2025 年日本不動產市場前景分析

大眾市場開始陷入苦戰

2024 年即將進入尾聲，今年日本銀行轉換金融政策，3 月解除負利率，結束大規模 金融寬鬆政策，並於 7 月拉高政策利率，走向「有利率的世界」。政治方面，岸田 政權結束，石破政權上路，卻立即在眾議院選舉中慘敗，成為相對少數的執政黨， 喪失穩固的政權基礎。至於國外，川普在美國總統大選中再次當選。在國內外政治 經濟整體環境愈漸複雜的情況下，究竟會對 2025 年的不動產市場帶來什麼樣的影 響？ 總結而言，2025 年的不動產市場仍會維持良好狀態，只不過如果聚焦於分售公寓 大廈的部分，所得水準較高的富裕階層與一般自住需求階層之間的差異明顯擴大。 至於大眾市場，雖然會比 2024 年更加陷入苦戰，但目標鎖定富裕階層、投資人士、 年收入較高的雙薪家庭，也就是所謂的強勢夫妻檔（power couple）的物件則維持 良好表現。 在東京都心區域，即使是中古公寓大廈，平均價格已超過 1 億日圓，千代田區 甚至達到逼近 2 億日圓的水準，都心區域的房價仍有上漲空間，無論是新屋還是 中古屋，整個都心區域的漲勢也連帶拉高周邊 23 區的價格，整體來說，目前並沒 有致使價格下滑的要素。 而針對自住需求的公寓大廈市場，卻未見消費力上升，因價格上漲讓許多人只 能望洋興嘆，銷量很可能會走下坡。另一方面，富裕階層無論銷售價格上漲，還是 利率上漲，只要景氣和股市走勢穩定，明年表現應與今年無異。

東京都心物件成為和股市一樣的商品

這樣的市場情況使土地開發商的新建公寓大廈的供給量減少。2024 年預估相較於 去年，減少率將來到二位數的 10%以上，2025 年可能將維持相同水準，或繼續下 滑的可能性也很高。由於建築費用攀升，勞務費用也不斷上漲，因此不得不將這些 成本轉嫁到銷售價格上，一般消費者所抓的預算與銷售價格產生落差，於是土地開 發商預計縮小銷售區域，採取偏消極的供給計畫。新建公寓大廈完全沒有降價的理 由。不只是東京，日本全國的新屋行情幾乎都沒有下跌。土地開發商應該會先觀察 第一期銷售的銷售情況，再根據市場反映逐步在第二期、第三期時調高價格。 當前的中古公寓大廈價格也比一年前上漲一成，都心區域則上漲 15%～20%。據調 查公寓大廈的東京 KANTEI 所述：「都心周邊區域並非如此，反而呈現下滑趨勢， 與都心區域的價差愈拉愈大。」這完全反映出購買者屬性的不同。 富裕階層的行動似乎也相當明確，他們不會因為價格比都心便宜就將目光轉向城 北或城東地區，更不會因為東京房價太高就轉向大阪或名古屋等地方的核心都市。 富裕階層特別關注的是福岡、沖繩、京都等地。公寓大廈和東京證券交易所的上市 股票市場呈現相同的現象，尤其是都心區域的物件，和股票一樣成為投資對象。

2025 年不動產交易金額將達到 5 兆日圓規模

日本的不動產投資市場如何呢？不動產服務龍頭的 JLL（仲量聯行）認為日本屬於 成長區域。之所以認為面臨人口減少局面的日本是成長區域，主要是因為日本有地 緣風險的助勢。歐洲的俄烏戰爭、中東情勢、美中關係、中台關係等各地情勢皆令 人擔憂，尤其原本流向中華圈的資金都開始轉向其他地區，在全球的投資人士眼中， 日本算是相對安全的投資地點。這樣的情況並不僅限於不動產，2024 年東京證券 交易所的日經指數達到 35 年來的新高，就是一個很好的證明。 若分別依領域來看日本國內的不動產市場，2024 年第 1～第 3 季度為止的不動產 交易金額，與去年同期相比，辦公室增加 33.9%，租賃住宅大幅增加 80.3%。據該 公司說明，這是因為過去相對沉寂的合併出售物件交易復活的關係，合併多個物件 一起購買，每筆交易金額增加到 200 億日圓、300 億日圓。日本國內的投資人士展 現出積極購買的意願。 商業設施也增加 21.7%，雖然入境觀光熱絡，但事實上，位於郊區的購物中心、超 市等與當地緊密聯繫的商業設施交易，才是撐起商業交易量的關鍵。投資者追求都 心區域無法達到的高報酬率。 飯店則增加 89.5%。因為入境人潮增加，ADR（客房平均單價）成長相當顯著。許 多投資人士同時採用長期投資的核心型策略、以及提升既有飯店價值的價值提升 型策略。 從這種情況來看，2024 年的不動產交易額截至第三季度已超過 2023 年全年交易金額，全年預估將達到 4 兆日圓。在此趨勢下，2025 年甚至有可能達到 5 兆日圓的 規模。 關於各界關心的日本銀行採取的金融政策，並未預見有急遽升息。長期利率目前約 在 1%左右，除非長期利率上升，否則日本銀行應該不會加快升息的速度。日本相 較於全球其他各地利率偏低，因此完全不需要調降不動產價格。由於海外投資人士 針對亞太地區的閒置資金（dry powder）規模也很龐大，預估 2025 年可能會加強 日本不動產的投資。 日本政經的穩定度及作為經濟核心地區的東京地位，目前看來都不會崩解。即使已 來到人口減少的時代，但東京在 2035 年以前，應該還有很大的成長空間。

上方內容來自信義房屋不動產的報導

停了很久的部落格，有很多想法想記錄想表達，但這幾年實在太忙了(懶就懶，都還是藉口....)，只好放到現在。為了讓自己能啟動，所以這次就直接把信義房屋的報導直接給他貼上(果然就是懶)，然後再加入一些自己實務上的觀念給大家參考。

就上方報導內容簡單分出幾個重點

1、現在物件少、新建案、中古屋都是

2、由於原物料成本不斷上升，建商價格難以下降

3、地點好壞，狀況二面情

4、日本繼續砸錢中、外面的錢也持續跑進來中

總結：仍在熱潮中

如果要買不動產投資，這時候要更謹慎去挑

資本利得：盡量買房型較大、屋齡較新、地點較好的產品，但投報率會低，現在東京中心蛋黃區的好物件，租金表面投報率約莫在2.5~3.5%

如果要追求租金高投報率：要往地點外圍、屋齡舊或是利用自己的經營的方式來增加，但相對風險會比較高。

最後提醒幾個日本容易踩雷的點：

1、屋齡真的不要太舊，台灣買舊沒關係，不等於日本買舊沒關係，在意強度真的不同。

2、沒有「保證」獲利等內容，如有聽到，請三思，可以上網查資料，以前已經不少雷案。

3、台灣不會做的，日本別碰，台灣沒做過的，日本別碰。海外任何事情絕對都比在台灣難，千萬別過於夢幻與理想。民宿、旅館、種田、自己蓋房屋等，先問自己，這些在台灣都有經驗嗎？如沒有，日本只會更難。

12月去東京，看了市中心與外圍，真的是二個世界