持分房屋因為產權為多人持有,因此不論在房屋貸款或是買賣上,都有不少的限制,目的就是希望盡可能保障所有持分人的權益,然而持分房屋買賣要注意什麼?法律上有哪些限制?今天貸先生就為您一次解析,按照順序說明持分房屋買賣要注意哪些流程!
持分土地意思是,一塊土地的產權(所有權)有2位以上的所有權人共同持有。各個所有權人都擁有屬於自己的部分產權,如果是2人持分,每人就是擁有土地1/2的產權。
而持分土地又分為「分別共有」與「公同共有」,2者最大的差別在於「所有權人有無持分比例」,透過以下介紹您將更熟悉2者差異:
共同共有
依民法第819條之1,共同持分人持有特定比例產權,可自由處分其應有部分,想單獨進行持分土地買賣、借款都是可以的!(P.S 銀行通常不會辦理土地持分貸款,除非所有持分人同意,否則皆會以產權不完整拒絕申貸,而民間貸款則不在此限)
公同共有
依民法第828條之3規定,持分人進行土地買賣、借款等,需要經過全體持有人同意,除非持分人產權超過總面積的三分之二,否則必須完成繼承分割程序後,才能正常使用。
為何會發生房屋土地持分的情況?
台灣人大都認為「土斯有財」,因此習慣把土地留給下一代,覺得土地就應該代代相傳,因此在繼承土地時,分配土地的下一代一多,就成了當今最常見的房屋土地持分原因,以下即是共同持有常見的幾個原因:
- 夫妻產權各半:夫妻兩人協議財產各半,就會變成共同持有。
- 繼承長輩財產:長輩留房屋給下一代,會造成土地共同持有的狀況。
- 贈與部分土地:也有人會將部分產權分給兒女或是父母,造成多人共同持有的情況。
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