東協馬來西亞房市解讀2022/7
Bear Chang 張書瑋
Bear Chang 張書瑋

東協馬來西亞房市解讀2022/7

2022-07-03|閱讀時間約 4 分鐘
這幾年很多在東協買房客戶會問,台灣房價漲成這樣、租金也上漲,遠在東協馬來西亞的房地產市場卻沒有起色?疫情二年間租金掉、房價掉,房子空租很久,虧很大,跟台灣的房市呈現強烈的對比。本文來探究目前大馬房地產市場的現況及未來展望。

在地現況分析

1.量價雙回,市場信心回穩

2021年全年房屋交易量 為300,497戶,對比2020疫情剛起的29萬戶已緩步回升,2021年第四季的交易量較前季成長62%達99,462戶,而今年2022第一季的交易量則稍稍回落為94,544,為近二年次高量,若以此交易量推算今年的交易量估計將回到疫情前32萬戶以上。依照房地產市場『量先價行』邏輯,筆者認為未來價格也會逐步回升。
(圖)2022Q1房屋市場成交量與成交總金額皆維持在高檔-資料來源napic.jpph.gov.my

2.供需問題仍失衡

過去建商大量蓋房,使市場供應量增,而疫情期間去化減速,使市場未售出房屋仍維持高檔(圖二)雖新推出之預售案逐漸減少,僅先前核准的建照仍推出市場進行銷售,統計新開 工之住宅新增43.5%。反觀需求在疫情期間被壓抑,經濟狀況使自住及投資都停滯,造成供應與需求失衡問題越趨嚴重。
(圖二)未售出房屋量統計-資料來源napic.jpph.gov.my
(圖三)完工、新建及預售之住宅及商場數統計-資料來源napic.jpph.gov.my

3.報復性買房?!買方出籠抄底,看房出價比例都拉高

最壞的狀況似乎已經過去!Covid19在大馬已經歸類為普通流行病,逐步開放的國門及不再面臨封城的情況下,當地人多認為房市已落底,過去二年因為買賣價差過大,買賣雙方認知難以接近,使交易量下滑。買方自2021第四季起就逐步回歸市場看房,交易量創下近期最高,房市逐漸熱絡,交易量甚至超過疫情前的水平。

2022年下半年展望:量增價穩,正向發展

觀察幾個方向:

1.城市發展項目:補上進度的捷運等交通建設

MRT第一線早於2018完工運作,捷運的運載效能使郊區進都市省掉不少通勤時間,不過由於僅一線捷運運作,過去使用量仍限於沿線居民,難以擴散。目前MRT第二線的第一期路段將於2022/6開通、全線預計於2023/1開通(Kampung Batu to Putrajaya),屆時尖峰時間每3.5分鐘發一班車、49車次、每車次可搭載1204乘客,將紓解城市交通。
隨著捷運第一線完工,第二及三線陸續推進,筆者觀察可能複製20年前台灣台北的捷運通車狀況,所謂的捷運宅將陸續推出且獲得市場青睞。捷運連結都市與郊區,縮短交通時間,持續擴大都市生活圈的範圍。

2.買方市場末段,進場挑貨好時機

過去二年,房地產交易低落的原因與買方不願加價、賣方不捨得讓價有關,買賣雙方在價格認知差異大,使交易不容易達到共識。大馬2022年以來新冠疫情告一段落、政治也趨於穩定,多數買方認為價格差不多落底,加上通膨預期,買方自第一季以來看房數量大增,進場『挑好貨』,趁此時屋主心態仍不強,過去二年沒買、觀望、沒談到價格的這個時間段是進場的好時機。

3.大馬有望落後補漲!?與整個東協競賽

近二年東協各國房價漲幅最大為新加坡,在疫情期間仍積極吸納外國資金,香港外溢效益、大量港人移居新加坡,使當地房價創下史上新高,私人住宅租金,在今年第一季漲幅達4.2%,和去年底相比,漲幅將近翻倍。越南部分也在疫情和緩後,自住需求大幅出籠購屋,越南河內房價已經連續10季上漲。
大馬有望在4/1國境開放後落後補漲嗎?近期因戰爭等國際情勢造成原油價格飆漲、通膨問題隨之而來,美聯儲持續升息效應使熱錢從新興國家撤出後流進美國,使美元指數最高達到105.65為20年來新高。大馬鄰國近期房價漲幅高,各國政府開始打房、利用稅務調控等手段要抑制房價。反觀大馬現況政治穩定、經濟回復的狀況下,將會是熱錢parking的選擇。加上前述國內需求回籠,預計今年後半年能維持上半年榮景,房地產交易將持續『量升價穩』,進而落後補漲。
結語:跟隨先進國家的腳步,城市發展重要的交通建設將在今年起陸續復工、完工,將馬來西亞城市發展推向另一個里程碑。更好的交通建設、改善塞車問題、穩定政治情勢,有望讓馬來西亞的未來幾年能有不一樣的成長、樣貌,我們持續期待與觀察。
FB點讚 房產BRO粉絲頁,即時取得最新東協市場情報
0
贊助支持創作者,成為他繼續創作的動力吧!
作者介紹
十年以上房產經驗,曾任上市地產公司總經理室經理,規劃數百家分店服務流程,2015外派、移居馬來西亞吉隆坡開業,在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務,第一線掌握在地法令、交易流程,對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際,持續與你分享最新情報。
本文發佈於
想到國外買一間房嗎?不論你是心懷反攻夢、想要買遍全世界的中資族,或是需要在全球資產配置、將雞蛋放在不同籃子的大資族,這個專欄可以協助你多了解一些海外置產、生活、移民等細節,將時不時的提供市場最新交易數據、最新的政策、稅務分享。
如果要發表留言,請先登入註冊會員
領取見面禮
只要設定追蹤作者,即可享有 48小時
Premium 閱讀權限