台灣房價泡沫？解讀房價所得比的真相

台灣房價是不是有泡沫？很多人喜歡用房價所得比(房價收入比=中位數住宅價格/中位數可支配所得)去判斷，認為目前台灣房價所得比已經將近20倍，等於要不吃不喝20年才能買得起房子，已遠超過世界認定的合理標準，得出台灣房價太高的結論，再拿出海外其他國家的數據跟台灣相比，認證台灣是個鬼島，最後再補個台灣生育率過低與房價過高有關，控訴台灣不合理高房價做出總結。

根據我在台灣房產投資多年的經驗，我可以很明白的告訴各位，這是推理是錯的，或者說，這個指標用在台灣，非常不精確，有非常大的水分在裡面。

第一，台灣沒幾個人在用上班收入買房啦！根據我的觀察，買房的年輕人頭期款有以下來源：

1.大多數是爸媽給的，台灣長輩有給小孩頭期款的傳統，其他歐美國家沒有

2.少部分是乾爹、阿姨或男友、配偶給的

3.炒股、炒幣也有一些

4.創業成功或做生意(包含黑灰產)的非常多

真的老老實實上班賺錢存頭期款買房的人，很少，頭期款大多是另有來源，上班收入只是給銀行看的流水證明，真的靠上班存到頭期款的人，恐怕也不是年輕了，應該是中年人。就像帥過頭常講的，年輕人買不起房不要怪自己，是你的父母太無能，如果你不是前面1234點，買不起房真的不是你的錯。

第二，很多人根本沒在繳稅的，比如做小生意的攤販、修車廠的老闆、水電裝修的師傅，你跟他要發票，他就要跟你多收5%，他們很多人一個月能賺幾十萬到上百萬，哪有在跟你繳稅的？沒有繳稅，在國稅局的紀錄裏面就是0收入，這些人才是傳統買房大戶，統計房價收入比的數據只有統計有報稅的人，統計了個寂寞，台灣有龐大的地下經濟，官方統計的房價所得比其實沒有什麼參考性。

在我看來，房價租金比相對來說是比房價所得比更精準的數據，但也不是很準，因為很多房東根本沒報稅，雖然在租金補貼政策下，主動報稅的房東有越來越多的趨勢，但這個租屋黑數還是不在少數。要知道一個地區合理的租金行情，有三個方式，第一個是查內政部社宅租金實登，這個最不準，因為它是社會住宅，租客的房租負擔能力本就偏弱。第二個是看591，但也不是很準，因為它不含稅，又不是成交價只是牌價，還可以私下當面再議價。第三個是問當地房仲，第三最準但太麻煩，我一般都是折衷看591(我相信大部分房東也是)。

用591公布的房價租金比是比較可信的數據，根據我自己的觀察，今年竹北中古屋3房3000萬的房子，合理年租金行情大概落在42萬左右，換算成毛租金投報率是1.4%，確實是很低沒錯，貌似可以初步得出竹北房地產出現泡沫的結論。我做投資分析的時候，喜歡用一個公式判斷房價是否出現泡沫：

年房租-(房屋市價*0.8*銀行房貸利率)<0 就是市場過熱

用白話講，就是租金有沒有超過房貸利息？如果租金-房貸利息是正數，就是買房子來出租投資有正現金流，是賺錢的，如果是負現金流，就是賠錢的，等於你自己掏錢補貼房客。目前在竹北你買房來收租，假設你買3000萬的房子，利息成本(不含你還本金的錢)是3000萬*0.8*0.024=57.6萬，也就是說你每年租金虧本15萬6千元(當然我知道很多人會說房子賺的不是租金是增值，這我認為是另一個議題，以後有機會再談)。從這個角度來看，毛租金投報率是1.4%真的是有點低，但是，重點就是這個但是，房租本身不是一個恆定的數據，它每年都會跟著通膨上調，根據資料，竹北一年的房租上漲超過10%，房價是租金的領先指標，房價上漲1年後，房租會快速跟上房價，根據我的觀察，因為報稅的房東越來越普遍，而房東一定會把成本加到房租裡面，我們可以合理的預測，未來房租增速只會越來越高。

這又涉及到我要講的第二個公式，房價租金成長比(price rent growth ratio, PRG ratio)(這個公式是老黃獨創的，目前還沒有聽到有人提過)。這個公式是：

PRG ratio=房價/租金/房租上漲增速

如果>10 代表過高

如果5~10 代表合理

如果<5 代表偏低

舉例來說，我去年5月在竹北買的房子，其中一間是2000萬，租金是38萬，假設房租年增速10%，PRG=5.26，代表我買的價錢很合理。今天3000萬的房子租金42萬，房租年增速10%，PRG=7.14，就是太貴，是過熱沒錯，但租金漲很快，PRG過幾年就會慢慢降低。當然，這僅是一種輔助指標，應與其他市場分析工具結合使用。

竹北每年外來人口接近6千人，人口增長率是3%，而且大多是青壯優質勞動力，投資客在玩的就是賭租金會因為快速湧入的外來新血工程師流入人口上漲數量會越來越快越來越多，同時帶動房價越來越高。

總結來說，我對台灣房地產的未來是樂觀的，因為我們的AI半導體代工產業做到世界第一，AI 革命，台灣是最大受益者之一，好像沒聽到日本韓國有什麼大公司有吃到這波，台灣房市進入黃金十年不是我空口亂講，中國紅色供應鍊要瓦解了，台灣應該是最受益的國家，我們有綠色供應鏈，串起整個民主世界，世界可以沒有中國，但不能沒有台灣。

在我看來，新青安不是房市暴漲的主因，只是助力，這幾年房價暴漲的主因是半導體火熱帶動股市暴漲，外加上中國台商熱錢回流，新青安剛好與中期的半導體景氣復甦發生共振才形成今年的房市噴出。台灣AI半導體紅利至少是十年，房市黃金期也至少是10年。

如果你不是工程師，這幾年你想買房確實會很辛苦，如果你不是工程師又想要增加財富，最好的方法有三個，第一是當台積電的股東。第二是台積電工程師的房東。第三個是去住工程師很多的城市，想辦法去賺工程師的錢，我身邊很多做園區工程師生意的房仲、醫生、理專，與開私立幼稚園的朋友都從工程師身上賺了大錢，成功晉升有房一族。

你可以每天抱怨房價太高，每天當個酸民每天上網噴口水，你也可以選擇加入這場遊戲，成為房東與股東，套一句老話，當對手太強，打不過它就加入它。

共勉之。

PS 附帶一提，新竹房價很高，新竹的工程師也很會生，房價與生育率未必如很多人想像中是負相關。我比較敢確定的是，收入高的人確實會比較想生。