前幾天有民眾在法律諮詢的時候問到「我透過法拍的方式買到了十幾個地下停車位，是有獨立產權的，而我並沒有該棟大廈房屋的所有權，所以不是區分所有權人。而目前有部分停車位出租給該大廈的住戶，剩下的部分想要出租或出售給大廈外的人，但管委會跟我說這樣不行，因為這樣出入份子比較複雜，住戶不喜歡，想要請問這樣子是合法的嗎？」
首先，我們先來了解一下關於「停車位」的法律常識，社區大廈中的停車位有三種，分別是「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」。
而「增設停車位」，則是指除應留設的法定停車位數目外，以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之停車位亦是合法之停車位，與自行劃設停車位格，自行超賣停車位者不同。自行增設停車位的產權登記，如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者，可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記，取得獨立之產權者，可以自由買賣給社區內外住戶（即不限賣與社區內住戶）；或登記全體或部分社區所有權人共有，所有權須隨主建物所有權而移轉。增設停車位有獨立產權者（也有可能沒有），才可以出售或出租給社區大廈外的民眾。
至於「獎勵停車位」，是指依據建築技術規則第五十九條之二，由主管機關發布之台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點所設置，其產權可登記為共有或獨立產權，惟必須提供不特定多數人之公眾使用，平時所有權人必須負有維護保管之責任。若有獨立產權，即可出售或出租給社區大廈外的民眾。
再來，社區管委會可否作成「禁止出租任何社區內的車位給社區外民眾」為規約內容的決議呢？
在實務上有法院認為「不可以」的（臺灣高等法院民事判決90年度上字第1030號民事判決），理由為：
（一）有違比例原則
確保社區安全之方法甚多，凡加強保全、增設監視及照明設備等均屬之，非必限制地下室停車位之出租方可達成，且縱出租於他人，亦可由要求承租人以非與社區○○○○道（如車道）進出，要求承租人需提供身分證明、在地下室停車場增設監視設備等方式達成，故前揭決議及規約內容實有違比例原則中之必要性原則。
（二）違背公序良俗
依九十年四月十日區分所有權人會議通過之停車場使用管理辦法第三條第一項所示：『除委由管理服務人員臨時出租外』之文字，可見停車位仍得以委託管理服務人員之方式臨時出租，則何以『由管理服務人員臨時出租』即不會對該社區產生安全上之危害，由所有權人出租反而即會對該社區生安全上之顧慮？兩相對照，更足顯被上訴人所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於上訴人所有權之不合理限制，違背前揭比例原則，為對上訴人所有權之不合理侵害，應可認為係背於公序良俗而無效。
結論＋補充說明
至於怎麼分辨買到的車位到底是「專有」（增設停車位、獎勵停車位）還是「約定專用」（共用，法定停車位），可以先查看一下該建築物的「使用執照竣工圖」，其中有一張「專有共用平面圖」，圖面上即有標示停車空間為專有或約定專用，先將產權性質確認好了之後，再決定要不要購買，以免購買之後產生無謂的糾紛。
