自去年第四季度開始，人類學徒就陸陸續續聽到前同事們的哀嚎，因為各家知名的私募基金公司紛紛公告暫停／推遲客戶的贖回請求。
其中包括了知名的貝萊德英國房地產基金（BlackRock UK Property Fund）、施羅德投資（Schroders）、資產管理集團Columbia、CBRE Investment Management，以及全球私募股權基金公司的龍頭老大：黑石集團（Blackstone）規模達1260億美元的房地產投資基金BREIT 。原因都是因為旗下基金面臨客戶大量贖回請求，超出其原先設定的贖回上限。
在聊這個話題之前。人類學徒首先得跟各位介紹甚麼是私募基金Private Equity Fund(簡稱PE Fund)。
"私募"，相對於"公募"(也就是共同基金Mutual Fund)，是指在資金的募集上，主要通過非公開方式面向少數機構投資者或個人募集。
它的銷售和贖回都是基金管理人通過私下與投資者協商進行的。另外在投資方式上也是以私募形式進行，也就是大多投資於非交易所股票及公開市場的操作（譬如未上市公司股權、新創事業與酒店、公寓等房地產項目。）
在基金淨值方面，也跟共同基金每天都有公佈淨值不同。往往是每個月一次，甚至三個月，半年才有開放一次贖回窗口。
由於沒有面向大眾募資，說白了就是有錢人跟退休養老金等法人的投資，所以在政府監管上遠比共同基金來的少很多，一般是無需向大眾披露交易細節的。
反正政府想說出了甚麼事情也都是小圈圈有錢人裡的茶壺風暴，應該不會引發金融海嘯。所以懶的管太多。
然而，在過去二十餘年的ＱＥ低利率環境下，私募基金領域的資金迅速膨脹，從以往面向金字塔頂端的極少數客戶，也慢慢向下擴展，透過Fund of Fund 傘型基金，或者銀行代銷零售的方式，將過去數千萬上億美元門檻的投資，降低到數十萬，甚至數萬美元就能進入的範圍。
這些零售的私募基金管理費可以收的更高，往往動輒3-5%以上，還可以收超額表現費，譬如若當年度績效超過20%，則基金經理人將加收更高的表現費......
因此，這些年私募基金在私人銀行領域募資中大展身手，悶聲發大財，賺的盆滿缽滿的。
客戶們也能得到比投資共同基金更穩定的績效表現。（因為PE Fund不需要天天製作淨值報表，也不用應付每天贖回的壓力，可以將資金投資於非常長期的項目上）
好啦，現如今好日子過完了。由於FED帶動的全球央行高利率政策，以及後COVID時代宏觀經濟的不確定性，全球樓市在2022年下半年普遍放緩，物業投資基金無論在項目收益或者租金收益，都變得更加不穩定。
然而因為私募基金不透明與贖回窗口很小的特性，當2022年股債均跌，房價也回軟的悲慘投資行情下，這些房產私募基金的表現反而很突出的亮眼。
以黑石的房地產基金為例，過往五年13.1%的穩定表現不論，連去年都有8%的好表現。（反正這些表現的內容，投資的項目實際收益都不透明，所以我說8%就是8%)
正常的邏輯下，高績效表現是留住客戶的最佳利器。然而行情走到2022年末，一輪又一輪的股債重跌，投資人已經開始懷疑，黑石有甚麼辦法可以在房地產這麼不景氣的情況下還能創造每個月的正收益？
或者，即便是真的，2023凜冬之年難道房地產投資還能繼續賺錢嗎？
投資人這種先跑先贏的懷疑心態一旦開始，黑石等一眾私募基金開始面對龐大贖回壓力，但又由於上述私募基金的設計就是長期投資，手上不準備太多贖回現金。
因此，包括黑石在內的各家基金公司就紛紛宣佈須暫停處理旗下房產投資基金的贖回申請。
我們還是以規模高達1200億美元的黑石地產私募基金為例，投資人10月提出的贖回申請總額已超過其資產淨值的2％（也就是單月贖回請求超過24億美元），使得黑石連續限制了11/12月的客戶贖回上限。
並且在發布這個贖回限制公告後，又引發了更大一波的贖回浪潮。使得新一年的1/2月份贖回額度又再度爆了。因此，黑石在新的一年又發佈了限制贖回的通知，並緊急找了大金主入場救火。
這則黑石發佈給客戶與媒體的公告，大大的寫著加州大學董事會將戰略投資40億美元給近期陷入風雨飄搖的地產私募基金，您可以想像這就像是面對存戶擠兌的銀行，在大廳正中央擺上了40億美元的現金，告訴儲戶說，別再領錢走啦，我們有的是現金，不用擔心！
然而，如果我們細看公告右手邊的小字放大來看，就能發現其中貓膩。
首先，這筆40億美元的新投資，是以黑石提供價值10億美元的該基金股權作為擔保品。並保證加州大學這筆投資每年可以獲得保底11.25%的收益。
加州大學必須投資至少六年，如果該基金表現超過這個保底收益，則黑石可以得到5%的額外表現費。
講大白話，加州大學這筆40億投資根本是放高利貸，而不是甚麼風險投資。
40億美元每年可以收到11.25%以上的收益，六年下來的複利就高達89.58%的年化報酬。而且還有10億美元價值的抵押品在手上保證這檔交易的安全。
這根本就是巴菲特老爺子在2008年削了高盛的那一筆50億美元的特別股交易的翻版。
而這每年11.25%（約4.4億美元）的保證收益要從哪裡來？想必是從這檔基金的其他投資人的收益裡削來的呀。
也就是說黑石拿了這檔基金股東未來的收入，跟加州大學借了高利貸現金擺桌上來安撫基金股東自己。What the FxxK!!!
真不愧是華爾街金童們才會幹出來的數字魔術啊！
而隨著FED宣誓今年將保持5%基準利率一整年。想必未來肯定還有更多流動性不佳的私募基金陷入贖回擠兌風暴。而當這一個個的小茶壺風暴開始變成一串贖回肉粽繩頭，向上引爆房地產商業投資的拋售潮，以應付投資人贖回壓力時。
屆時，全球商業地產與投資型收租公寓的拋售潮將會是另一隻黑天鵝。
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