法律生活頻道(呂昀叡律師)
咸正法律事務所所長，國立臺灣大學法律碩士，執業律師多年，並在國立大學擔任講師，曾辦理多件社會重大矚目案件：臺北雙子星開發弊案、上市公司採購弊案等，且持續在公私立單位擔任教學工作，並有撰寫數本法律書籍，期許結合律師實務及教學經驗，分享實用生活法律資訊。［電子信箱：[email protected]］
檢舉內容我的房子、你的名字？借名登記如何舉證？
檢舉內容
2023/02/10閱讀時間約 3 分鐘
社會上常見的借名登記，讓表面上與檯面下的權利狀態不同，往往也容易產生爭議，這類官司要打贏，有許多舉證的方面必須要特別留意！
一、社會上很常見、也容易起爭議的借名登記：
借名登記，白話來說，房子、土地其實是我的，但因為種種原因，所以我借用你的名字來登記所有權，我是「借名人」、你是「出名人」雖然權狀名字是你、土地建登記謄本上也記載你是所有權人，但你、我都知道，我才是真正擁有房子、土地的人，實際上管理、使用都是我。
什麼樣的原因會想要借用別人的名字來登記？例如自己債務太多怕被債主查封房地，所以把房地借用親戚的名字登記，避免被債主找到；或是為了減低稅賦考量，把房地登記在親友名下；又或者是好幾位朋友共同購買不動產來投資，但只推由一位友人登記為所有權人。
這種實務上很常見的財產、財務安排，如果目的不是為了違法、也有真實交易，法律上會承認有效(參考最高法院97年度台上字第2240號民事判決)，也很容易起糾紛，「出名人」往往撕毀承諾、覺得房地就是自己的，甚至直接轉賣獲利，衍生出的司法爭議不少。
二、出名人未得到借名人同意而轉賣房地，有效嗎？
雖然借名登記的「出名人」和「借名人」間很清楚知道事實的真相，對於一般大眾來說，房子登記在誰名下、房子當然就是誰的，所以民眾向「出名人」買房子，根本不會覺得奇怪。
但「借名人」絕對會氣炸的對「出名人」說：「你名名知道這是我的房子，你怎麼可以隨隨便便賣出呢？」
不過現今法院見解認為，「出名人」畢竟還是登記名義人，所以有權利對於不動產進行買賣移轉、或設定抵押權等行為(參照最高法院108年度台上字第1744號民事判決)，對於一般交易「借名人」生氣歸生氣，也不能改變房子被移轉出去的事實，頂多只能對於「出名人」追究民事賠償、或是刑法上背信罪的刑責。
三、借名登記的房地要怎麼拿回來？
以法律上來說，「借名人」必須要向「出名人」明確表示要「終止借名登記關係」，並「要求把房地移轉登記回來」，用存證信函、律師函或其他方式皆可，重點是要有明確的證據。
但現實上總不會那麼容易，往往「借名人」需要透過官司才能順利拿回房地。
四、打官司要怎麼證明借名登記？
「借名人」要透過官司拿回房地，要在官司中花費相當多的力氣，因為「借名人」要負責證明有借名登記這回事。
法官第一句話會問：「你們借名登記有簽契約嗎？」
實際上會簽契約的是少之又少，因此在官司中，只能透過其他直接和間接證據來說服法官，關鍵在於：「資金來源」、「管理使用與收益」都是「借名人」，以下幾種是可行的方向：
1. 說明當時必須借名登記的理由(避債、稅賦考量…等)。
2. 說明提說購置房地的資金來源出自於「借名人」、甚至相關手續都是由「借名人」處理。
3. 有「人證」、「錄音」或「通訊軟體對話紀錄」能夠證明確實存在借名登記關係。
4. 房地長期由「借名人」直接使用、權狀亦在「借名人」手中。
5. 房地的管理都是由「借名人」直接決定、或是「出名人」都必須詢問「借名人」的意思，可以提出電子郵件、手機簡訊、通訊軟體對話紀錄等。
6. 地價稅、房屋稅等支出、水電瓦斯或管理費等開銷，都是由「借名人」處理。
7. 房地由「借名人」決定出租、獲利亦由「借名人」取得。
結論
借名登記在實務上雖然常見，但也容易衍生官司，建議要寫下白紙黑字的契約，未來打官司時，會省力很多！
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