林律師，前幾天居然有鄰居檢舉我的停車位是不符合使用執照的「違建」，甚至社區管委會好像還打算告上法院，叫我把我的車位還給社區當公共空間。
這個車位明明是我跟建商明碼標價買的，竟然要還給社區，太扯了吧！！！
A先生氣憤的跟我說。
這是怎麼一回事呢？
原來，A先生買房子時，建商「超賣」了車位。原本大樓的使用執照上，地下二層、三層，共只有120個車位，但建商硬是把地下二層、三層劃了150個車位，把大樓竣工圖面避難空間、清水池等公共設施規劃，都劃了停車位，所以超賣了30個車位。A先生剛好買到了建商超賣的車位，他的車位按照大樓竣工圖，並不在停車空間的規劃內，變成所謂的「違建車位」。
本來，這種「違建車位」通常大樓居民也不會知道（因為沒人那麼無聊去拿竣工圖比對）。但，某天社區的群組裡，竟然有住戶對此事質疑， 認為有部份的住戶車位，違法佔用了社區的公共設施，要求那些不在竣工圖停車空間的「車位」，都應該要還給社區全體才對，甚至有部份的住戶更醞釀要在區權會上，把這些「超賣」車位的住戶，告上法院。
有些大樓地下室的停車位，可能是被建商「超賣」的「違建車位」。（圖片來源：https://www.pexels.com/zh-tw/photo/2280148/）
一、違建車位定義：不能約定給特定人使用的公共空間？
A先生及其他買到建商超賣車位的人，當然不甘示弱，拿出跟建商的買賣契約表示自己是有權買受的，而且通常建商跟各承購戶所訂的買賣契約，對於公共設施的使用安排，原則上都是一致的，也就是說，通常法院會認定建商對於公共設施的使用安排，對於全體住戶成立了「分管協議」，除非嗣後依法變更，否則住戶必須受到這樣安排的拘束。
但沒想到，有住戶B搬出了公寓大廈管理條例第7條的規定：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
B住戶表示，因為A先生的車位並不是依照建築法規劃設的停車空間，已經與大樓使用執照的核定的使用目的不合，已經違反建築法規定，所以即使有所謂的「分管協議」，讓A先生可以專門使用特定部份的共用部分去停車，但依照公寓大廈管理條例第7條的規定，這樣的公共空間本來就不能約定給特定人停車使用（專用），A先生如果覺得自己有損失，應該去對建商提告損害賠償，但還是要把車位還給社區。
林律師，怎麼辦，如果違反公寓大廈管理條例第7條規定，我真的要把車位還給社區嗎？
其實，違反公寓大廈管理條例第7條規定，並不代表違建車位的專用權約定一定無效，具體仍要看，建物是否在84年6月28日前已建築完成？
為什麼這個時間點很重要？因為84年6月28日是公寓大廈管理條例施行的日期，目前法院因為法律不溯及既往、及物權法定原則，多半認為若在84年6月28日已經建築完成的大樓，不受公寓大廈管理條例第7條約定的限制。因此，如果大樓落成於84年6月28日以前，且可以證明違建車位之位置於大樓落成時即存在，即使違反違反公寓大廈管理條例第7條規定，其專用權約定，也不一定會無效。
二、違反建築法並不一定代表不能約定專用
除了前述公寓大廈管理條例第7條規定之外，在這種「停車違建」的案例裡面，很多社區的管委會以為既然住戶違反建築法是鐵一般的事實，這樣告上法院，一定能贏吧？
結果，其實並不一定。為什麼呢？
目前實務上，已經有法院認為即使社區約定專用部分的分管協議，跟使用執照上的用途不符，而違反建築法的規定，但這是違反者需受行政罰鍰的問題，並不代表這樣違反建築法的分管協議是無效的，也就是說，法院認為在這種狀況下並不當然屬於公寓大廈管理條例第7條適用的狀況。
因此，在A先生的案例裡，雖然A先生的停車位確實不在竣工圖的停車空間內，跟使用執照上的用途不符，但只要A先生可以證明當初與建商的車位劃定部分約定，屬於可拘束社區的分管協議，這樣即使社區提起訴訟要求A先生還車位，社區仍然很有可能因為分管協議的存在而敗訴。
但，這並不代表A先生可以從此高枕無憂，因為未經核准變更使用擅自使用建築物的行政罰則還是很重的，依照建築法第91條第1項第1款的規定，A先生甚至大樓管委會很可能被處以新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，而且還會被主管機關命限期回復原狀。
所以，買車位前真的要好好看清楚竣工圖，確定在法定停車空間裡，否則建商「超賣」的車位，買到後，即使不用還給社區全體，還是有面臨罰鍰的風險喔！
另外，有些住戶也會主張違建車位違反公寓大廈管理條例第16條第2項，住戶不得占用公共空間（私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所）之規定，如果違反上開法規，主管機關得依同法第49條第1項第2款規定，處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
三、違建停車位訴訟的關鍵？
如果住戶因為停車位權利跟管委會有爭執，若告上法院，通常來說住戶要告贏管委會的機率不高，為什麼呢？
法律界有一句諺語：「舉證之所在、敗訴之所在」，若住戶要主張自己有停車位權利存在，因從地政登記資料上來看，住戶通常只會有地下室的公設持分，根本無法從持分資料特定出那個車位編號，因此假設住戶A的13號車位跟管委會有專用權的權利爭執，A首先要能舉證證明：
- 自己的13號停車位在建商蓋好之初，即因建商已跟各原始承購戶以分別約定的方式成立分管契約，例如，自己的13號車位當初就在建商與住戶間的預售屋買賣合約平面圖上。
- 13號車位的取得過程，都是來自於有權利讓與13號車位的人。舉例來說，若13號車位原始專用權人是甲，之後讓與給乙、乙又讓與丙、丙又讓與給丁，而A是從丁手上購買，那住戶就要證明自己的車位讓與權利鍊確實是：「甲-乙-丙-丁」，A自己是從丁手上取得車位專用權，這樣子才有機會說服法院A確實是13號車位的專用權人。
- 如果以上1.2都無法舉證，則若此類車位占有已有一段時日，亦有機會主張「默示的分管契約」，而取得專用權。
要做到上述1.2兩個證明，若專用權移轉單純、中間前手不多，且跟建商原始買賣資料都還留著，並不困難，但現實上常發生的狀況往往是：找不到建商原始契約、找不到第一手購買的住戶，因此要做到上述兩個證明相對困難。另外關於3的默示分管協議，實務審查上有越來越嚴格的趨勢，換言之，單憑「停車位已經停了很長時間，無人異議」的狀況，要成立默示分管會越來越難，且最好能搭配相關證據調查進行，因此如果要主張默示分管，建議通常要由專業律師依照個案狀況，給予證據蒐集的建議，比較容易成功。
法院判決停車位專用權存在的主文（紅框部分）
四、違建停車位常見問答：
Q1：違建車位如何辨別？違建車位受到法律保障嗎？
A1：違建車位通常是指「不在竣工圖上的停車空間」，因此看竣工圖停車空間的規劃與現況對比最為準確。
違建車位通常會有違反建築法關於使用核准使用空間用途規定的疑慮，但雖然違反建築法規，若車位專用權人能證明其確實有專用權存在，且專用權不因違反前述公寓大廈管理條例之規定而無效，則專用權人仍能主張專用權，排除他人利用。
Q2：為什麼權狀上顯示我在大樓共用部分的停車空間有持分，但我仍買到違建車位？
A2：雖然坊間常見購買車位之人，建商會移轉更多的大樓共用部分持分，以表彰停車位的權利，但除非權狀上有明確註記停車位編號（目前新的公寓大廈大多都有此註記，但在民國80、70年代建成的大樓大部分均無此註記），不然單純僅有共用部分的持分，依目前法院見解，尚無法以「有持分」即認定「有特定車位專用權」。換言之，持分與車位權利的有無、或買到的車位是否為違建車位，是兩回事。
我就曾經遇過，地下室停車空間有30個車位，其中竣工圖只核准25個車位，剩下5個是違建車位，但建商移轉地下室停車空間持分時，每個購買車位的人都是1/30持分去登記，因為過往地政機關登記上並不會特別審查這一塊，因此即使有停車空間的持分，亦不代表車位一定非違建車位。
Q3：即使打贏了民事停車位專用權的訴訟，那違建車位也可以就地合法嗎？
A3：民事訴訟專用權的有無，跟建築法合法與否是兩件事。即使民事專用權案勝訴，只是代表原告可以排除大樓其他人或管委會利用原告之車位，但不代表建築法可就地合法。
Q4：違建車位永遠不可能合法嗎？
A4：並不一定，內政部在 88 年 10 ⽉ 18 ⽇台內營字第8809121號函曾指出：「建築物於申領使⽤執照後，僅於原核准之停⾞空間範圍內，重新劃線增加停⾞位數，在不涉及其他使⽤空間之變更，亦無違反上開條文第 3款應設置雙⾞道之規定者，尚無違反建築法第73條規定，其出售之停⾞位尺⼨，如有違反停⾞空間之相關規定，視為私權⾏為 ，循司法途徑解決，尚無本部82年 1⽉18⽇台（82）內營字第8106313 號函釋之適⽤ 。」
因此，不在竣工圖上的「違建車位」若符合內政部前述函文的要件，亦有可能被認為不涉及建築法的違反，而仍可以繼續停車使用。然而，依照我的經驗，每個縣市的主管機關對於上述函文的適用都有不同見解，例如臺北市對此的認定相對寬鬆，但新北市認定則嚴格很多，尚不能一概而論，建議如有相關疑問，可以再跟專業律師諮詢由律師分析個案資料而定。
五、遇到違建車位問題，找林明忠不動產專門律師
如果遇到違建車位糾紛，違建車位合法問題、停車位訴訟等複雜問題，建議尋求專業不動產律師的協助，協助評估最有利的解決方法。
林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對停車位相關的問題提供最佳的解決方針。
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