大多數人通常會認為:想要知道房子是誰的，只需看房屋謄本，誰的名字在上面，誰就擁有房子的產權。不是嗎？但根據筆者長期參與買賣房產討論的經驗，發現這個問題實際上相當複雜。它牽涉到一個法律上的問題，也就是所謂的「借名登記」。
本篇就來帶大家討論，借名登記是什麼？到底房子是誰的要怎麼認定？法院實務見解又是怎麼想的呢？
什麼借名登記？為什麼會有人要借名登記？
- 什麼是房屋的借名登記？指的是房子實質上的所有權人，也就是有權處分、利用房屋的人，將自己的房屋登記在別人名下的情形。
- 為什麼要借名登記？原因有很多，一般常見的原因像是避稅，或是男女朋友或家人間基於某些考量例如債務問題、擔心遭到詐騙或是繼承問題而做出的約定。
借名登記的主要原因：
1. 父母子女夫妻間的情誼。
2. 規避財產過戶的稅金。
3. 由共同投資人之一人擔任登記名義人。
4. 躲避債務。
5. 隱匿財產。
借名登記的典型情況：夫妻的一方將房屋登記在另外一半名下，或是父母將房屋登記在小孩名下。
借名登記的風險是什麼？
常見的情況就是登記名義人把房子自己處分掉了，或是不願意歸還房子。這個時候就會延生出很多的法律糾紛。
法院通常怎麼認定房子的所有權人到底是誰？
主要參考的判斷標準有以下幾點。
- 誰是真正出資購買房子的人？
借名人（真正的所有權人）應該要提出簽立借名登記的契約、匯款證明、購屋金流等資料，或是房貸的貸款文件、歷次繳納房貸紀錄等資料，來證明不動產確實為借名人所購買的。
- 誰是不動產的繳稅人？
一般來說房子是誰買的就由誰來繳稅（但是也會有例外情形），所以也可從實際上這間房子是由誰來進行繳納房屋稅、地價稅、土地增值稅等，來判斷誰才是真正所有權人。
- 誰是不動產的真正使用管理人？
房屋的真正所有權人可以提出長期使用居住在這間房屋的證據、借名人把房屋出租的租賃契約、水電費或管理費的繳費紀錄等來加以證明。
借名登記雖然在某些情況下可能很方便，但也伴隨著一些潛在風險。例如，親人之間因為借名登記可能導致爭議，導致難以取回房產；或是房產被登記名義人處分，而實際所有權人不知情的情況並不罕見。另外，因為很多親戚之間的借名登記往往基於信任，並未有簽署正式契約，這在發生爭端時也會增加舉證的困難。
因此，如果您真的有考慮進行借名登記，應該在此前進行更全面的評估，或者諮詢律師的建議，制定一份明確的借名登記契約。這樣可以避免因借名登記而衍生出更多的法律糾紛喔！
