遷移戶籍居然噴了30萬，換屋族看懂重購退稅

《 換屋族看懂重購退稅 》
高房價時代要一次買到理想的房屋不容易，隨著家庭人口增加，我們會將小屋換大屋。等到退休年齡會因身體或其他需求換屋。有換屋計畫的人，可以預先了解並規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。但是要看清楚重購退稅的條件，以免踩雷或空歡喜。

１、２年內先買後賣或先賣後買之自用住宅：申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為

準計算2 年期間。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記，在108 年3 月4日訂立買賣契約重購( 出售) B 地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2 年內的規定；如果甲在108 年4 月3 日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。

２、 新舊房地須符合自用住宅規定。

３、 舊房產出售前一年度及新購房地不能有出租或營業情況。

１、重購退稅舊制：１０５年以前購買的房地產，適用舊制。

「舊制」，是依據《所得稅法17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，退的是賣屋所得所繳的綜合所得稅。

所以舊制中新屋價額需超過舊屋的價額，也就是小屋換大屋一定才能退稅，大屋換小屋無法退「賣屋所得綜所稅」。。

２、重購退稅新制：１０５年１月１日起，也就是房地合一所得稅實施後購買的房產，適用新制，退的是房地合一稅和土地增值稅。

新制依據《所得稅法第14條之8》，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例的房地合一稅。

因為所退的稅是土地增值稅，所以新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。如果退休族把原來的透天厝或公寓，換成新的電梯華廈。即使新華廈的價格不斐，因為華廈土地持份少，土地現值扣除土地增值稅也不容易超過舊屋。

財政部在稅務入口網頁舉例說明：
● 甲賣出土地現值100 萬元，增值稅30 萬元，買入土地現值超過100 萬元時，所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80 萬元，可以退回10 萬元；如買入現值小於70 萬元，則無餘額可以退稅。

土增稅的退還試算https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102

１、不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）。
２、不可出租、供營業使用。
３、不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內。

文章開頭的小珍，就是在列管５年內違反「重購退稅後３個千萬不能做的事」將戶籍遷出，所以被追回３０萬。這也是稅捐機關統計最常被追回的原因。

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