遷移戶籍居然噴了30萬，換屋族看懂重購退稅
更新於 2024/10/19閱讀時間約 3 分鐘
小珍收到重購退稅３０萬要被追回的信函，這個消息重重打擊了她！
為什麼？只是遷出戶籍的小動作，居然就噴了３０萬。
小珍就是不小心踩到重購退稅的雷，雷到底在哪？
為什麼？只是遷出戶籍的小動作，居然就噴了３０萬。
小珍就是不小心踩到重購退稅的雷，雷到底在哪？
《 換屋族看懂重購退稅 》
高房價時代要一次買到理想的房屋不容易，隨著家庭人口增加，我們會將小屋換大屋。等到退休年齡會因身體或其他需求換屋。有換屋計畫的人，可以預先了解並規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。但是要看清楚重購退稅的條件，以免踩雷或空歡喜。
高房價時代要一次買到理想的房屋不容易，隨著家庭人口增加，我們會將小屋換大屋。等到退休年齡會因身體或其他需求換屋。有換屋計畫的人，可以預先了解並規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。但是要看清楚重購退稅的條件，以免踩雷或空歡喜。
《 自用住宅承購退稅３要件 》
１、２年內先買後賣或先賣後買之自用住宅：申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為
準計算2 年期間。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記，在108 年3 月4日訂立買賣契約重購( 出售) B 地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2 年內的規定；如果甲在108 年4 月3 日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記，在108 年3 月4日訂立買賣契約重購( 出售) B 地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2 年內的規定；如果甲在108 年4 月3 日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
２、 新舊房地須符合自用住宅規定。
３、 舊房產出售前一年度及新購房地不能有出租或營業情況。
《 重購退稅的新制與舊制差別 》
１、重購退稅舊制：１０５年以前購買的房地產，適用舊制。
「舊制」，是依據《所得稅法17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，退的是賣屋所得所繳的綜合所得稅。
所以舊制中新屋價額需超過舊屋的價額，也就是小屋換大屋一定才能退稅，大屋換小屋無法退「賣屋所得綜所稅」。。
２、重購退稅新制：１０５年１月１日起，也就是房地合一所得稅實施後購買的房產，適用新制，退的是房地合一稅和土地增值稅。
新制依據《所得稅法第14條之8》，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例的房地合一稅。
3、「重購自用住宅土地增值稅」新制和舊制都可以申請退稅，規定都一樣沒有改變：
因為所退的稅是土地增值稅，所以新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。如果退休族把原來的透天厝或公寓，換成新的電梯華廈。即使新華廈的價格不斐，因為華廈土地持份少，土地現值扣除土地增值稅也不容易超過舊屋。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
● 甲賣出土地現值100 萬元，增值稅30 萬元，買入土地現值超過100 萬元時，所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80 萬元，可以退回10 萬元；如買入現值小於70 萬元，則無餘額可以退稅。
土增稅的退還試算https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102
● 甲賣出土地現值100 萬元，增值稅30 萬元，買入土地現值超過100 萬元時，所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80 萬元，可以退回10 萬元；如買入現值小於70 萬元，則無餘額可以退稅。
土增稅的退還試算https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102
《 重購退稅後３個千萬不能做的事，否則退還稅被追繳》
１、不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）。
２、不可出租、供營業使用。
３、不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內。
２、不可出租、供營業使用。
３、不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內。
文章開頭的小珍，就是在列管５年內違反「重購退稅後３個千萬不能做的事」將戶籍遷出，所以被追回３０萬。這也是稅捐機關統計最常被追回的原因。
你問：稅捐稽機關怎麼會知道呢？因為現在已經進入科技查稅的時代，大數據不用出門也知天下事。
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然而，要參與美國市場並不只是盲目跟隨標的這麼簡單，而是需要策略和方式，尤其對新手而言，除了選股以外還會遇到語言、開戶流程、Ap
一件事不能只看一邊，掛一漏萬將會前功盡棄
注意提醒，目前土地增值稅之重購退稅，是需限定為同一所有權人，因此如果該筆房產是之前已經辦理重購退稅之新房，則有可能在5年之管制期間，因將重購地贈與移轉登記給配偶或另作其他用途(例如，另一半拿去做營業地址進行網拍或其他營業用途)，因該土地產權已由
房地合一稅是105年實施的房地交易稅，針對房屋和土地出售的實際收益課稅。
105年後取得的房地在出售時，短期交易稅率高達35%或45%。
修正後的2.0版本進一步強化了規範，包括短期套利課重稅、法人課稅、擴大課稅範圍、防杜高報土地規避稅務等。
一般住戶若無出售或未獲利，就完全不受此稅影響。
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新北稅捐處納保官提醒，土地所有權人因重購自用住宅用地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記之日起列管5年，於列管期間內需供自用住宅用地使用，請留意有3不：1.所有權不移轉、2.戶籍不遷出、3.自住不出租營業，以免遭追繳原退還稅款。
納保官
摘要
重購退稅要件：原出售及重購土地所有權人屬同 1 人，夫妻「不屬於」同一人
全部要件
(一)土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
(二)重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
(三)原出售及重購土地所有權人屬同1人
(四)出售土地及新購土地地上房
自住3戶10萬內免房屋稅
桃園市政府地方稅務局表示， 以往老舊房屋現值在10萬元以下，只要作住家使用，均可免徵房屋稅，自今年7月1日起，非自住住家用房屋採「全國歸戶」「全數累進」課徵，且住家用房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國3戶為限。如果自然人名下持有超過3戶現值在1
個人換屋享有房地合一稅自住房地重購租稅優惠，但一定要有「自住」事實，財政部台北國稅局近來查核到實際案例，有民眾換屋重構，但雖舊屋有設籍，但發現用水資料註記「空戶」，無居住事實，被補徵稅額146.3萬元。
根據台北國稅局查核案例，某君108年6月20日以1400萬元取得A屋，112年6月20日以
摘要
重購退稅 3 要件
出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內
個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住(文中有提到會檢查水電費)
出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用
重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額
摘要
阿銘想要賣 A 屋買 B 屋，如果要辦重購退稅，必須在訂立出售契約之前，在 A 屋遷入戶籍，並且戶籍最好是掛一年以上比較保險
===
正文
竹科工程師阿銘最近要結婚，因此賣掉原來的套房，改買電梯大樓，原本他打算利用土地增值稅重購退稅款貼補貸款利息，沒想到申請後卻被否准，原來是金山街套房
一、「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》所謂之「非自願性因素交易」。
二、出售日期係以「權利移轉證明書」上的日期。
三、降低房地合一稅稅率的方法。
自用住宅承購退稅要件
換屋族看懂重購退稅5年內千萬別做這件事
新制和舊制都可以申請退稅的「重購自用住宅土地增值稅」
2年內先買後賣或先賣後買之自用住宅：申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2 年期間。
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納保官
摘要
重購退稅要件：原出售及重購土地所有權人屬同 1 人，夫妻「不屬於」同一人
全部要件
(一)土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
(二)重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
(三)原出售及重購土地所有權人屬同1人
(四)出售土地及新購土地地上房
自住3戶10萬內免房屋稅
桃園市政府地方稅務局表示， 以往老舊房屋現值在10萬元以下，只要作住家使用，均可免徵房屋稅，自今年7月1日起，非自住住家用房屋採「全國歸戶」「全數累進」課徵，且住家用房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國3戶為限。如果自然人名下持有超過3戶現值在1
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一、「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》所謂之「非自願性因素交易」。
二、出售日期係以「權利移轉證明書」上的日期。
三、降低房地合一稅稅率的方法。
自用住宅承購退稅要件
換屋族看懂重購退稅5年內千萬別做這件事
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