窮到只剩土地

人人愛聊八，代書來說閒話

大家好，我是張廼祥地政士這是以案例來說明不動產移轉，及不動產稅務問題的頻道。

今天來聊一件神奇繼承案件，家族明明有高資產卻無法繳遺產稅，最後竟被國稅局限制出境，代位請求遺產分割後法拍抵稅的故事。

台北高等行政法院109年度訴字第344號

事情發生在新北市五股、泰山、蘆洲一帶，父親102年過世，繼承人為兩位兒子及兩位女兒，留有五筆農地。在辦繼承時認為農地免稅，自己可以處理就向區公所申請農用證明，這五筆農地應該是靠近都市吧！所以已呈休耕狀態，在區公所農業課實地查看時發現，其中兩筆土地有建築物，一筆土地有墳墓，故此三筆皆不准核發農用證明僅發兩筆農用證明。當事人於是向新北市政府訴願，在逾期未向國稅局申報遺產下，國稅局自行核算老先生的遺產價值高達9千多萬，需繳遺產稅7百多萬。

在向新北市訴願無效下，當事人申請土地抵繳遺產稅又因有繼承人不同意而無法完成。在拖了五年，國稅局代位申請遺產繼承及遺產分割後進入法拍抵稅程序。此時，當事人告區公所、新北市政府未依法核發農用證明，告國稅局違法限制出境及未同意實物抵繳，又告行政執行署違法拍賣。從裁決書上可得知，當事人辦繼承時未找代書，要告政府時也沒找律師，所以告的很零亂，想當然高等行政法院及最高行政法院皆認為當事人無理由而敗訴。

這個案子很可惜，當事人一開始願意找律師、會計師或代書幫忙的話可以有更好的結果，或許不瞭解法規認為農地一定可以申請到農用證明。首先我們來看申請農用證明有何限制，區公所農業課現場會勘而不准核發證明主要是依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第6條。

第6條 農業用地部分面積有下列情形之一，且不影響供農業使用者，得認定為作農業使用：

一、於非都市土地使用編定公告前已存在有墳墓，經檢具證明文件。

二、農業用地存在之土地公廟、有應公廟等，其面積在十平方公尺以下。

三、農業用地存在私人無償提供政府施設供公眾使用之道路或屬依法應徵收而未徵收性質之其他公共設施。

四、農業用地存在非都市土地使用編定公告前之合法房屋，經檢具證明文件。

五、農業用地上存在由中央主管機關興建或補助供農村社區使用之農村再生相關公共設施，且符合下列各目規定：

（一）位於已核定農村再生計畫範圍內。

（二）該筆農業用地為私人無償提供且具公眾使用之公共設施。

（三）經中央主管機關出具符合前二目之證明文件。

六、共有農業用地有違反使用管制規定之情形，其違規面積未大於違規使用共有人之應有部分面積，其他未違規使用共有人之應有部分，經檢具第八條之文件。

如果該墳墓及建物是在非都市土地使用編定前已存在，那需向林務局農林航空測量所申請編定前空照圖證明，或提出門牌編訂、房屋稅單、水電繳費記錄。至於非都市土地使用編定是那一年完成，各地不一，台北縣是70年2月15日公告。

老先生所遺留的土地很明顯違反第6條第1款及第4款規定，國稅局核定遺產淨額9千多萬，可大膽猜測這五筆土地要變更應該不難，如果已經可申請變更，墳墓遲早要遷移，遺產稅申報期限6個月加上申期延期3個月，時間上應該夠，可等遷移後再申請農用證明。

而建物要拆就有困難，如建物所有人和土地所有人不同，那更是不可能，此時只能在長輩還在世時申請土地分割合併，將課稅面積最小化，免稅面積最大化。諸如此類問題最好長輩在世時就開始規劃。

至於實務抵繳必須遺產中無現金，遺產稅30萬以上且繼承人半數以上及應繼分半數以上或應繼三分之二同意，人數不計下可申請。但以農業用地分割抵繳似乎划不來，從裁決書上來看繼承人間溝通有問題。繼承人間如願意找人提供解決方案協調應可有好的結果。

總結來說，遺產規劃最好在長輩過世前二年即開始。有農地就先關心一下能不能申請免稅，該有農作物的就借人耕作。有建物先申請農舍或農業設施，不行就看能不能分割。經試算後仍有高額遺產稅需繳的話，就以土地所有人為被保險人買死亡險來預備遺產稅。

如各位就不動產移轉、不動產稅務有任何疑問，歡迎在下留言。