根據聯徵中心，台灣2021的公寓貸款人數高達130,000人，房市熱絡，公寓房屋買賣也成了市場中的熱門選項，但什麼樣的房屋屬於公寓? 公寓貸款的貸款年限、成數、利率又是如何? 本篇文章貸先生將為您1次說明公寓抵押貸款的成數、利率以及年限，同時比較3大貸款管道 (銀行、融資公司、代書) 的貸款方案，幫助您全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！
公寓、透天、華廈、大樓分不清楚? 貸款前必須知道的事
貸款前先瞭解名下房屋屬於何種類型，才能蒐集到正確的相關資訊！許多申貸人時常搞錯自身的房屋類型，錯把公寓誤認為華廈、大樓等名詞，以下貸先生整理【建築技術規則】法令內容，為您一次區分公寓、透天、華廈、大樓等各類型方屋有何差異：
- 公寓：指６樓（含）以下建築物，有複數個所有權人，稱為公寓，依法可以不設置電梯。通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯，但若加了電梯，也可稱為電梯公寓。
- 透天：指６樓（含）以下建築物，僅有單一所有權人，稱為透天，依法可以不設置電梯。
- 華廈：指７樓以上、１１樓以下，依法必須設置電梯的建築物，一般業界都稱之為電梯華廈。
- 大樓：指１２樓以上，依法必須設置電梯的建築物，一律稱為大樓（或電梯大樓）。但也有不少房仲人員，將所有７樓以上建築均稱為大樓，其實以一般人習慣用語來講，並沒有太大差別，主要講的就是要有電梯就對了
40年公寓貸款有可能嗎?
可以的！因為我們貸先生就協助不少人申辦過件４０年公寓貸款！
但是４０年公寓貸款因為屬於老屋貸款，承做風險較高，相對的還款年限、利率以及月付金壓力就會比較大。
以下貸先生整理了２種常見的銀行房貸款年限試算方式，您可比對自身情況斟酌是否申請銀行貸款。
公寓貸款年限試算
一般銀行公寓貸款年限會分成以下兩種
銀行房屋貸款年限試算方法1. 房貸貸款年限+貸款人年齡<752. 房屋貸款年限+屋齡<50
以第一點舉例來說，若貸款人年齡為35歲的，貸款年限最長則為40年；若貸款人年齡為45歲，則貸款年限就只剩30年。
以第二點舉例來說，若名下房屋屋齡為20年的房屋，貸款年限最長則為30年；若屋齡已有30年，則貸款年限就只剩10年，簡單理解就是，屋齡越高，還款的時間就越短。
推薦閱讀：老屋貸款總整理！ 提升40年老屋貸款成數的4個關鍵
公寓貸款利率是多少?
公寓貸款的利率會依據申貸管道大致分為3個區間，其中銀行貸款的審核條件最為嚴格，會透過 聯徵紀錄 查核申貸人過往的貸款、信用卡使用情形，同時評估申貸人的財產、職業狀態來綜合評估核定最終的貸款利率。
以下貸先生整理了公寓貸款3管道的貸款利率，方便您一次瞭解差異：
- 銀行公寓貸款利率：1.4%～3%(年利率)
- 融資公司公寓貸款利率：7%～14%(年利率)
- 民間代書公寓貸款利率：1%~3%起(月利率)
公寓貸款成數是多少?
延續上面的情境，公寓貸款成數的多寡，申貸管道的差異甚大!
因為銀行在審核房屋貸款時，必須遵守金管會的法規限制，貸款有最高8成的房屋鑑價上限，相較之下民間融資公司、代書可以貸款8成以上房貸之外，貸款審核上也相對寬鬆，貸款過件機率更高！
以下貸先生統整 銀行、融資公司、代書3管道成數，這3項管道貸先生可以為您客製評估最合適的貸款方案，此外，若您有任何問題或是房屋/土地屬於持分等情形，都歡迎我們聯繫進行免費貸款諮詢！
- 銀行公寓貸款成數:最高可貸房價80% (近年統計落在6~7成)
- 融資公寓貸款成數:最高可貸房價130%
- 民間代書公寓貸款成數:最高房屋鑑價90%
2大關鍵影響公寓貸款成數,利率–建築結構、剩餘耐用年限
除了上述「貸款管道」會影響公寓貸款的成數、利率之外，銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，綜合評估公寓貸款的利率和成數。以下貸先生為您進一步介紹「各建築結構的耐用年限」：
建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種，每種結構的耐用年限皆不同，可參見下表，當剩餘耐用年限越短，房屋殘餘價值也就越低，核貸金額相對跟著變少，有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。
行政院頒布的「固定資產耐用年數表」
- 磚造房屋耐用年限：25年
- 加強磚造房屋耐用年限：35年
- 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年
公寓貸款3管道貸款比較–銀行/融資公司/代書
前面我們瞭解了公寓貸款的成數、利率與貸款年限等資訊，也比較了各管道的貸款差異，最後貸先生統整了銀行、融資公司、代書３大管道的房屋貸款方案，您可比較各管道差異、依據自身狀況選擇合適的貸款方案。
銀行房貸融資房貸民間房貸擔保品種類以房屋為主房屋、土地房屋、土地、持分皆可核貸利率年利率1.44%起年利率2.5％起月息0.4%~1%起可貸額度可貸房價的5~8成可貸房價成數的130%可貸房價的9成適合對象信用需良好且需為自用住宅信用不佳或產權不完整信用不佳或產權不完整審核速度大約7-10天最快3天內即可核貸撥款最快5天內即可核貸撥款還款方式依銀行計息方式採本息均攤採本息均攤，前期可只還本採本息均攤，前期可只還本過件率需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理
貸先生房屋貸款 提供最高額度130%，年利率最低1.44 %起，銀行、融資公司、代書３大管道 皆可辦理！２０年銀行經驗資深專業團隊為您拼出幸福！無論信用瑕疵、遲繳、協商、強停、法扣等皆可協助！若您有疑惑想進一步了解，或是您的房屋、土地屬於建地、農地、林地持分，都歡迎與我們進行 免費線上貸款諮詢服務！
公寓貸款6步驟輕鬆申貸
- 準備資料：提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後，即可先送估價。
- 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量屋況、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5~9成。
- 審核比對：當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 簽約對保：待行員確認核貸金額、利息條件後，銀行或是專員、代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，而這個流程須要屋主本人親自出席。（對保約需要1個小時，要事先安排時間）
- 抵押設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 核貸撥款：撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，確認已經投保便可隨時進行撥款。
公寓貸款常見問題Q&A
Q.老公寓的貸款成數是多少?
一般房屋超過30年以上即被視為「老屋」，而老屋（公寓）貸款的成數根據近期聯徵統計，大約落在５～７成之間，要貸好貸滿房屋鑑價８成，是非常困難的。因此許多有大額資金需求的申貸人便會轉往 融資公司、代書貸款，以爭取更多的貸款資金進行運用。
Q.公寓貸款利率通常會是多少呢？
一般來說，銀行公寓貸款的利率約為1.5%~3%，主要會依據貸款人的收入及信用狀況而定。
Q.公寓貸款二三胎有可能嗎？
如果名下有一間還在繳貸款的公寓，還能再借到多少錢呢？
除了常見的房屋轉增貸之外，若您有更大額的資金需求，也可以辦理二胎房貸。
但是辦理上若選擇銀行，可能會因為「當初設定的金額」，導致貸款無法取得「已還款」的資金額度，加上銀行貸款的審核條件嚴格，需要承擔貸款不過件的隱性風險外，貸款也需要7-10天左右的工作時間。
若是資金需求緊急、有大額資金需求時，便能透過 融資/代書二胎房貸 快速解決資金問題，雖然貸款的利率會比銀行來的高，但核貸更快速，像是貸先生最快3-5天順利撥款，另一方面，可貸款金額也因為「額度認定方式不同」，貸先生最高提供房屋鑑價130%貸款額度，不限中古屋、新成屋、老屋，只要鑑價後有殘值，符合條件都能夠順利貸款！
文章來源：公寓貸款總整理 1次比較銀行/民間貸款成數、利率、年限
