中古公寓大廈市值正在上升 低屋齡中古物件每坪單價逼近400萬日圓

東京都是日本都道府縣裡公寓大廈庫存數最多的。依據東京KANTEI的調查，2022年底時，東京庫存數為197萬7,984戶，比前一年增加2萬5,153戶。排名第二的神奈川縣為100萬2,729戶，大阪府則有86萬1,157戶，位居第三。如果以全國主要行政區分類，庫存數增加最多的是東京都江東區（12萬9,008戶），接著依序是世田谷區、大田區、港區、新宿區等，前11名都落在東京23區內，到第5名的新宿區為止都有十萬戶的庫存。由於每年都有分拆讓售公寓大廈的新屋供給，中古市場逐年擴張。在低利率的推波助瀾下，即使新冠疫情三年期間也交易熱絡，一釋出馬上就有買家上門。

分拆讓售公寓大廈市場持續處於高價位，這樣的氣勢似乎看不到終點，新屋及中古物件皆達到有史以來的高點。依據不動產經濟研究所指出，首都圈2022年的新屋銷售戶數為2萬9,569戶（較前一年減少12.1%），兩年來首次低於3萬戶，但平均價格為6,288萬日圓，每平米單價為95.1萬日圓，連續兩年創新高。在地產開發商縮小新供給的情況下，由於銷售狀況良好，銷售庫存數減少至2013年以來的5000戶大關。

另一方面，近畿圈的新屋銷售戶數為1萬7,858戶（較前一年減少5.8%），兩年來首次減少，但平均價格為4,635萬日圓，較前一年上升1.6%，達到1991年以來的高價水平，若以單價基準來看已連續2年創下最高價位。

再來審視首都圈的情況，資材價格受到2022年俄羅斯軍事入侵烏克蘭的影響上漲，資材不足導致施工進度更充滿不確定性。由於建設費用高漲等各種因素，使銷售價格進一步抬升。但在如此新屋市況下的一大重點是破億大廈的銷路依然維持良好。破億大廈雖比前一年減少269戶，也仍高達2,491戶，最高價為11億5,800萬日圓，是三菱地所Residence供給的「The Parkhouse Gran 三番町26」，實際坪數為237平米的住宅。該研究所預估2023年的供給將達到3萬2,000戶。

近畿圈的最高價格是東急不動產供給的「Branz Tower大阪本町」住宅，為3億2,830萬日圓。近畿圈的特點是箕面市有直達御堂筋線的新車站開幕在即，供給量大幅提升。2023年預估供給1萬8,000戶。

雖然中古公寓大廈的流通戶數也大幅成長，但東京都心低屋齡中古物件的價格水平，並不亞於新屋價格。東京KANTEI於2月1日公布，2022年10～12月首都圈中古公寓大廈的平均每坪單價達到226.4萬日圓（較前期上升0.9%），已連續10期上升。依屋齡區分為5年以內、10年以內、20年以內、30年以內、超過30年，所有的屋齡區間每坪單價皆有所上漲。屋齡5年以內的每坪單價超過近期最高價位，每坪達到399.1萬日圓，直逼400萬日圓大關。

在新屋供給受到抑制之下，中古市場備受關注。日本國內的中古流通戶數達到9萬9,114戶，首次逼近10萬戶。依區域類別查看細項，以首都圈4萬9,389戶為最多，近畿圈有2萬1,858戶，中部圈有8,278戶，其餘則有1萬9,589戶。據該公司指出，三大都市圈合計擴大兩位數，由於當前市場認為是好的出售時機，新流通戶數也在增加，因此達成全國10萬戶流通只是時間早晚的問題。

2022年10～12月的中古公寓大廈市場規模約3兆4,037億日圓，較前期增加24.3%，連續5期上升。此市場規模是以每戶平均價格乘以戶數算出的金額。至於首都圈（增加27.2%）及近畿圈（增加25.5%），與前一年同期相比，市場規模擴大兩成以上。在分拆讓售公寓市場中，新屋所占的比例愈趨縮小，中古公寓大廈市場的存在感升高。中古公寓大廈相當於占了公寓大廈整體的3分之1以上。

據東京KANTEI指出，塔式大廈的庫存數增加到1,464棟／38萬4,581戶。庫存數最多的是東京都470棟，相當於占全國比例的32.1%。僅次在後的是大阪府的263棟，首都圈占全國市占有率的53.0%。2022年竣工的塔式大廈，全國有32棟／8,774戶，大阪府竣工9棟為最多，東京都竣工7棟。50層樓以上的超高塔式大廈，大阪的「梅田Garden Residence」56層樓為最高，54層樓高的「虎之門Hills Residential Tower」也頗受矚目。2023年預計竣工的塔式大廈有47棟／1萬3,862戶，預計將回到睽違兩年的一萬戶大關，其中包括「Park Tower 勝どき South」（58樓）。

然而，東京都心及23區越來越難發掘公寓大廈的合適用地，這是因為已進行開發，可作為好地段的土地並不多。若觀察2022年的新屋，雖距離最近車站步行5分鐘的戶數4,633戶為最多，這個趨勢正向偏離車站的方向轉移。依該公司市場調查部門的調查，首都圈新屋集中地段自前一年的步行3分鐘轉移到步行5分鐘。僅次於步行5分鐘的是步行9分鐘的4,492戶，接著是步行3分鐘的4,031戶。步行15分鐘（1,430戶）、步行20分鐘（846戶）也有進行公寓大廈開發，步行24分鐘的地段經確認也供給231戶。過去稱為一戶建住宅圈的地段也持續供給。

今後這樣的趨勢還會持續，從數據上來看，也證明距離車站的步行時間仍是購屋時重視的部分。由此看來，尋求位處絕佳地段的中古公寓大廈的走勢似乎將趨於強勁。

文章來源：中古公寓大廈市值正在上升 低屋齡中古物件每坪單價逼近400萬日圓

資料來源：信義日本不動產分析