近期國際發生的俄烏戰爭引發國際撻伐，身在台灣的我們難免會聯想近年持續進逼的中共政府，擔憂戰事發生在台海時的時間點、情境及如何反制。筆者感受近期戰爭，加上美國聯準會升息、國際及台海情勢問題，國內避險情緒節節升高。正值各國陸續開放國門之際，海外資產配置議題又重新被關注。資產配置需要知道哪些事？本文將專注探討進行海外房地產配置前應注意事項。
俄羅斯烏克蘭猛烈激戰，中共趁亂進犯台灣？全面出兵攻台？截圖自《十字路口》
資產配置的觀念釐清
資產配置的報酬率指的是五年以上『中長期的分散投資之年化報酬』，而資產配置的目標不是在追求利益極大化，而是透過犧牲少部分報酬來減少不確定、波動的風險。也就是說重點應該放在降低波動、而不是追求最高回報，而且要把評估的時間拉長才會看到成果。
海外置產區域大不同
發達國家庭海外資產配置比重約為15%，如新加坡由於自身市場太小，資本市場發達，海外置產的比例更是高達37%。世界不缺對的投資地點，在置產前應分析自我財務性格，再選地方、產品
保守穩健型
若你是屬於保守型投資人，適合跟著國際的大型基金、富豪走，這些基金通常會找穩健、風險低（相對成長性也較低）的城市，如倫敦、紐約、東京等國際一線大城市，這些地方政經局勢相對穩定、整體配套也穩，大型資金會選擇這種高穩定、報酬不那麼高、之後脫手容易的地點進行投資。這樣的資金大約投資期在5-8年，租金年化報酬的滿足點會在3-5%左右 ; 房價漲幅則抓每年穩定的5％左右的成長，以上投資條件基本就符合大型基金的獲利要求。
另外，由於一線城市的流通性佳，未來要脫手要找到下一家進場接盤也較容易（物件金額高需要其他大型的業主願意盤走）。簡單說就是『投資回報穩定』『風險可控』『流通性佳，容易出場』，若你是屬於保守穩健、且資金部位較大的投資人，可以選擇這樣的地點來進行配置。
資金部位大、保守型的投資人，應尋求未來相同需求及個性會投資的地點進行資產配置。
積極攻擊型
通常在發展中的國家會有較高的回報機會，因為國家城市仍在發展，人口仍持續增加、年輕人口多自用需求強勁，在地的基礎建設也持續進行帶動城市發展，這樣的地點通常人口會持續淨流入、都市化的過程會使城市的版圖持續擴張，經濟持續成長、人民收入增加，則房地產的成長可期。
另一種是熱錢型，因為該地開放外資進入投資、置產，外國工作者移入，在本地工作、居住甚至長期定居，外來人口增加，使房地產需求增加，會先帶動租金成長，然後房價成長。
以上這樣的地點多位在開發中的東南亞或一些新興的中南美洲國家、人口大國印度等容易找到。提醒一點，高成長伴隨的通常是高風險，要能夠有部分程度的掌握風險，才決定入場投資。
東南亞屬於高成長相對風險也較高的地方，投資前應確保風險可控後再投入
系統性風險有哪些？怎麼觀察
風險分類
1.政治風險
這不容易預測，但可以長期觀察，至於要看什麼呢？簡單建議看當地政府執政的狀況，可以從近幾年政黨是否輪替、若有輪替的整體經濟成果及民間支持度來看，政治如果穩定，可以減少未知的風險，通常同一政黨若長期執政，雖有可能陳腐，但至少不會因為變動而讓政策變得不確定。
2.經濟及房地產相關數據
-GDP：國民生產毛額GDP是最容易觀察的指標，最好一次看過去十年的表現，觀察是否持續成長，也要看未來一年（或數年）各國際機構的預測。
-房價指數及人均收入：房價指數建議分別從十年、五年、二年來了解走勢的變化，觀察是否穩定且持續成長（搭配市場的時事來看）。除此之外，當地人均收入及房價之間的關係，也就是國內最愛用的『房價所得比』來觀察需求與供應的價格平衡，若過高不代表一定不能買，而是要搭配其他指標如重大建設、經濟成長、融資貸款取得的難易度一起來看。
-FDI：外國直接投資FDI可以看出一個國家對外資的吸引力，此指標同樣要連續看3-5年觀察其成長性。外資在投資前考量的因素會比一般投資人要縝密很多，此指標務必留意其變化！
3.地緣政治：
這次俄烏戰爭及過去中東區域的地緣政治造成的不穩定，一次或長期的對抗使經濟發展受限，外資也列當地為高風險區域、降低投資。台灣的狀況近年也受到地緣政治的影響，發展受限，這些都應該列為參考的指標。
4.重要建設、發展：如交通建設捷運高鐵、自由貿易區、商業中心或重劃區
台灣在過去幾年歷經不同階段的基礎建設、自貿區設立、新的商業中心、重劃區等事件，每每都能在區域國家的發展上有所助益。過去仲介業者多喜歡就一些區域的基建發展作爲行銷的重點，告訴客戶這樣的建設將帶來多少的效益、資源。這個方向是對，唯存在如期執行及執行與否的風險。特別在發展中國家，若遇到政黨輪替後的政策改變，也不乏遇到合約都已經簽了但無法執行公共建設的窘境。這樣看來，重要建設必須搭配風險1政治風險一起看會比較準確，不要片面相信政府建設的計畫，應確保如期完工才能依照個人的計畫投資獲利了結。
5.匯率風險
『成也匯率、敗也匯率』是過去幾年有在海外置產的心聲，特別在幾個發展中國家。發展中國家因為正在發展，匯率波動較大，有發生雖然房價穩定成長，但匯率產生虧損，在匯率波動大的地方甚至匯差吃掉房價漲幅。匯率的不確定性及無法預測性相當高，而房地產通常是五年以上中長期的投資，若對匯率特別在意的建議只能選擇發展相對較高的國家來進行資產配置。
投資前將匯率風險納入投資規劃
精算成本，你才能保本
投資一定有風險，做海外投資有很多的貓膩藏在其中，要『先保本、再獲利』。很多投資人看到『低總價』『高投報率』『保證回酬』，卻忽略了『成本』！
不要小看海外置產的成本，從可計算的稅務（ex.印花稅、資本利得稅、租金所得稅 etc..）、房屋管理費用、政府相關規費（地稅、房屋稅等）、持有期間的裝潢修繕費用、交易時產生的仲介服務費及律師費等。還有可能的隱形的成本，如匯損及匯差、機會成本及資訊不對稱可能產生的成本....
而現在各國大追稅，不只美國有所謂的肥咖條款(FATCA)，台灣也有海外所得的課稅課題。目前國內會計師有很詳細的說明，本文不再贅述，可以參考以下連結：『海外所得課稅：https://www.moneydj.com/tax/content.djhtm?a=04-06 』
以上，還有很多細節，沒經驗又怕麻煩的投資人聽完可能就不想投了！海外置產真的不是一般的投資人可以進場的。建議進場前一定要找合法、專業的投資顧問，能提供完整的售前資訊、售後服務，才比較安全。更重要的是進場後，要在幾年後能陪伴你安全出場，才不會後續找不到人協助。
未來幾年的海外置產投資趨勢
飯店投資我認為是海外置產一兼二顧的好生意，因為除了房地產的增值預期外，有一個固定的租客（可能是自己經營或是租給別人作為飯店使用），且飯店營運在疫情後有機會迎來革命性的改變（如長住客、workaction的工作旅遊客）。加上現在買物業，相對比前幾年要便宜許多，只要找到好的標的、對的品牌跟經營團隊，好的價格我認為是進場投資的絕佳時機！
（圖）The Luma Hotel KK by Marriott Design Hotels
目前已進入後疫情階段，各國陸續開放國境，紛寄出入境前打完兩劑疫苗並於出發前做完PCR檢測，入境後不用隔離的政策。以上先不論疫情(因為被視為地方流行病)，這對於對要跨國工作、投資的人來說，對比過去二年各國已經是相當方便。不過甫開放後相信難以迎來像過去一樣的海外旅客，會分階段：
第一波：我認為會帶來壓抑許久的商業互動、投資，慢慢的國外的工作者回到自己的工作崗位，新進的外派也會過來，逐步的帶動市場的房地產“需求”!(正在發生）
第二波：若疫情沒有因此失控，接下來各國逐步開放，就是迎來下一波熱錢的時
間點，壓抑很久、很久沒買“大”東⻄，該資產配置的、該躲戰爭的，都會在第二波時間點發生。（我認為時間點會在2022Q3之後）
第三波：等一切更正常化後，才會正式迎來觀光客，到時候市場會逐步回復到跟疫情前一樣比較正常的狀態（我認為時間點會在2023Q1之後）。
海外置產水深及胸，不可不慎！過程中會因為需求者的狀況、目的不同，執行的作法及結果也會因人而異。在海外置產前先評估清楚，切勿跟風。先保本再求利！祝福各位讀者成功
My Property Bro
在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務，在第一線作業掌握在地法令、交易流程，對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際，持續與你分享最新情報。
