到底這間房子是誰的?什麼是借名登記?

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大多數人通常會認為:想要知道房子是誰的,只需看房屋謄本,誰的名字在上面,誰就擁有房子的產權。不是嗎?但根據筆者長期參與買賣房產討論的經驗,發現這個問題實際上相當複雜。它牽涉到一個法律上的問題,也就是所謂的「借名登記」。

本篇就來帶大家討論,借名登記是什麼?到底房子是誰的要怎麼認定?法院實務見解又是怎麼想的呢?

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什麼借名登記?為什麼會有人要借名登記?

  • 什麼是房屋的借名登記?指的是房子實質上的所有權人,也就是有權處分、利用房屋的人,將自己的房屋登記在別人名下的情形。
  • 為什麼要借名登記?原因有很多,一般常見的原因像是避稅,或是男女朋友或家人間基於某些考量例如債務問題、擔心遭到詐騙或是繼承問題而做出的約定。


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借名登記的主要原因:

1.        父母子女夫妻間的情誼。

2.        規避財產過戶的稅金。

3.        由共同投資人之一人擔任登記名義人。

4.        躲避債務。

5.        隱匿財產。

借名登記的典型情況:夫妻的一方將房屋登記在另外一半名下,或是父母將房屋登記在小孩名下。

借名登記的風險是什麼?

常見的情況就是登記名義人把房子自己處分掉了,或是不願意歸還房子。這個時候就會延生出很多的法律糾紛。

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法院通常怎麼認定房子的所有權人到底是誰?

主要參考的判斷標準有以下幾點。

  • 誰是真正出資購買房子的人?

借名人(真正的所有權人)應該要提出簽立借名登記的契約、匯款證明、購屋金流等資料,或是房貸的貸款文件、歷次繳納房貸紀錄等資料,來證明不動產確實為借名人所購買的。

  • 誰是不動產的繳稅人?

一般來說房子是誰買的就由誰來繳稅(但是也會有例外情形),所以也可從實際上這間房子是由來進行繳納房屋稅、地價稅、土地增值稅等,來判斷誰才是真正所有權人。

  • 誰是不動產的真正使用管理人?

房屋的真正所有權人可以提出長期使用居住在這間房屋的證據、借名人把房屋出租的租賃契約、水電費或管理費的繳費紀錄等來加以證明。

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借名登記雖然在某些情況下可能很方便,但也伴隨著一些潛在風險。例如,親人之間因為借名登記可能導致爭議,導致難以取回房產;或是房產被登記名義人處分,而實際所有權人不知情的情況並不罕見。另外,因為很多親戚之間的借名登記往往基於信任,並未有簽署正式契約,這在發生爭端時也會增加舉證的困難。

 

因此,如果您真的有考慮進行借名登記,應該在此前進行更全面的評估,或者諮詢律師的建議,制定一份明確的借名登記契約。這樣可以避免因借名登記而衍生出更多的法律糾紛喔!

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