買房教學2.0 PART3 大樓成屋 怎麼看

建立了好心態，也鎖定了預算跟地點，接下來就可以找個喜歡的房仲(比如我)出來看房子了。

我不知道你會想買透天還是大樓、建地還是農地、都市計畫區還是非都市計畫區。這些各有各的眉角，實在很難在一篇文章裡面講全。

就算能講全，你也看不完

所以我們來慢慢講。

這邊我們先從市場最主流的產品，大樓來說

以台中來說，最多人買的還是有電梯的華廈或大樓。大樓指的是10樓以上的建物，6樓(含6樓)以上10樓以下的叫做華廈，5樓(含5樓)以下的叫無電梯公寓。

老一輩的很習慣只要不是透天的通通喊成公寓，這是比較不精確的說法。

我們今天來討論的是20年內的成屋大樓、華廈

這兩個有甚麼差呢? 大樓比較容易有新建案、華廈比較少。9樓以上才有灑水頭，所以華廈沒有這個問題。還有有些華廈當初法規還沒規定要兩條逃生通道，所以通常華廈公設比會比較低一些。

除了這些，它們都是有電梯的集合住宅

格局跟風水見仁見智，這不是一個房仲該討論的。有人喜歡客廳大有人喜歡房間大，有人覺得西曬很煩有人住朝西的房子賺很多錢，這本來就沒有一個定論。所以我這邊會建議的只有客觀上的抗性，當然，如果你真的在找房子，也可以私訊我，我會專業的幫您解答。

到底看房子要注意甚麼呢?

簡單來說注意兩件事，能不能順利過戶?屋子有沒有無法處理的瑕疵?

順利過戶指的是產權部分，我買是只買一部分還是全部?房子有沒有做信託或者其他的登記?你買的是連土地都買還是只有買地上權?這些都可以在謄本上看出來。可以跟仲介拿謄本來看。謄本上有一個所有權部，裡面登記這房子是誰的，這個人持有幾分之幾。下面還有其他登記事項，正常是空白，如果有寫字就要問清楚了。

所有權部下面是他項，他項就是指第三方對這房子的權力。講的很饒舌說白了就是屋主用這房子借多少錢，有沒有信託這些。

他項最常見的是最高限額抵押權，如果有看到這，，不是屋主欠錢，這個一般會寫銀行名字，這是房貸。如果私人借款的話會是抵押權。這邊也要注意，如果他的貸款沒有先清償，你房子是沒辦法過戶的。

大部分的案子都不太會有這些問題，不過小心一點最好在看到喜歡的房子的時候把謄本拿來看一看，確認沒有這些問題。

另一部分就是屋況了

我這邊講的重大瑕疵，簡單來說是會影響房屋價值的瑕疵，甚麼燈管壞了還是門有刮到都不算，在中古屋來說這算是使用痕跡。

最常見的重大瑕疵大概就是漏水了，尤其是20年以上的中古屋，多多少少會碰到這種狀況。漏水也有分成是噗噗噗的流出來，或者是安安靜靜的壁癌。所以我們在看房子的時候，除了看裝潢好新好漂亮，或者格局方正採光好，還要問問仲介這間有沒有漏水過?有沒有壁癌?然後自己也要去看看。

一般會看天花板有沒有水漬，浴室外牆有沒有壁癌，窗框冷氣框有沒有壁癌。如果有也先不要緊張，如果房子有喜歡，可以先評估這些能不能處理。再決定要不要買。找房子不容易，如果地點格局這些你都很喜歡，那當然碰到這個問題我們就看看能不能克服。畢竟如果這間房子甚麼問題都沒有可能也早就賣掉了。

另外我碰到過的還有熱水管不能用，馬桶堵塞之類的，後來也都圓滿處理好。除了一開始在處理的時候雙方各都有點不開心，但住到現在也沒聽說還有甚麼問題。

另外重大瑕疵還有一個是非自然身故，這個真的是很無解。

房仲有去調查的責任，但我們沒有調查的權力阿!!所以我們只能土法煉鋼，問屋主、問管理室、問鄰居、查報導，但偶爾還是會碰到刻意隱瞞的屋主和管理室，不想跟你講的鄰居。所以這部份如果在意的話，去看房子的時候可以去問問管理室，或者附近早餐店之類的。

大概是這樣，這兩個部分沒問題，剩下就是看你房子有沒有喜歡了~~

至於喜歡後，要怎麼談價錢，交易流程該如何進行?那就又是另一個故事了

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