房地產抵押設定前你必須知道的５件事！

嘗試●常識

2022/10/17閱讀時間約 8 分鐘

對於購屋貸款你可能不陌生，但面對抵押設定的流程你真的知道在幹嘛嗎？

抵押設定-將承擔的義務與風險

房地產抵押設定是什麼？為什麼可以貸款？

「房地產抵押」是指抵押人以其合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的方式，常用於抵押貸款的申辦，也稱為「不動產抵押貸款」。如果債務人順利清償，則房地產抵押設定即會塗銷；反之，若欠款未還，則就會面臨被法拍的命運。

設置抵押的目的，主要保障債權人在債務中不履行債務時有優先受償的權利，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。債務人在法律上把自己的財產所有權作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款。

一般抵押權與最高限額抵押權差別

抵押權又分成「一般抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，因應當前貸款方案的項目越來越多，不同的抵押權設定方式也反映了債務人；債權人雙方對於權利義務的規範。至於「一般抵押權」與「最高限額抵押權」有何不同？

假如設定的是「一般抵押權」的話，當債務清償後即使抵押權尚未塗銷也失去效力；而「最高限額抵押權」是在設定抵押時先預定一最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。也就是說前者有很明確的債務額度，後者則是即使當借款人已繳清房屋貸款，並不表示銀行將會馬上發給債務清償證明，而需等到銀行查清借款人並無積欠信用卡、汽車貸款等上述其餘債款時，抵押權才算完全清償。

房地產抵押可以貸到多少錢？

很多人都好奇土地、房屋抵押貸款額度有多少？

這其實端看你申辦的貸款項目為何，物件的價值與你的資金需求、信用條件是否相符，並沒有絕對的定論。從房地產的類型、所處的位置、周邊環境，到貸款人的信用紀錄、工作穩定度、負債狀況等資訊都能作為評估依據，這些都是影響抵押貸款空間的重要因素。

基本上房地的殘值越高，能獲得越高的貸款金額越高，同時和銀行相較起來，民間貸款公司通常也比較願意提供高成數的貸款機會，不只過件率高，貸款成數更高達九成。

不動產抵押權的性質

基本上不動產抵押一經設定後，法律就會保障債權人之權益，如果借款人不履行約定時，可以向法院聲請強制執行、拍賣不動產來求償。關於不動產抵押權的性質以下逐一說明：

從屬性

抵押權的效力，是以債權存在為前提，也就是說如果實際上沒欠錢，設定一個空的抵押權是無效的。不過實務上認定比較寬鬆，假如之後可能會有借貸、債務的關係，預先設定抵押權是可以的。

不可分性

民法第868條規定：「抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。」也就是說不動產所有權的轉移、分割和抵押權是分開的，所以需要小心買到有抵押權設定的房地產，否則被查封拍賣也不是不可能。

順序性

抵押債權沒有限定數量，也就是說如果債權人願意的話，辦理三胎、四胎也不無可能。不過承作風險相對就高，因為債權是有順序性的，當債務人無法履行還款義務時，房屋被法拍後所拍定的金額會按照第一順位、第二順位依序予以債權人。

不動產抵押設定需要注意什麼？

確認契約內擔保的債務範圍及塗銷條件

債務人應確實了解契約中關於債務額度、擔保物所對應的債務範圍，以免以為可以清償後辦理塗銷，貸款機構卻以尚有其他債務未清而拒絕，包括設定期間為期幾年？抵押權如何塗銷？清償多少金額始可塗銷？建議可以將相關文件影印一份留存，可供日後對照。

有無提前清償違約金

除了了解債務人的還款義務、清償條件外，對於提前清償是不是要付出一定比例違約金也是需要特別注意的，有些銀行、貸款機構有成本上的考量，為了取得一定額度的利息，要求借款人不能提前清償，否則須自行負擔違約金。如果申貸人對此有異議的話，建議抵押設定前也要謹慎評估。

如何知道房地產有無抵押權設定？

想知道名下不動產有無抵押設定其實很容易查詢，甚至是有無被法院查封、土地目前登記之權利人為何等問題，只要知道該建物、土地的地段、地號，任何人均得至任一地政事務所申請該地號之土地登記謄本，經由土地登記謄本之記載即可輕易得知該房地目前登記之狀態。

申辦房地產抵押貸款並不困難，但在此之前先了解權利義務是很重要的，千萬不要抵押設定後才發現利率過高、還款期限太短，想轉貸又捨不得付出高額違約金而進退兩難。

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