臺灣「租金報酬率」世界低原因剖析(上)
臺灣住宅市場現象-「低租金報酬率」原因剖析
🌾｢包租公｣/｢包租婆｣真的好賺嗎？
很多人羨慕｢包租公｣/｢包租婆｣，可以｢穿乎水水，遊山玩水，三不五時收個油水｣，似乎每個月都有穩定的租金被動收入，好像什麼都不用做就可以躺著爽爽賺。
社會上也有一種氛圍，認為｢包租公｣/｢包租婆｣就是｢黑心房東｣、就是｢房價高漲的元凶｣、就是｢有錢又貪婪的一群人｣…，這誤會實在太大了。
但要成為｢包租公｣/｢包租婆｣，並不是輕而易舉的事情。首先，購買房屋需要巨大的資金投入和長期的積累。而且，成為房東之後，還需要處理各種租屋事務，包括維護房屋、處理租金、解決租客問題等等，這都需要花費大量的時間和精力。
出租是一門生意，｢人人有房住｣是政府該解決的社會問題，不是房東。更何況多數房東們不僅不偷不搶，還在資本主義下勤奮勞動累積資產，並｢提供房屋價值幫助人｣，解決一部分人｢住的問題｣，是價值創造者，對社會有具體貢獻的，何罪之有?
｢提供房源出租｣也是讓房子｢回歸使用價值｣，｢創造價值幫助人也幫助自己｣是商業的本質，正派的公司都是這麼運作的，不是嗎?
根據好房網的調查，投入租屋市場的主要原因多種多樣，其中有｢43.1｣%的受訪房東主要考慮到「長期穩定的租金收入」，這反映了他們尋求房地產投資的｢穩健性和持久性｣。而另外｢38.3｣%的人則更關注「買房抗通膨，避免錢變薄」，這顯示了房地產作為一種抵禦｢通膨｣的資產保值功能。此外，還有｢10.5｣%的房東採取「未來轉賣脫手賺價差」策略，以及｢8.1｣%的受訪者選擇「將來留給孩子收租」，將房地產視為一種長期家族財富規劃的方式。
考慮到這些因素，許多人對投資房地產抱有樂觀的期待。特別是在2022年的｢通膨｣浪潮、持續｢升息｣的環境以及股市波動的情況下，更多人將資金轉向不動產市場，認為它更具｢抗跌性｣和｢保值｣、｢增值｣的效果。透過投資不動產，他們期待未來的升值，｢獲取價差｣，並且透過穩定的｢租金報酬｣在持有期間獲得現金流，成為一位房東，這是許多人夢寐以求的目標。
然而，買房投資的實際租金收益並不總是如人們所想像的那樣高。｢房東不好當｣這句話並非只是隨口說說，而是背後有著數據支撐的現實。根據全球數據庫計算2023年全球347個主要城市「市中心租金報酬率」，目前租金報酬率最低的城市為廣州，僅1%，其次依序為深圳，首爾、臺北，均為1.1%，第五為杭州1.5%。另外，臺中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%也入榜15大租金報酬率最低城市。
那麼，臺灣｢低租金報酬率｣的原因是什麼呢？或許我們可以從｢租金報酬率｣計算式來進一步剖析原因。
🌾｢租金報酬率｣怎麼計算？
「租金報酬率」是一個重要的指標，但計算時確實需要考慮許多因素。這些因素可能因房地產的｢性質｣、｢地點｣和｢其他條件｣而有所不同。這些因素包括租金收入、房屋價值、持有期間的支出、以及其他費用等等。下面是計算「租金報酬率」的幾個計算公式：
🌾基本｢租金報酬率｣＝(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價×100%
以上是｢租金報酬率｣最簡單直覺的計算公式。
舉例：房屋總價1,000萬，每月租金15,000元，
基本｢租金報酬率｣＝(15,000 × 12) ÷ 1,000萬×100%＝1.8%
然而，此一公式有其適用性，也就是有其限制存在。
首先，這種算法只適合在｢商用不動產｣或｢大企業｣使用。因為對企業（法人）來說，購屋及租屋的很多相關費用得以扣除，且｢商用不動產｣的｢租用變數｣也較少。舉例來說，不會有租客在｢商用不動產｣裡上吊自殺等困擾，而影響到後續的出租收益。
其次，這樣粗略的算法，多半是在過去｢資金成本極低｣的時代才適用。這樣的粗略算法，會「低估成本與費用」，並「高估收益」。如此一來，進行槓桿操作的風險將會「非常之大」。
然而，這個計算公式並沒有考慮到房東｢持有房屋期間支出的相關費用｣以及｢取得房屋時的成本及其他花費｣，如裝潢費、修繕費、稅費、仲介費…等。
因此，比較完整的｢租金報酬率｣計算公式應為：
🌾完整｢租金報酬率｣＝(每月租金 × 12 – 持有房屋期間支出的相關費用 ) ÷ (房屋總價 + 取得房屋時的成本及其他花費) ×100%
舉例：房屋總價1,000萬，裝潢花了100萬，交易時仲介費加上稅費花了10萬。
每月租金15,000元有含管理費，每年修繕費10,000元，管理費12,000元，房屋稅+地價稅5,000元。
完整租金報酬率＝(15,000 × 12 – 10,000 – 12,000 – 5,000) ÷ (1,000萬+100萬+10萬）×100%＝1.38%
然而，多數人買房子並非｢全款現金購買｣，而是只付頭期款，其餘用房貸支付。如果以頭期款20%來算，買房子相當於是開了5倍槓桿。
🌾槓桿｢租金報酬率｣＝(每月租金 × 12 – 持有房屋期間支出的相關費用 – 房貸利息) ÷ (房屋頭期款 + 取得房屋時的成本及其他花費) ×100%
舉例：房屋總價1,000萬，頭期款200萬，裝潢花了100萬，交易時仲介費加上稅費花了10萬。
每月租金15,000元，每年修繕費10,000元，每年房貸利息12萬元，房屋稅+地價稅5,000元。
槓桿｢租金報酬率｣＝(15,000 × 12 – 10,000 – 120,000 – 5,000) ÷ (200萬+100萬+10萬）×100%＝1.45%
實際上，把房貸利息算進去的話，槓桿租金投報率並不高，甚至可能是負的，也就是租金有時並不能完全支付房貸利息。
(以上數字僅為舉例說明，旨在便於理解。)
｢持有房屋期間支出的相關費用｣
地價稅、房屋稅、綜合所得稅、管理費、修繕費、代租費、代管費、｢時間成本｣、保險費、水費、電費、瓦斯費、第四台費、網路費、房屋空置的損失、其餘跟金錢無關但又極為重要的(例：處理租客的一些瑣碎問題、租金拖欠風險...等)。
(千萬不要忽略了房東本人管理的時間成本，也是隱性的成本。)
(水、電、瓦斯、管理費通常會由租客負擔，但若和租客約定房租含水、電、瓦斯、管理費，那這些費用就成了出租房子支出相關費用的一部分，租金自然也要反映這些隱性成本。)
｢取得房屋時的成本及其他花費｣
政府規費及稅捐(契稅、印花稅)、代書費、仲介費、裝潢費、家具家電購置費...等。
租屋的實際情況可能更複雜，因此，在計算「租金報酬率」時，建議各位房東將以上列出的費用納入考慮，以便更全面、準確地評估「租金報酬率」。透過調整計算公式，可以確保考慮到所有相關因素。
經由以上計算公式，我們可以理解到影響｢租金報酬率｣的主要因素包括｢每月租金｣、｢房屋總價｣、｢持有房屋期間支出的相關費用｣、｢取得房屋時的成本及其他花費｣，以及｢房貸利息｣等。這些因素的數值大小都將直接影響到最終的｢租金報酬率｣。因此，要全面了解｢低租金報酬率｣的原因，需要仔細思考每個因素的影響程度，以及它們彼此之間的相互作用。
以下未完待續……
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