退休後的資產規畫更顯得重要
社會上的資產，目前多在高齡的年齡層
收入與年齡層是主要購屋客層
再來聊聊2022年日本房產市場，政億幾個觀點提供參考
- 匯率其次，利率首重：明年的訊息，國際間皆傳出升息的議題，在這低利高借貸的時代，利率的調高影響度相對大，也會影響房產市場，需要好好留意。
通膨促使美國提前加息https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/economic-policy/47038-2021-12-17-02-06-51.html
日本央行縮小疫情援助措施，維持貨幣寬鬆https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/epolitics/47042-2021-12-17-12-50-57.html - 可以去觀察東京都心以外的趨勢，或其他發展話題區域：東京都心仍是日本房產的核心，地位無法取代，但隨者各樣因素影響，價格持續上升，租金投報率也因此下降。如果沒有預算上限制，在資產性考量為第一優先投報率其次的前提下，東京都心仍是重要的選項，但隨者都心物件少，開發困難的狀況下，市場與資金趨勢也有慢慢不同的移動，舉例來說，東京都心隔壁的豐洲(江東區)，這二年的表現，不亞於都心，且持續開發。市場的購買趨勢也有所移轉，往第二圈或在開發區域慢慢移動，這狀況與台灣類似，雖絕對價格的金額還是以台北為主，但房價資產的漲幅，會以其他區域較為亮眼，以投資來討論，可以考慮研究其他不同區域。豐洲在全國社長居住數量已經晉升到第11名https://news.yahoo.co.jp/articles/796e4e4f7e0cbdfb26c964ddbaefcc274e93dc86?page=1
- 天空開放前後的決定與準備，請多思量：國際疫情變化大，天空開放的機會似乎時有時無，但這二年的統計，明顯感受到親赴日的熱情與需求是佔大多數的，加上台幣的強勢，也得知許多客戶已經換好日幣，等待開放後赴日的消費或置產。在這樣的狀況下，置產的時機點是一個蠻重要的影響，開放前買還是開放後買？而在開放前的預備與了解，也會決定真正赴日後的判斷。
- 關西的話題發酵，萬博、IR與再開發：2025年的大阪萬博就如之前的奧運東京一樣，不論是政府或是民營企業，都趁著這個話題，將一些都市建設與開發往前推進，結合萬博的宣傳，產生更大的經濟效益，而房地產也是。自我們2015年開始經營大阪，至今販售過的塔型建案，只有2015年的【The Park House中之島タワー】，2016年【BRANZ TOWER御堂筋本町】，其後就都沒有類似的產品推出，原因也很簡單，大阪的區域面積相對東京小，其都心蛋黃區的面積更是小，加上塔型建案需要大面積土地才能蓋出高塔式的建築物，在蛋黃區困難度又會加高，所以從2016年後就再沒推過大阪的塔型建案。直至2021年3月，終於接到睽違許多的地標塔型建案【プレミストタワー靱本町】，感謝客戶這幾年的等待與支持，加上這建案條件很值得推薦，在2021年有一個不錯的好成績，也因為持續有客戶的需求，接連洽談不同建商，成功街到【クレヴィアタワー御堂筋本町】、【ローレルタワー御堂筋本町】。透過與建商的接洽，明顯感受到大阪的動能，也了解建商對於未來的計畫與預測，在明年也陸續有ㄧ些不同的新建案接洽，這樣的狀況，讓我想到2013年申請到奧運後的東京，也是開始活絡起來。
梅北二期再開發，世界的大阪https://www.youtube.com/watch?v=T_fvzYg1lRA
2021年，亞洲最宜居城市https://youtu.be/-vdratoYNiA
大阪IR明年4月確認，建築面積預計77萬平方米，預計投入資金1.08萬億日幣https://www.decn.co.jp/?p=124520 - 海外置產一定要小心的潛在風險：在疫情之前，因為台日的友好與旅遊上的便利，去日本買房不一定需要在乎投資或是出租的獲利，加上非大都市區域房價相對便宜，在不同的目的下，產生有去北海道、靜岡、沖繩、福岡、溫泉區、滑雪勝地等不同區域置產的客戶，而在當時也都有業者可以協助。但在疫情後，國境的封閉與各家業者經營策略的改變或關店，使得擁有海外房產的客戶，本來以為很簡單的事情，去渡假使用、打掃、出租或是出售等，在沒有業者的協助與自己無法出國的狀況下，變得困難與無助。這二年有接獲不同客戶詢問我是否可以協助處理北海道、沖繩、越南、柬埔寨、泰國、紐西蘭等國家的房產，除了傾聽客戶的困擾與建議網路多找看看相關資訊外，我也難提供具體可以協助的內容。這樣的事情，更讓我體認到，海外置產除了在談獲利、夢想外，更應該優先考慮未來處理的難易度，這也是我一直以來最優先提醒的部分，寧願不要買，也不要隨便買。
日本房產數據資料
